1. הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ניתן אחת לארבע שנים למי שבבעלותו יותר מדירה אחת, או פעם ב-18 חודשים למי שבבעלותו דירה יחידה. לכן, הורים מעניקים לעיתים לצאצאיהם דירה במתנה (או כסף לרכישת דירה) כדי לעקוף את מגבלת הפטור - היינו רושמים את הדירה על שם קרוב משפחה ומוכרים אותה בפטור ממס שבח, תוך שימוש בפטור האישי של אותו קרוב.
2. ואולם, מתנה, למרות שאין בה תמורה, הינה "מכירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין וחלות עליה הוראות מיוחדות. כך יוצא שמתן דירה במתנה לקרוב משפחה, כדי למכור אותה, תוך שימוש בפטור האישי ממס שבח של אותו קרוב, אינה בהכרח משתלמת. זאת, בשל תקופות הצינון, שמטיל המחוקק על מקבל המתנה לגבי מועד מכירתה.
המחוקק קבע למעשה סנקציה על מקבל המתנה - הוא לא יוכל למכור את דירת המגורים מיד, אלא עליו להמתין תקופת צינון, כאשר החוק מבחין בין דירה ששימשה למגוריו של מקבל המתנה (המוכר) לבין דירה שלא שימשה למגוריו. ואולם, גם לזהותו של נותן המתנה השלכה על תקופות הצינון - החוק מבחין בין דירה שהתקבלה מהורה או ממי שאינו הורה.
להלן טבלה מסכמת של תקופות הצינון השונות:
*במידה שהמתנה ניתנת למי שטרם מלאו לו 18 שנים, תקופת הצינון נספרת מיום שמלאו לו 18. באם המתנה ניתנה לבני-זוג, הולכים לפי המבוגר מביניהם.
* החוק מגדיר קבלת דירה במתנה גם אם התקבל 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה (אצל בני זוג נשואים, שכל אחד מזוגות ההורים נתן 40% - גם כן יראו זאת כקבלת הדירה במתנה).
*מניין שלוש השנים לקבלת 50% ממחיר הדירה הוא מיום שניתן הכסף עד לרכישתה של הדירה (בדירה שנרכשה מקבלן, עד לגמר בנייתה).
3. הזהירות נדרשת לא רק בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה אלא גם בעת מתן דירה במתנה. בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה במתנה (ללא תמורה) לקרוב, פטורה ממס שבח. בהתאם לתקנות מס רכישה, מקבל המתנה חייב בתשלום מס רכישה, אולם הוא זכאי למס רכישה מופחת (1/3 ממס הרכישה שייקבע).
חשוב לזכור את "עקרון התא המשפחתי", לפיו יראו כמוכר אחד - יחיד או בן זוגו ו/או ילדיו המתגוררים עימו, שטרם מלאו להם 18 שנים. המשמעות היא שניצול הפטור של אחד מבני המשפחה מאיין את הפטור של קרוב אחר באותו "תא משפחתי".
בטור הבא נעסוק בנותן המתנה וממה עליו להיזהר. *
הכותב הוא בכיר לשעבר ברשות המסים ובעל משרד העוסק במסים. האמור אינו תחליף לייעוץ פרטני