4 מתחמים היסטוריים - היושבים על עשרות דונמים וכוללים עשרות אלפי מ"ר - יככבו בשנים הקרובות על מפת המסחר והבילוי של תל-אביב ויסמנו אולי את סופה של הגמוניית הקניונים, שכבר היום נראים ניצניה עם חזרתו של הציבור למרכזי הערים.
נמל תל-אביב
נמל תל-אביב הוקם בשנת 1936 על רקע מהומות דמים אלימות ושביתה כללית של ערביי ארץ-ישראל, שכללה גם את השבתתו של נמל יפו. בפברואר 1938 הגיעו אל הנמל העולים הראשונים בדרך הים, ועל כן הכינוי "שער ציון" - שער הכניסה אל המולדת. ב-1965, עם הפעלת נמל אשדוד, חדל נמל תל-אביב לפעול כנמל סחורות.
לידתו מחדש של הנמל החלה ב-2002 לאחר עבודות פיתוח ושיקום, שבזכותן הפך הנמל למוקד בילוי ותרבות על שפת הים של תל-אביב. במהלך עבודות השיקום והשיפוץ הוסדרה מערכת התנועה בנמל, נסללו דרכי הגישה ושומרו ההאנגרים ההיסטוריים.
הנמל מנוהל על-ידי "אוצר מפעלי ים", שהיא חברה ממשלתית שהוקמה ב-1936 לצורך הקמת הנמל העברי הראשון. החברה מנהלת את הנמל כמתחם עצמאי, כולל השכרת המבנים, פעילות השיווק, האירועים ותפעול המקום.
הנמל, שמשתרע על פני כ-90 דונם, כולל כ-30 מבנים וכן אזורי חניה המיועדים לכ-1,000 כלי רכב. במתחם תמהיל עסקים מגוון הכולל את מרכז דיאדה לילדים, בתי אופנה כמו פקטורי 54, קסטרו ו-comme il faut, מסעדות יוקרה כמו מול ים, גיליס ויוליה וכן האנגר 11 שבו מתקיימים אירועי תרבות.
השקעת "אוצר מפעלי ים" בתשתיות, לרבות ביוב וחשמל, עמדה על כ-60 מיליון שקל, ואילו ההשקעות במבנים התבצעו על-ידי יזמים פרטיים שלקחו על עצמם את שיפוץ ההאנגרים. עד היום הושקעו בסך הכל כ-200 מיליון שקל בפיתוח הנמל.
הנכסים מושכרים באמצעות מכרזים פומביים. מנכ"ל החברה, משה הנדלס, שיזם את תהליך הפיכת הנמל למתחם בילוי ופנאי, מציין כי דמי השכירות נקבעים בהתאם לאופיו של העסק. לדברי גורמים בשוק, יזמים ששכרו מבנים בנמל ושיפצו בתחילת הדרך משלמים 15-25 דולר למ"ר, אולם שטחי הסעדה חדשים במתחם יכולים היום להגיע ל-50-60 דולר למ"ר.
"הדבר שמייחד את סיפור פיתוח הנמל", מציין הנדלס, "הוא שכל ההשקעות נעשו מכספי החברה ללא שימוש בתקציבים ציבוריים. למעשה, אין תקדים בישראל לפרויקט ציבורי שהשקיעו בו כל-כך הרבה כסף מאמצעים עצמיים, ללא שימוש בתקציבים ציבוריים".
בהתייחס לשאלה מה עורר את גל המתחמים ההיסטוריים בעיר, הוא משיב כי "ההצלחה של נמל תל-אביב עוררה את הדעת על כך שניתן להפוך מתחמים היסטוריים למוקדי בילוי איכותיים".
מתחם התחנה
בין נווה-צדק ליפו, מול מוזיאון האצ"ל בכביש קויפמן, מוסב מתחם התחנה למתחם תרבות, בילוי ופנאי בהשקעה מוערכת של 90-110 מיליון שקל.
מתחם התחנה נפתח לראשונה בספטמבר 1892 כתחנת הרכבת הראשונה של יפו, ושימש בעבר כמרכז עצבים וכצומת דרכים בחיי המסחר של ארץ-ישראל. הרכבת פעלה עד הלאמת השטח על-ידי משרד הביטחון בתקופת מלחמת העצמאות.
קבוצת התחנה, שהיא שותפות של חברת הנדל"ן ויתניה ושל חברת פלורנטין א.מ נכסים והשקעות, החלה בשיווק המתחם כבר ביוני האחרון, תוך שימור מרבית הערכים הארכיטקטוניים של המקום. פתיחתו הרשמית של המתחם צפויה ברבעון הראשון של 2010.
המתחם משרתע על פני כ-16 דונם, הכוללים 22 מבנים ששטחם הבנוי מסתכם ב-5,600 מ"ר. מתוכם יהיו 2,000 מ"ר מיועדים למסעדות ובתי-קפה, 500 מ"ר למתחם לייף-סטייל, 1,000 מ"ר למעצבי ומותגי אופנה, 500 מ"ר לחצר לפעילות ילדים ו-500 מ"ר לחלל מוזיאלי (מוזאונים וגלריות). כן יכלול המתחם, המורכב ממבנים טמפלרים, גם חנויות קונספט ייחודיות, חנויות מעצבים מתחומים שונים, גלריות, מעדניות שף ואטרקציות תוכן חווייתיות.
בין היתר כבר הושכרו במתחם שטחים לקפה התחנה ששכר 200 מ"ר, כ-300 מ"ר לרשת אהבה, כ-150 מ"ר לצומת ספרים, כ-100 מ"ר לרשת האופנה רזילי, 30 מ"ר לחנות התכשיטים ענת פרז וכ-100 מ"ר לחנות בהונות. דמי השכירות הממוצעים במתחם הם 300 שקל למ"ר לחודש.
"פה הבאנו אופי של מבנים שסוחבים איתם היסטוריה וארכיטקטורה מסוימת", אומר מנכ"ל ויתניה, עופר זיו. "ואנחנו הופכים אותם למתחמי בילוי עם כל הגבלות השימור. בגלל אופי המקום והשילוב של הישן והחדש, נתנו לזה גם הרבה מאוד אופי תרבותי".
נמל יפו
עבודות הפיתוח של נמל יפו מסתיימות בימים אלה, ותוך מספר חודשים יסתיימו עבודות הבינוי של המחסן הראשון שמשוקם במסגרת הפרויקט - מחסן 1.
את שיקום הנמל מנהלת הרשות לפיתוח כלכלי תל-אביב-יפו, בניהולו של שרון קרן. הנמל הוא מהנמלים העתיקים בעולם, וההיסטוריה שלו היא בת כ-5,000 שנה. השינויים במתחם נעשים תוך התייחסות לייחודיות המקום ולסיפורו ההיסטורי, והנמל מחדש את פעילותו וצפוי לשגשג כמרכז עירוני-ציבורי, תוך שימור אופיו הייחודי והרלוונטיות שלו למגוון חלקי הציבור והקהל.
"הנמל מופיע בפעם הראשונה בתנ"ך", מציין מנכ"ל הנמל רן וולף, שניהל גם את הפיתוח והשיווק של נמל תל-אביב ואת הקמת מתחם התחנה, "בארץ אין מתחם עתיק ממנו, ואין מתחם עם סיפור היסטורי מגוון ומרתק יותר מנמל יפו. בכל המתחמים ההיסטוריים ניסינו לתת להם נופך של העבר - בתחנה יש קרונות היסטוריים, בנמל תל-אביב החלטנו להחזיר את המנוף לפעולה ולשמרו. נמל יפו לא צריך את כל הדברים האלה, משום שהוא עדיין נמל פעיל עם דייגים והיחיד ששמר על תפקודו וצביונו הייחודי, וזה מה שמקנה לו את האותנטיות".
בסופו של הפרויקט יעמוד שטחו הבנוי של הנמל, כולל ההאנגרים, על יותר מ-30 אלף מ"ר. מכרז לשטח המלונאות בנמל הסתיים לפני מספר שבועות, ומכרז לעבודות הימיות שינגישו את המזחים בנמל, בדגש על פעילות הדייגים, מתפרסם בימים אלה.
פיתוח השלב הראשון של הנמל מסתכם בכ-100 מיליון שקל ללא עלות הקרקע, ואילו פיתוח השלב הבא, שיכלול את מחסנים 2 ו-3, יסתכם בכ-100 מיליון שקל נוספים.
המתחם לא אמור לכלול שטחים אך ורק לאופנה כמו בקניונים למשל, אלא יכלול בעיקר אלמנטים אותנטיים שיתחברו למקום וליפו עצמה. עדיין תהיה נוכחות של מסחר ובתי-קפה, אבל יושם דגש על תרבות, כבוד לפעילות הימית, מועדוני שיט ופעילות של דייגים, כמו שוק דייגים, גלריות ואמנות.
גני שרונה
מתחם גני שרונה בדרום הקריה כולל 27 בניינים טמפלרים לשימור. בקבוצת המבנים המערבית זכתה במכרז המינהל קבוצה המורכבת ממנכ"ל אזורים לשעבר, מתי דב, הפרסומאים ראובן אדלר ואייל חומסקי וקרן מידאס השקעות.
בקבוצת המבנים המזרחית זכתה קבוצה שמורכבת מחברת רוגובין ומחברת אירני חברה להשקעות, הבעלים של רשת האופנה פקטורי 54.
27 המבנים ששווקו כוללים ביחד כ-13 אלף מ"ר בנוי בגני שרונה, שהיא המושבה הרביעית שהקימו הגרמנים הטמפלרים בארץ ישראל במחצית השנייה של המאה ה-19.
הבנייה החדשנית במסגרת פרויקט גני שרונה תשלב בתוכה שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים, שימור המבנים הטמפלרים וכן שימור העצים העתיקים. המבנים לשימור מיועדים לשימושים כמו מסעדות, בתי-קפה, מבני ציבור, חנויות מוזיקה, סדנאות לאמנות, גלריות, פעילויות לילדים ולקשישים וחנויות ספרים למזכרות - כל זאת תוך שימור המבנים הטמפלרים ושיחזור אווירת הכפר הטמפלרי ההיסטורי.
קבוצת דב-אדלר-חומסקי-מידאס מעריכה כי עלות השיפוץ בקבוצת המבנים המערבית תסתכם בכ-30 מיליון שקל, בנוסף לסכום הזכייה שעמד על 45.1 מיליון שקל.
בכתבה שפורסמה ב"גלובס" בחודש שעבר אמר גורם מקבוצת רוגובין כי עלות שיפוץ קבוצת המבנים המזרחית צפויה להסתכם בכ-40 מיליון שקל, זאת בתוספת סכום הזכייה במכרז, שעמד על 45 מיליון שקל. הגורם העריך כי ההכנסה השנתית תסתכם בכ-12 מיליון שקל. גורמים בשוק מעריכים כי כדי להחזיר את ההשקעה, דמי השכירות במתחם יצטרכו להיות מעל 100 דולר למ"ר לחודש.
האם יהיו מספיק לקוחות?
האם 4 מתחמים היסטוריים שיפעלו כמתחמי בילוי ופנאי לא יהיו יותר מדי בתל-אביב אחת, והאם יהיה להם מספיק קהל? לדברי תמיר בן-שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן-שחר, שסיפקה ייעוץ ל-4 המתחמים, "כל אחד מהפרויקטים המדוברים הם בעלי מאפיינים שונים. נמל תל-אביב, לדוגמה, נהנה מהימצאותו על חוף הים ומהיכולת להקים שם מתחם של הסעדה, בילוי ומעט מסחר. מתחם זה משרת קהלי יעד רבים ולא רק את תושבי תל-אביב.
"נמל יפו מתוכנן כמרכז תרבות, בילוי ומסחר, שהקונספט שלו נגזר מהימצאותו על החוף, מהימצאותו בתוך נמל עתיק, והכי חשוב, מהימצאותו ביפו. נוצר לו קונספט ייחודי לו ותמהיל מיוחד השונה מנמל תל אביב.
"מתחם התחנה יהיה פרויקט בשטח קטן יחסית בשוליים של נווה-צדק, שכבר היום מהווה עוגן ומוקד של הסעדה ותרבות המתובלים בשטחי מסחר ייחודיים, כך שכאן, ייצוב של קונספט מוגדר, מיתוג המקום ותמהיל של הסעדה יוקרתית, בארים, בתי-קפה מיוחדים ומסחר שלא קיים במקומות אחרים, יאפשרו את הצלחתו. מתחם שרונה מיועד לשרת את כולם - את תושבי תל-אביב שיגיעו במיוחד אליו בגלל ייחודיותו, את המבקרים שיגיעו לתל-אביב, ויתרון הנוסף שלו הוא כוח הקנייה הרב שממוקם מסביבו - מועסקים, דיירי מגדלי המגורים שיקומו, בתי-המלון וגם חיילי הקריה".
שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי מציינת כי "כל אחד מהמתחמים שונה בקונספט אחד מהשני, וכל אחד ממרכז אזור אחר מסביבו. תל-אביב צמאה למקומות כאלה. בסך-הכל זו עיר גדולה ועיר תיירות, ובסך-הכל אולי קצת נמאס לציבור מהמרכזים המסחריים הרגילים, והוא מחפש מקומות עם אופי".