"אם אפשר היה לעשות
הקפאת הליכים של שנה לכל משק הנדל"ן שנושק לחו"ל עד יוני 2010, כולנו היינו הרבה יותר מאושרים. אני מציע שאנשי העסקים ייכנסו עכשיו לשנת חורף, כמו דובים, בכל מה שנוגע לנדל"ן ב
מזרח אירופה. ממילא לא קורה שם כלום בחורף. כולם מתחת לשלג. אם הם יפקחו את העיניים באביב-קיץ 2010, הם יראו מציאות הרבה יותר טובה ממה שראו באוגוסט 2009", אומר עו"ד
רוני בר-ניר, ראש משרד פירון-בר-ניר, הזרוע הבינלאומית של פירמת עוה"ד
מ. פירון - המחזיקה משרדים ברומניה, סרביה, בולגריה ואוקראינה. דווקא בתקופה שבה כולם מדברים על התאוששות, איתור הזדמנויות בחו"ל ורכישות במחיר מציאה, הוא מבקש לצנן קצת את ההתלהבות.
הסיבה היא ש"כל הנפילות של חברות קורות ביציאה מהמיתון ולא במיתון, כי במיתון כל אחד עסוק בבעיות של עצמו ולא מסתכל לצדדים, כולל הבנקים. כשמתחילים לצאת מהמיתון מתחילות הבעיות, כי אז מתחיל הלחץ של הנושים, שבזמן המיתון לא לוחצים כל-כך. רק כשיש קונים ומתחילים להתמקח על המחיר, מתגלה פתאום המצב העגום, והערכות השווי ואובדני הערך מורידים את החברות למצב קשה מאוד".
בראיון ראשון ובלעדי ל"גלובס" מסביר בר-ניר כי החל לשחק במגרש האירופאי הרבה לפני שהוא היה באופנה, מדוע הוא מעדיף את רומניה על פני מדינות אחרות במזרח אירופה, מהן הטעויות שעשו הישראלים שניסו לכבוש את אירופה בסערה, למה הנפילות שם כל-כך קשות ומהי התרופה הטובה ביותר למשק המצונן בחורף הקרוב.
"הישראלים חטאו בחטא היוהרה"
בר-ניר התחיל ללוות יזמים שחיפשו השקעות במזרח אירופה בסוף שנות ה-90, כשזה עוד לא היה כל-כך טרנדי. "העסקה הראשונה שעשיתי שם היתה רכישת חברת הנסיעות 'פילרט', משהו כמו אגד, עבור יענקל'ה שחר. עד היום הוא מחזיק בחברה הזו יחד עם הורן את לייבוביץ'. תוך כדי בניית העסקה, הגעתי למסקנה שמכל מדינות אירופה זאת המדינה עם הפוטנציאל הכי גדול במזרח אירופה".
* למה?
"גם כי היא קרובה לארץ וגם היא מדינה לטינית רכה מאוד. האנשים לא אגרסיביים, אין אלימות והיא נוחה מאוד לתקשורת".
בעסקה הבאה רכש בר-ניר עבור זיסר את מלון "בוקרשטי" המשגשג בבירת רומניה, שעדיין נמצא בבעלותו ומאז ריבע את ערכו.
במהלך טיסותיו פגש פעם אחר פעם את עו"ד צחי נרקיס ממשרד פירון, שעשה בדיוק אותו הדבר כמותו. שניהם טסו הלוך ושוב על קו ת"א-רומניה ובילו שעות ארוכות בשיחות על ההזדמנויות בשוק המזרח אירופאי. המפגשים האוויריים הולידו משרד משותף ראשון ברומניה. "יום אחד אמרנו 'למה לא נשלב כוחות'. הנסיעות הללו הן לא דבר פשוט. במקום ששנינו נטוס הלוך ושוב, כל פעם יטוס אחד מאיתנו", נזכר בר-ניר.
מהר מאוד ייצג משרד "פירון-בר-ניר" פעילות ישראלית ענפה ברומניה. אשטרום, סולל בונה, משפחת שטיינמיץ, מוטי זיסר, אלי פפושדו, שיכון ובינוי, ניאו סיטי, בנק לאומי ואחרים - מצאו אצלם כתובת נוחה לכל עסקיהם במדינה הבלקנית. ההצלחה ברומניה הביאה לפתיחת שלוחות גם בבולגריה (בשותפות עם היועמ"ש לשעבר של הממשלה הבולגרית), בסרביה ובאוקראינה, אך רומניה תמיד נותרה ה"בייבי" של בר-ניר.
היום הוא מבלה ברומניה 3-4 ימים בשבוע, מתרועע עם הסלתה והשמנה הרומנית ונחשב למקורב לראש ממשלת רומניה ולנשיא. "לא בטוח שראש ממשלת ישראל מכיר את שמי, אבל ראש ממשלת רומניה מכיר אותי היטב. אני עובד בדרגים הגבוהים ביותר שם", הוא אומר בחיוך.
לאחר 20 שנות פעילות במזרח אירופה יש לבר-ניר טיפ קצת מוזר עבור עורכי הדין הישראלים המבקשים לפעול שם: "הם צריכים להבין שמזרח אירופה זו יבשת", הוא אומר ומצפה להרמת הגבה המתבקשת מצד כל מי ששומע את האמירה הכול-כך טריוויאלית ומיותרת לכאורה. ובכל זאת, מנקודת המבט שלו, יש מקום לאמירה הזו. "הישראלים חושבים שכל מזרח אירופה זו יחידה אחת. מזרח אירופה זו יבשת. ברומניה יש 25 מיליון תושבים, באוקראינה 80 מיליון ובפולין 60 מיליון. אין קשר בין הרומני לאוקראיני, חוץ מהעובדה ששניהם נשלטו ע"י סובייטים 40 שנה. אחת השגיאות הכי גדולות שישראלים עשו במזרח אירופה, היא להתייחס לכל המדינות שם אותו דבר. אם הצליח להם ברומניה, הם אמרו 'אנחנו חזקים במזרח אירופה', והלכו עם הניסיון שהיה להם לבולגריה או להונגריה. הבעיה היא שזו לא אותה מנטאליות ולא אותה צורת חשיבה. זה הפיל הרבה מאוד ישראלים שם, עוד לפני המשבר הכלכלי. הם חטאו בחטא היהירות. זו קצת יהירות לבוא לתושבי מדינה מסוימת ולהציע להם לעשות עסקים בלי להכיר את המנטאליות שלהם, כאילו הם נמצאים בעמדה נמוכה יותר".
גרועה מכך היתה העובדה שחלק מעורכי הדין הישראלים שפעלו שם לא הכירו את החוק המקומי. "הכרתי שני עו"ד שפשטו את הרגל ברומניה בגלל שהם לא ידעו שלפי החוק הרומני אפשר למכור אדמה בנפרד מהבניינים הבנויים עליה, בניגוד לחוק הישראלי שלפיו אדמות נמכרות עם כל מה שבנוי עליהן כיחידה אחת. הם קנו אדמה שעמד עליה מבנה בן שמונה קומות והיו בטוחים שבמחיר שהם שלמו הם קנו את הקרקע פלוס הבניין, ובסוף התברר להם שקנו רק את הקרקע, כשהבניין משלם דמי שכירות של 200 דולר לחודש בלבד לבעלי הקרקע. הם קנו קרקע שעומד עליה בניין שהם לא יכולים לעשות איתו שום דבר, עם הכנסה חודשית של 200 דולר".
"פתאום לא היתה עסקה במשך חצי שנה"
אך את ה"מכה" האמיתית במזרח אירופה חטפו הישראלים, ומשקיעים זרים אחרים, עם פרוץ המשבר הכלכלי. כך למשל, בסוף 08' עסק המשרד ב-44 פרויקטי נדל"ן ברומניה, בהיקף של 30 אלף דירות. "עשינו כל חודש 10 עסקאות, ופתאום הגענו למצב שלא היתה עסקה במשך חצי שנה".
וכשאין עסקאות ואין כסף, יש התמוטטויות. את הזווית הפחות חיובית הזו של עולם העסקים רואה בר-ניר מתוקף תפקידו כמנהל מיוחד ומפרק של חברות שונות במשק. בין השאר, הוא מייצג את מחזיקי האג"ח של בוימלגרין, משמש כמנהל מיוחד של אנטר הולדינגס (עסק באחרונה במכירת האחזקות בטיב טעם תמורת 38 מיליון שקל לקבוצת הארגז) וכמנהל מיוחד של אפיק הירדן. במקביל, הוא משמש כמנהל פרויקט ייחודי ברומניה, בו מחזיקי אג"ח הופכים להיות חברת בנייה; ופרויקט בדואיסבורג, שבו בעלי המניות אולצו להעביר למחזיקי האג"ח את כל הנכסים של החברה, בערך כולל של 75 מיליון יורו, על מנת להעביר אותם מיד לקונה.
בר-ניר הוא מעריץ מושבע של הקפאות הליכים. "אני מקווה שהנושא של הקפאות הליכים יתפוס קצת יותר תאוצה, כי הוא מציל חיים של חברות".
* כבר משתמשים בכלי הזה. השופטת המחוזית אלשייך עוסקת בכך לא מעט.
"השימוש בכלי זה לא מספק. האחוזים נמוכים מאוד יחסית למה שרצוי. זה כלי נפלא. אם במשק הישראלי, שחווה עכשיו את הצונאמי הריאלי האמיתי, ישתמשו בתהליך זה יותר, אפשר יהיה לחסוך הרבה מאוד כספים שבשום דרך אחרת אי-אפשר יהיה להגיע אליהם".
* מה גרם לנפילות החזקות של ישראלים, ואנשי עסקים בכלל, במזרח אירופה?
"הבעיה התחילה בשלב הקנייה של הנכסים. הרבה מהגופים קנו יותר מדי ולא נכון. דוגמה טובה לכך היא טלפון שקיבלתי מאחד האנשים ב-IBI, ששאל: 'מה זו אדמת 'פיפרה' שכתובה בכל התשקיפים? כולם מתארים את זה כמו סביון של רומניה'. השבתי לו 'זה 2 מיליון מ"ר של שדות דורה, שאין עליהם כלום. יום אחד יהיה שם משהו, אבל כל מי שחושב שזה יהיה בעוד שנה-שנתיים טועה'.
"2 המיליון מ"ר החליפו שש ידיים. ישראלים קנו מישראלים והמחירים עלו ועלו, מ-8 דולר הם הגיעו ל-400 יורו למ"ר בתוך חמש שנים. ואז בא המשבר והצניח את המחיר ל-50-100 דולר למ"ר. אנשים קנו שטחים חקלאיים ברומניה כאילו הם נמצאים במנהטן. מחירי השוק באו לייצג איזשהו חלום, רק הזמן שהחלום הזה יתגשם לא ידוע. אולי זה יהיה בעוד 10 שנים ואולי בעוד שנתיים. כתוצאה מזה קרתה הנפילה הראשונה בערכים".
"פרויקטים שלמים ואין קונים"
חוץ מבעיית הבועה נכשלו חלק מהמשקיעים בזיהוי צורכי התושבים המקומיים. "הנפילה השנייה היתה של חלק מהחברות שהעריכו לא נכון מה הרומנים צריכים. אני נותן אותם כדוגמה, אבל בשאר מזרח אירופה זה היה אותו דבר. שם יש לזוג צעיר 10-15 אלף יורו שהם חסכו מתחת לכרית, ועם זה הם יקנו דירה. המשקיעים מצדם, בנו פרויקטים ראוותניים. כל מי שבנה דירות שהם מעל 100 מטר ומעל 100 אלף יורו, נתקע איתן. יש במזרח אירופה פרויקטים שלמים של מאות דירות שסגורים ואין קונים, ויש כאלה שנמצאים באמצע הבנייה. הם לא יכולים למכור בזמן הנראה לעין. מי שבנה את הדירות הנכונות, דירות קטנות וזולות שמתאימות לביקוש, יוצא עכשיו מהמשבר יחסית בקלות. מי שבנה דירות ב-300 אלף יורו, בנה בניין של מאות דירות בפרימה וארי, הסביון של רומניה, לא יראה קונה בשנים הקרובות".
בר-ניר רואה בעיני רוחו פרוז'קטור ענק שמוצב היום מעל החברות הישראליות המצויות בסכנה. "צריך להסתכל על חברות שפעלו במזרח אירופה ולא הספיקו לבנות שם או שפותחו לא נכון ולא ענו לצורכי השוק. בנקודת הזמן הזאת מצבן קשה".
* כמה כאלה כבר יש?
"עשרות רבות".
* זאת אומרת שאנחנו עשויים להיקלע למשבר קשה במשק הישראלי בקרוב?
"אם לא יתנו לחברות הללו זמן על מנת לאפשר למחירי הקרקעות שלהם להתאושש, הן עלולות ליפול. אבל לדעתי זה בתוך החברות הללו, זה לא כלל משקי, כיוון שהחברות שבסכנה אינן חברות ענק. הרכישות הגדולות במזרח אירופה, בהיקפים המטרידים, הם של 4-5 קונגלומרטים, בהם פישמן, תשובה, לבייב וקונצרנים ברמתם. מקרה לבייב כבר פתוח, ונראה שלא תהיה בעיה זהה לאחרים. לכן, הבעיה לא מאיימת על היציבות של הכלכלה בישראל".
* מה צופן העתיד במזרח אירופה?
"בשנה-שנתיים הקרובות אזור מזרח אירופה יצא מהבלגנים שלו. החברות המושקעות שם נמצאות במצב נמוך מאוד היום, הכי למטה שיכול להיות, ומתחילים לראות שיפור קל. ב-2010-2011 אמור להיות שיפור דרמטי בנושא נדל"ן, ולכן כל מי שיצטייד בסבלנות ויעשה את הדברים בחצי השני של 2010 ובתחילת2011, ולא תחת המצב הקשה היום, סיכוייו לראות שוב רווחים יפים בעתיד באזור זה גבוהים מאוד".