מגרש המצוי ברח' בני בנימין בנתניה חויב בהיטל השבחה, בגין אישור היתר הכולל הקלות שאחת מהן התייחסה לתוספת שטחי שירות. בעניין הקלה זו טען שמאי הבעלים, כי ניתן היה לבנות את שטחי השירות שאושרו כהקלה ללא צורך בהליך זה, וזאת מתוקף הוראות תוכנית שחלה על הנכס ועל פי תקנות התכנון והבנייה.
בנוסף, הביא השמאי דוגמאות לתוכניות אחרות בנתניה שבהן הוועדה מאשרת כדרך שגרה תוספת שטחי שירות, ללא הקלות וללא חיוב בהיטל השבחה. בכל מקרה, לדעתו מצב קודם כלל פוטנציאל ממשי לאישור שטחי שירות, ויש להביא זאת בחשבון בתחשיבי השומה.
מנגד טען שמאי הוועדה, כי לא ניתן היה לקבל שטחי שירות ללא אישור הקלה. לדעתו מדובר בשטחי שירות ששוויים חורג בהרבה משווי שטחי שירות רגילים, שכן תוספת השטחים מאפשרת לבנות באופן מיידי בניין על-פי התוכנית שבתוקף, תוך ביצוע הכנות לתוספת בנייה עתידית.
השמאי המכריע, אמנון נזרי, החליט שלא לדון בטיעוני שמאי הבעלים. לדעתו דיון בטיעון זה במסגרת השומה המכרעת יהווה למעשה "דרך עוקפת" לוועדת ערר. הבעלים אינו יכול לאחוז את המקל משני קצותיו, מצד אחד להסכים לדרך הרישוי שקבעה הוועדה המקומית ומאידך לטעון לאחר מעשה כי דרך זו אינה חוקית.
השמאי הדגיש שהחלטתו אינה כוללת הבעת דעה לגופם של הטיעונים.
לכאורה בעלי הקרקע בדילמה. מצד אחד הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית קודם לקבלת ההיתר יתכן שתפטור אותם מהצורך בהקלה, ובעקבות זאת גם מהיטל השבחה. מצד שני, התמשכות הליכי הערעור ועלויות המימון שכרוכות בכך יכולות לאיין את כל הרווח מביטול היטל ההשבחה.
אלא שלא היא! תיקון 84 מאפשר לבעלים לבחור בהליך הערר מבין שני הליכים מקבילים. דרך אחת הינה פנייה למינוי שמאי מכריע. במקרה זה אין זה מסמכותו לדון בטיעונים משפטיים, ועליו להכריע רק במחלוקות שמאיות. אולם לבעלים עומדת הפררוגטיבה לפנות בערר לוועדת הערר, שבסמכותה לדון בטיעונים משפטיים. בנושא דומה שהגיע לבית המשפט המחוזי, היכן שפורסמה הקלה ללא צורך, נקבע כי לא קמה לוועדה כל עילה שבדין לחיוב הבעלים בהיטל השבחה. *
הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.