קרנות הריט (REIT) הן עוף די נדיר בעולם הנדל"ן הישראלי, והקרן סלע קפיטל נדל"ן היא עוד הצעירה והקטנה מבין שתי הנציגות הבודדות הפועלות בשוק ההון המקומי. לזכותה יאמר, שהיא תיזכר כהנפקה הראשונית הבודדה של מניות לציבור שהתרחשה ב-2008, והיא נמנית עם הראשונות לחזור ולגייס הון - בוודאי בענף הנדל"ן - לאחר שהנפיקה מניות לפני כשבוע.
גלובס: הנפקתם באחת מנקודות השפל של 2008, ביום בו קרס בר סטרנס. שנה ושמונה חודשים אחרי, אתם מחזיקים רק ב-5 נכסים.
יו"ר סלע קפיטל נדל"ן, שמואל סלבין: "חשבנו שבגלל המשבר ובגלל שחברות נדל"ן היו לחוצות להחזיר את החובות באג"ח שהנפיקו, הן ימכרו נכסים באזורי ביקוש במחירים נמוכים יותר. זה שזה לא קרה, זה לא דבר רע; אני לא חושב שהמחירים צריכים להתרסק".
בסלע קפיטל מותחים ביקורת רבה על גיוסי האג"ח, שהקרן עצמה נמנעה מהם. "לאג"ח נוצרה תדמית רעה", מסביר אלי בן-חמו, מנכ"ל חברת הניהול של הקרן, "המנפיקים אומרים: 'אולי אני אשלם. בוא ניפגש במשרד עורכי-דין כזה או אחר'. אין באמת כוונה של כל הגופים לפרוע את החוב".
בתשובה לשאלה מדוע הקרן מעדיפה לממן את רכישת הנכסים דווקא במימון בנקאי, אומר בן-חמו: "כשאתה מביא הון עצמי לבנקים, אתה כמו איזו שהיא אגדה. מתחילת השנה גויסו באג"ח קונצרניות 27 מיליארד שקל, עם בטוחות בהיקף נמוך מ-10 מיליארד שקל. לא למדו לקח". סלבין מוסיף: "באג"ח אני צריך לעבור דירוג אשראי וזה עולה לי כסף, שפוגע בתשואת הדיבידנד. אני צריך לשלם ריבית גבוהה יותר מלבנקים, ואצלם אקבל גמישות גדולה יותר".
"אנחנו לא חברת נדל"ן שיש לנו יתרון להשאיר נכסים לא משועבדים ולמנף אותם", מזכיר בן-חמו שהמינוף המרבי של קרן ריט הוא 60% מנכסיה המניבים. לאחר שסלע קפיטל רכשה באוגוסט את מתחם yes בכפר-סבא, גדל המינוף שלה עצמה מעל ל-50%, וברשותה 61.5 אלף מ"ר של נדל"ן מניב.
עד כמה אתם וריט 1 (קרן הריט השנייה בישראל, א"ו) יכולות בכלל להפוך לשחקן משמעותי בשוק?
סלבין: "עוד שנתיים-שלוש יהיו עוד 2-3 קרנות ריט, אני מקווה. ייקח עוד כמה שנים עד שנפח הכספים יגדל".
שווי הנכסים של ריט 1 כבר בפאתי מיליארד שקל.
"אנחנו עוד שנתיים וחצי".
מנכ"ל הקרן, איציק סלע: "אנחנו יכולים לקנות עכשיו נכסים ב-200 מיליון שקל. כשנגיע לקצה היכולת שלנו, נצא לעוד גיוס. לא כל נכס שמוצע בשוק טוב לקרן ריט". לדבריו, קרנות הריט החלו לפרוח בארה"ב רק עם כניסתם המאסיבית להשקעה בקרנות של קופות הגמל בניהול אישי, ה-IRA, בעשור הקודם.
איפה היתרון שלכם כשחברות ביטוח עטות על כל נכס פנוי?
סלבין: "חברות הביטוח לא יכולות למנף את עצמן. יש חברות יזמיות שמהן אתה יכול לצפות לתשואות גבוהות יותר אבל גם לסיכונים, ואני לא רוצה לראות אנשים מבוגרים מגיעים לתשואות כאלה על סמך סיכונים. לאחר הקטנת ההנפקה של אג"ח מיועדות, קרן ריט היא מכשיר ההשקעה הטוב ביותר להשקעה על-פני 50 שנה. אצלנו ההשקעה שמרנית, ואני יכול להגיע לתשואה של 12%. לאורך זמן, דיבידנד בקרן ריט צריך להניב בממוצע 8%-9% לשנה".
לאחרונה עזב סלבין את תפקידו כמ"מ מנכ"ל אזורים וסגן יו"ר החברה, על רקע הקשיים אליה נקלעה חברת הנדל"ן של שעיה בוימלגרין.
סלבין: "אמרתי להם שאני מוכן להתנדב חודש, ושיש לי עוד עיסוקים. אזורים עברה משבר ואני מאוד מקווה שהיא תתאושש".