"אין בועה בשוק הנדל"ן בישראל". כך מצהיר היום (א') האנליסט שי ליפמן מבית ההשקעות IBI, אשר צופה יציבות במחירי הדירות השנה. ליפמן פרסם היום סקירה מקיפה על שוק הנדל"ן ב-2010 ובשיחה עם "גלובס" הוא מציין כי עליות המחירים החדות שאפיינו את שוק הנדל"ן למגורים בשנתיים האחרונות לא תימשכנה בשנה הקרובה.
ליפמן מסביר כי למונח "בועה" יש 2 פרמטרים: עלייה מהירה במחירים עד לרמות מנופחות ביחס להכנסת הרוכשים, ומצד שני פרמטר הביקוש מול ההיצע. לדבריו, נראה כי החלק הראשון של המשוואה תומך בבועה בשוק, אולם הפרמטר השני לא. הוא מדגיש שבשנים שקדמו לעליית המחירים הגדולה בשוק, לא נרשמו עליות מחירים חדות.
"הסיפור הגדול פה הוא ההיצע", אומר ליפמן ל"גלובס". "כל עוד ההיצע הולך ומצטמק המחירים לא יירדו, גם אם נראה כמה חודשים של ירידה בביקושים". יצוין כי ביום חמישי פרסמה הלמ"ס נתונים עדכניים על שוק הנדל"ן בנובמבר, לפיהם הביקוש לדירות חדשות ירד ב-8%, לצד המשך הירידה במלאי הדירות.
- האם תוכנית הצפת השוק של משרד השיכון לא תצליח לטפל בצד ההיצע ולהוזיל את המחירים?
"למה שהשר אריאל אטיאס אומר יש אפקט פסיכולוגי. מעשית, אני לא יודע כמה השפעה יש לכך. אנשים מחכים לראות אם תהיה ירידה דרסטית ובסוף זה לא קורה ומתישהו יבוא ה'בום' עוד פעם והביקושים יחזרו. אין ספק שהממשלה יכולה לשנות את המצב. בינתיים, מתוך כל יחידות הדיור ששיווק משרד השיכון בחודשים האחרונים - לא ראיתי אלפי יחידות דיור בחולון, ראשל"צ, יבנה, רעננה או הרצליה - שלא לדבר על ת"א. אם הממשלה רוצה להוריד את המחירים, שתוריד מסים ותציף באמת את השוק בקרקעות".
- מדברים על כך שהמשקיעים, שהיוו נתחת גדול מרכישות הדירות בשנה האחרונה, ייעלמו מהשוק השנה; זה לא ישפיע?
"גם אם הנתח של הדירות להשקעה יירד, אנחנו לא מדברים פה על בועת מחירים".
- והריבית שנמצאת במגמת עלייה לא תצנן את השוק?
"הישראלים לקחו משכנתאות וימשיכו לקחת משכנתאות גם אם ריבית בנק ישראל תהיה 5%. אנשים לוקחים משכנתא כי זה צורך; זה לא תלוי בהם או בכושר המיקוח שלהם. ברור שריבית בנק ישראל תעלה, אבל גם ריבית של כ-3% הצפויה בסוף השנה היא לא גבוהה".
- נתוני משרד האוצר שפורסמו בשבוע שעבר מעידים על ירידה חדה יחסית של 5.7% במחירי הדירות בנובמבר.
"הנתונים הללו הפתיעו אותי והם לא מורגשים בשטח. כלל לא בטוח שהנתונים מייצגים".
- האם העליות החדות במחירים תימשכנה השנה?
"המחירים יהיו יציבים ב-2010. בטוח שהעליות החדות שראינו בשנה-שנתיים האחרונות לא תימשכנה. תהיה תנודת מחירים של 10% לפה או לשם".
מניות הנדל"ן המומלצות
ליפמן מתייחס בסקירתו גם למניות הנדל"ן המומלצות השנה בבורסה. הוא מעריך שבדו"חות השנתיים של החברות ל-2009 לא צפויות ירידות ערך משמעותיות בהיקף נכסיהן, למעט בנכסים במזרח אירופה.
"לאור ההתייצבות המסתמנת בכלכלה העולמית, תשואות הנכסים במערב אירופה וצפון אמריקה לא יעלו ואולי אף יירדו לקראת סוף 2010, מה שיכול להביא רווחים (לא תזרימיים) לחברות אשר יחזקו את הונן העצמי", כותב ליפמן בסקירתו. "לאור הגיוסים (הקלים) של החברות בשבועות האחרונים, אנו צפויים לחזרה של רכישות אשר נראה שייערכו בעיקר בשווקים המערביים בהן החלה הפעילות של החברות עוד בשנות ה-90; הכוונה היא לבריטניה ולקנדה, אשר שתיהן מספקות כיום תשואות גבוהות לנכסי הנדל"ן, תשואות אשר יחזרו להערכתנו לקרוץ לחברות להגדיל פעילות בשווקים הללו". לפימן מעריך כי פעילות הנדל"ן במזרח אירופה תתאושש גם השנה.
ליפמן ממליץ לקנות את מניות גזית גלוב , אלקטרה נדל"ן , אדגר , אלוני חץ , נצבא , נכסים ובנין , בריטיש ישראל וריט 1 . האנליסט מחזיק בהמלצת "נייטרלי" על מניות אמות , גב ים וריבוע נדל"ן . יצוין כי ל-IBI החזקה מהותית במניות גזית גלוב, אלקטרה נדל"ן, אלוני חץ, ריט 1, ריבוע נדל"ן, נכסים ובנין, נבצא, גב ים, בריטיש ישראל ואמות, וכי בית ההשקעות היה חתם של החברות הללו (למעט בריטיש ישראל ונצבא) בהנפקות שביצעו.