האם משתלם לשלם 500 דולר עבור הזכות לגור בדירת חדר, לבשל מעל האסלה או מול האמבטיה ולארח חברים בחדר השינה, שהוא פעמים רבות גם הסלון וגם פינת העבודה?
עבור אלפי צעירים, רווקים וסטודנטים בעיקר, התשובה חיובית. אחרת, היו אלה מסרבים להיכנע לבעלי דירות נצלנים, המשכירים להם, תמורת כסף רב, חדרים זעירים באצטלה של יחידות דיור.
אפשר להציב את השאלה מעט אחרת: מדוע המחירים כה גבוהים? התשובה לכך היא שצעירים רבים מעוניינים לגור קרוב למרכזי הבילוי, גם אם הדבר בא על חשבון איכות הדיור. כך נקבעים כוחות השוק, ועל כך משלמים ביוקר גם אלו שבחרו לגור במרכזי הערים בשל קרבה למקום העבודה, או בשל מצב משפחתי - רווקים או זוגות צעירים - כזה אשר לא מצדיק השקעה כלכלית כבדה יחסית, של שכירת דירת שלושה חדרים, כזו שנמצאת לרוב באזור שתושביו מבוססים באופן יחסי.
יש שיגדירו את המצב בשוק הדירות המחולקות כ-"win win". בעלי הדירה זוכה למיקסום הכנסות, מנגד - הרשויות המקומיות: בעיקר עיריית תל-אביב, שבה מרוכזות מרבית הדירות המחולקות, זוכות לשקט תעשייתי, כאשר הוועדות המקומיות מאשרות בנייה רוויה הכוללת בניינים עם דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים, בעוד את הזוגות הצעירים הן מפקירות.
הסיבה לכך פשוטה: הפעלת לחצים מצד יזמי נדל"ן מחד, ומאידך, מדיניות הרואה בבניית דירות קטנות - שניים ושלושה חדרים, כפגיעה בערך הנכס (הקרקע), ועמו החשש המוצדק מהכנסות נמוכות מארנונה. אך כאמור, במשוואה הזו ישנו משתנה נוסף: הדייר, אשר מצב של WIN רחוק ממנו מרחק רב. זה נאלץ לשלם מחיר יקר עבור מקום מגורים באזור מרכזי הערים, בעוד התמורה לעתים קרובות שערורייתית. לצורך העניין, עבור דירת חדר זעירה בגודל של 5 מ"ר, באזור לב תל-אביב, משלמים דיירים כ-500 דולר, לעתים אף יותר, ועל כך נרחיב בהמשך.
הגודל כן קובע
בעבר הלא רחוק, ביקוש עצום מול היצע נמוך של דירות קטנות, הוביל מאות בעלי דירות, בעיקר בתל-אביב, לחלק את דירותיהם לשלוש או לארבע יחידות דיור זעירות. מגמה זו, שאינה חוקית, נמשכת שנים רבות באין מפריע. בשנים האחרונות, עם עלייה במחירי הנדל"ן בגוש דן, בעיקר בבירתה תל-אביב, המחירים מאמירים בהתאם גם כשמדובר ביחידות דיור זעירות. זוהי תמונת המצב בתל-אביב, סוף 2009.
רשויות האכיפה העירוניות לא בהכרח מבצעות פעולות מנע אגרסיביות, והדיירים, בכללם כאמור סטודנטים, נאלצים לעתים לשלם - על פי יחס של דולר למ"ר (מטר רבוע), כמו שמשלמים דיירים בדירות פאר.
במקרה הטוב, ומדובר בדירות שהן "מציאות" של ממש, יוכלו שלושה דיירים בני מזל לחלוק דירת 60 מ"ר במרכז תל-אביב, כשבין הדירות מפריד קיר גבס.
מתוך מחירון הדירות של לוי יצחק, ניתן לדלות "מציאות" נוספות: ברחוב אבן גבירול בתל-אביב מוצעת דירת 85 מ"ר המחולקת ל-3 דירות סטודיו בנות 2 חדרים, ב-3,250 שקל לחודש לכל יחידת דיור. דירת 3 חדרים בת 85 מ"ר בשדרות הר ציון בתל-אביב מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,200 שקל כל אחת.
מחוץ לתל-אביב המצב אינו שונה בהרבה: דירת 95 מ"ר ברחוב כצנלסון בגבעתיים מחולקת ל-3 יחידות דיור המושכרות ב-2,500 שקל כל אחת.
מחברת לוי יצחק נמסר כי אין כמעט עיר שלא ניתן למצוא בה דירות מחולקות, וכי "רק בתל אביב מוצעות כיום למכירה כ-170 דירות מחולקות. בבאר-שבע מוצעות היום למכירה כ-90 דירות מחולקות".
על-פי ברנרד רסקין, מנכ"ל "רימקס" ישראל, קיים ביקוש לדירות קטנות, בעיקר במרכזי הערים הגדולות, אבל היצע הדירות הקטנות נמוך, כי בעבר לרשויות הייתה נטייה לא לבנות דירות קטנות של 3 חדרים ופחות, מהחשש שדירות אלו יגררו אוכלוסיה חלשה.
מעיריית תל-אביב נמסר כי "המדיניות שנקבעה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים וברחובות מסחריים, שבהם אין הגדרת צפיפות על פי התב"ע (תכנית בניין עיר). קרי, ניתן לחלק דירות בתנאי ששטחה העיקרי הממוצע של הדירה יהיה 53 מ"ר וגודל יחידת הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי".
ממחולקת למפוצלת
רוני (שם בדוי), 26, סטודנטית למשפטים, מתגוררת מזה שנה בדירה מחולקת באבן גבירול, באזור כיכר רבין. הדירה המקורית שבה היא מתגוררת הייתה בעבר דירת ארבעה חדרים, שחולקה לשלוש דירות חדר. החלק היחיד שלא שופץ הוא המטבח, המשמש גם כפרוזדור, שבו חולקים במשותף שלושת הדיירים. "המחשבה שיבואו ויתפסו אותנו היא הזויה ומעולם לא עברה לי בראש, למרות שהיה ברור שזה לא חוקי", היא אומרת.
"לעיריית תל-אביב יש אינטרס שהמצב יישאר כמו שהוא, ואפשר לקרוא לזה קשר של שתיקה, כי זה מצב נוח לכולם. העירייה לא יכולה למצוא פתרון לכמות של הצעירים שגרים פה. לאנשים בגילי ולהרבה סטודנטים ולאנשים שאין להם יותר מדי כסף, אין אפשרות לשכור דירת שלושה חדרים במרכז העיר".
אופציה נוספת למגורים עבור יחיד, היא שכירת חדר בדירה מפוצלת. להבדיל מדירה מחולקת, שבה קיימת חלוקה הרמטית של יחידות דיור בזכות ולאחר שיפוץ, דירה מפוצלת היא כזו שלרוב לא בוצעו בה שינויים מהותיים, והחדרים בה מושכרים באופן נפרד למספר דיירים. שכירות שכזו זולה יחסית ומגיעה לכ-1,500 שקלים לחודש. ישנם מקרים שבהם בעלי דירות מאפשרים להשכיר את הנכס כמקשה אחת - לשותף ותיק או לכלל השותפים, בסכומים אשר עשויים להגיע גם ל-7,000 שקל בחודש, לדירת 4 חדרים.
אכיפה כעניין של אופנה
על-פי עו"ד ניר שטרן ממשרד עורכי הדין המבורגר עברון המתמחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, חוק התכנון והבניה מחייב הגשת בקשה להיתר כמעט בכל בניה או הריסה של מבנה או חלק ממנו, למעט "שינוי פנימי" בדירה (שבירת קיר, למשל, או שיפוץ לצורך שיפור חזות הדירה, מ"ש).
שטרן: "ההגדרה בחוק של 'שינוי פנימי' מציינת במפורש כי כאשר משנים את מספר יחידות הדיור, אין מדובר בשינוי פנימי. פסיקת בית המשפט העליון בעבר יצרה מבחנים כדי להכריע האם מדובר בחדרים בתוך יחידת דיור אחת, או יחידות דיור נפרדות. בין היתר בית המשפט בודק האם יש כניסה נפרדת, מטבחים נפרדים, אמבטיות נפרדות, דוד חשמל נפרד ומאפיינים פיזיים נוספים. רק אז יחידת דיור תיחשב כיחידה נפרדת, ומצב כזה הוא לא חוקי".
- מי אמור לאכוף את החלוקה הבלתי חוקית?
"ישנם גורמים, הן ברמה המקומית (הוועדה המקומית) והן ברמה המחוזית (היחידה לאכיפת דיני מקרקעין), אשר אמורים לאכוף הגבלות אלו ולהגיש כתבי אישום כנגד מי שפיצל דירה שלא בהתאם להוראות החוק. יש עיריות שיותר אופנתי אצלן להתעסק באכיפה, יש שפחות. בעיריית תל-אביב קשה לי להגיד שיש מדיניות עקבית. ישנה אכיפה, ומצד שני, מעלימים עין.
"צריך לזכור כי עבירות אלו אינן קלות לאכיפה. ראשית, יש מצבים שבהם מפצל הדירה לא יוצר כניסות נוספות לחדר המדרגות, אלא בתוך הדירה ישנה מבואה אשר בה יש דלתות ליחידות השונות. במקרים אלו, בהיבט הפלילי, קשה להוכיח כי דלתות אלו מהוות פיצול יחידת הדיור החייב בהיתר, או שינוי פנימי. בנוסף, שיפוצים בדירות נעשים חדשות לבקרים ולרוב אינם מחייבים הגשת בקשה להיתר.
"לאחר סיום הבנייה, הרבה יותר קשה להוכיח כי הבעלים או מחזיק הנכס הם שביצעו את הבנייה ללא היתר, קשה להוכיח מתי נעשתה הבנייה וסמכויות האכיפה שנותרות בידי הרשויות הן בעיקר ביחס לשימוש בדירות והאפשרות להרוס את מה שנבנה ללא היתר".
עיריית ת"א: "150 תביעות משפטיות על חלוקת דירות ב-2008"
תגובת עיריית תל-אביב-יפו: "חלוקת דירות ללא היתר בנייה הינה עבירה על חוק התכנון והבנייה והעירייה לא מסכימה למצב זה, לא בשתיקה ולא בפומבי. פיצול הדירות גורם למטרדים רבים ומשפיע בצורה שלילית ביותר על התכנון העירוני, למשל בהעמסה על התשתיות העירוניות וביצירת מחסור במקומות חנייה.
"במסגרת אכיפת חוק התכנון והבנייה, מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור התופעה, כולל הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה, ופנייה לחברת החשמל בבקשה להפסיק אספקת חשמל לבניינים מחולקים תחילה ובעתיד גם לדירות מחולקות.
"התחקות אחר דירות מפוצלות נעשית באמצעות מידע מגורמים רבים, בהם: תלונות תושבים, הודעות למוקד העירוני או מידע מגופים עירוניים כמו ארנונה וחנייה, לכן לא ניתן לכמת את הדירות המחולקות. באשר לכמות המקרים שבהם פעלה העירייה, נציין כי במהלך שנת 2008 טופלו ברחבי העיר 300 כתובות ונגד 150 מהם לערך הוגשו תביעות משפטיות".