גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

באותו לילה דרמטי באוגוסט 2009, שבו החוק עבר בכנסת בלילה, הוכנסו בו כמה תיקונים על תקן ריכוך החוק. הלחץ לתיקונים בא מהקואליציה שארגנה ח"כ שלי יחימוביץ' נגד החוק החדש. החל מהפחדים שהשייחים הסעודיים יקנו את כל הדירות במדינה, ועד לטענה על מכירת חיסול של הקרקעות לטייקונים.

אחד מסעיפי הריכוך האלה הוא סעיף הרגולציה. להלן הנוסח של סעיף הרגולציה (2ב), הקרוי "הגברת התחרות ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין":

"השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, יקבע הוראות המגבילות הקצאת מקרקעין, אם כתוצאה ממנה יחזיק אדם במקרקעין המיועדים למגורים או לתעסוקה, לרבות באזורים מסוימים, בשיעור העולה על שיעור שקבע, ורשאי הוא לקבוע בדרך האמורה מקרים שבהם יחויב אדם להעביר את זכויותיו במקרקעין שהוקצו, אם שיעור החזקותיו במקרקעין עלה על השיעור שקבע".

משמעות הסעיף יוצרת תקדים: רשות מקרקעי ישראל תהפוך לרגולטור רב עוצמה ובעל כוח שלא היה לה עד היום. לרשות החדשה תהיה סמכות להכריז על קבלן או על חברת בנייה כעל מונופול אזורי. החוק החדש יאפשר לרשות לסרב למכור קרקע למי שהוכרז כמונופול. יותר מזה: החוק יאפשר לכאורה לחייב את הקבלן למכור קרקע שהוא מחזיק כחוק, אם בגללה הוא נחשב מונופול.

רשות מקרקעי ישראל צריכה להביא בקרוב לאישור הכנסת את התקנות המפורטות להסדרת החוק, שהרי החוק ייכנס לתוקפו בחודש מאי, ועוד צפויים מאבקים בשלב גיבוש התקנות: על-פי אילו קריטריונים יגדירו מונופול אזורי? האם יש בחוק התנגשות עם זכות הקנין של הקבלן? איך ישפיע החוק על הענף?

שלושה מבכירי ענף הנדל"ן מתייחסים לבעיה, כל אחד מהזווית שלו: ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים; ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין; ירון ביבי, מנהל המינהל ומי שיעמוד בראש רשות מקרקעי ישראל החדשה.

בובליל: המינהל מספסר

גלובס: ניסים בובליל, מה דעתך על הצעת החוק החדשה היוצרת בעצם רגולטור חדש בענף הנדל"ן?

בובליל: "אנחנו כנציגי הקבלנים היזמים במדינת ישראל מתנגדים לרגולציה בענף הבנייה, שתגרום לעיכובים בהתחלות בנייה ובירוקרטיה נוספת. גם היום אנחנו עמוסים בבירוקרטיה שגורמת לנו לנזקים עצומים בהתחלות ביצוע העבודה".

התנגדות של הקבלנים להצעת החוק הזו עלולה לשמש הוכחה לכך שאתם בעצם בעד מונופולים.

"מי שמכיר את פעילות התאחדות הקבלנים יודע, שלאורך כל קיומה היא נלחמה במונופולים. אחת הרעות החולות בענף הבנייה והנדל"ן במדינת ישראל זה המונופולים. אנחנו בעד שוק חופשי ובעד אפשרות לתת לכל יזם וקבלן הזדמנות שווה".

לאור הצעת החוק ובשם השקיפות, בכל מכרז שבו הקבלנים ישתתפו הם יצטרכו להתפשט בעצם ולמסור את כל מפת האינטרסים שלהם. האם אתה מסכים לפרשנות הזו של החוק, והאם אתם תסכימו שכך זה ייושם?

"אנו נתנגד להצעת החוק הזו, מפני שהפתרון קיים במקום אחר לחלוטין. ניתן, במידה ומינהל מקרקעי ישראל רוצה בכך, שקבלנים יצאו לעבודה ולא ישבו על קרקעות ויגרמו על-ידי כך לספקולציה בקרקע או ספסור הקרקע, דבר שהמינהל עצמו עושה לאורך שנים, ויש דוגמאות רבות לכך. אנחנו נתנגד להצעת החוק הזו ונפעל שסעיף הרגולציה לא יתקיים".

כלקח מהמשבר העולמי האחרון כולם מדברים על חשיבות הרגולציה, והנה אתם מתנגדים לרגולטור חזק בענף שאולי טעון רגולציה?

"אנחנו רואים כיצד הרגולטור פועל בנושא של חוק תכנון ובנייה ובנושא של מיסוי. אנחנו רואים את הרגולטור כיצד הוא פועל בנושא של תשומות הבנייה - והתוצאה היא מחירי דירות גבוהים שאזרח במדינת ישראל לא יכול להגיע אליהם. אנחנו הקבלנים יודעים לבנות דירות. במחירים של היום, אם יסירו מעלינו את הרגולציה, מיסים וספסור בקרקעות שהמינהל מבצע, אנחנו יודעים למכור דירה בסביבות 500 אלף שקל כולל מע"מ, וזה מחיר שאני חושב שכל אזרח יכול לעמוד בו, ולא הסכומים שהיום מגיעים אליהם במחירי הדירות, שנובעים בעיקר ממיסוי, ספסור בקרקעות של המינהל ובירוקרטיה".

מהי הבעיה העיקרית והחשובה ביותר שאתה חושב שצריך להציג למינהל ושהוא צריך לטפל בה בתחום הרגולציה?

"במקום לעשות תקנה ולהפשיט כל קבלן וקבלן או כל יזם ויזם, לראות איזה קרקע הוא קנה, מתי הוא קנה וכו' - צריך להוציא מכרזים כאשר יש לוחות זמנים ברורים לתחילת ביצוע והגשת תוכניות. צריך לעזור לקבלנים וליזמים לצאת לשטח ולצאת לעבוד".

כהן: הנושא לא פתיר

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מה דעתך על סעיף הרגולציה בחוק החדש?

כהן: "לדעתי סעיף הרגולציה הינו סעיף שיהיה ככל הנראה אות מתה לביצוע. קשה לי להאמין שבמדינת ישראל של שנת 2010 יש סעיף כזה בספר החוקים, סעיף מגביל כזה, שעוד מאפשר תיאורטית הפקעת זכויות מאנשים שכבר יש להם זכויות. אנחנו מדברים על חברות, אנחנו מדברים על קבלנים, אנחנו מדברים על אנשים שיש להם איגום קרקעות נרחב, וקשה לי להאמין שהסעיף בכלל ניתן לביצוע".

יש כאן הרי מגמה ברורה להתמודד עם מונופולים. מה רע בזה, הרי השוק ישתכלל?

"תיאורטית, כשאתה אומר מונופול אז כמובן מיד באה טענה נגדית אליו. מונופול הוא לא דבר טוב, אבל יש לנו גם מצב נתון בשוק המקרקעין. יש לנו חברות תשתית, יש לנו קבלנים, יש לנו יזמים שהקרקעות אצלם נמצאות במצב צבירה מסוים היום ומוכנות לשיווק מחר, ולכן זהו מצב זמני. ואז, אם ימצאו אותם באיזושהי נקודת ביניים וייקחו להם קרקעות בעזרת הסעיף הזה, זהו דבר שלדעתי אין לו סבירות כיום".

אתה רואה את ההצעה הזו כעודף רגולציה שאולי אפילו תפריע לשוק?

"לדעתי, זו בפירוש עודף רגולציה שעלולה לפגוע בתחרות. מה לעשות, אנחנו מדינה קטנה. אזורי הביקוש מצומצמים, ובאזורי הביקוש האלה פועלות קבוצות מסוימות מאוד, שניתן למנות אותן אולי על 10 אצבעות. אנחנו למעשה נמנע מהן להשקיע בנדל"ן".

אם כל קבלן באזור מסוים יצטרך להציג את מפת האינטרסים הכוללת שלו, לכם כשמאים זה יכול לעזור?

"תיאורטית זה יעזור, אבל אנחנו מצפים לשוק חופשי, כי הנדל"ן נהנה משוק חופשי. אם כל אחד יצטרך לעשות את החשבונאות הקטנה הזו, כמה יש לי, האם זה עומד בפסקת ההגבלה הזו כן או לא, לדעתי זה מצב אנומלי שייצור רק הפרעה בשוק".

מהי הבעיה העיקרית שיש למינהל מקרקעי ישראל עם ההצעה לרגולציה בחוק החדש?

"הבעיה עם הסעיף הזה היא כמו כל בעיה שיש לרגולטור, כמו הממונה על הגבלים עסקיים רונית קן ואחרים. יש להם בעיה איך להוכיח בכלל רגולציה כזאת. המילים של החוק הן מאוד כלליות. מה יהיה כאשר יבואו לפרוט את זה לאיך אנחנו קובעים כמה זה הרבה נדל"ן? האם 20 דונם זה הרבה? 100 דונם זה מעט? איך לקבוע את זה? תהיה למינהל בעיה איך בכלל להתמודד עם ההגדרה של הכמויות האלה, מתי הוא נכנס לפעולה ומתי הוא מחליט שבן אדם חייב להחזיר קרקעות. הנושא הזה לדעתי הוא נושא לא פתיר".

ביבי: אבחנה בין ייעודי הקרקע

ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, בהגדרות הרגולטיביות שלכם בתקנות לחוק, מה יהיה הגבול של הגדרת האזור? האם עיר? האם מחוז, האם שכונה?

ביבי: "אנחנו מתחילים עבודה כלכלית שתגדיר את אותם אזורים. צריך לזכור שמי שידמיין בעיני רוחו את ת"א ואת רמת גן, הגבול המוניציפאלי הוא לא באמת גבול אזור הביקושים".

הוא גם לא גבול כלכלי.

"נכון, ולכן אנחנו מכינים עבודה שתגדיר את אותם אזורי התייחסות".

"מה יהיה קריטריון הנפח של המקרקעין שהקבלן מחזיק? האם זה יהיה מספר דונמים או מספר יחידות בנייה מאושרות על-פי תב"ע?

"לדעתי זה יהיה שילוב - גם של מספר דונמים שמשקף איזה שהוא פוטנציאל ליחידות דיור, וכמובן גם יחידות דיור בתוכניות מאושרות".

נשיא הקבלנים, ניסים בובליל, אומר שהרגולציה תפגע בענף ומה שחשוב זה להוציא מכרזים עם לוחות זמנים קשיחים, שאתם גם תאכפו אותם.

"ראשית, החוק כבר עבר בכנסת. לכן אני לא יודע על איזה הצעת חוק הם התנגדו בדיוק".

לתקנות שאתה תתקן במסגרת החוק ותביא לאישור הכנסת.

"אני מציע שקודם יראו את התקנות, ואח"כ נעשה את הדיון האם יתנגדו כן או לא. בכל מקרה, אני מאמין בתחרות. אני מאמין גדול שככל שיש יותר קבלנים באזור נתון, ככה רמת התחרות משפיעה על מחיר המוצר שאותו מציעים".

הראיון הזה מתקיים על המגרש בשרונה, שבו זכו משפחת גנדי בהקמת שלושה מגדלים, ומאחורי המגרש הזה יש מגרש שבו זכה ענף אחר של משפחת גנדי בחוזה גדול להקמת משרדים. זה מונופול אזורי?

"עלית בדיוק על השאלה הגדולה. האם זה שיש להם קרקע למסחר יהיה לזה גם כן איזה השפעה מונופוליסטית? לדעתי צריך לעשות אבחנה בין הייעודים של הקרקע. צריך לזכור שמינהל מקרקעי ישראל, בקרקע הזאת, איפשר להגיש הצעות שונות והזוכים במכרז הציעו את הצעה הגבוהה ביותר על שלושת המגרשים. אני חושב ש-300 יח"ד בת"א הם אינם מונופול".

המקרה של גינדי מלמד אותנו, שיזמים שיש ביניהם עניין משותף, יכולים להתחלק או ליצור תאגיד נפרד לכל פרויקט. מה תעשה נגד התופעה הזאת, אם היא תתרחש?

"הנחת העבודה שלנו היא, שככל שקיים תאגיד, התאגיד הזה שואף למקסם את הרווח שלו, ולכן גם בין תאגידים שהם חברות בנות תתכן תחרות".

למינהל יש כבר מעמד של רגולטור בסקטור החקלאי. שם, כרגולטור, נכשלתם אולי אפילו בגדול במשך שנים. למה שנסמוך עליכם כרגולטור מול סקטור עירוני וקבלנים, שהם עוד יותר מתוחכמים?

"אני לא מקבל את הקביעה שהמינהל נכשל בטיפול בקרקע חקלאית. לדעתי מינהל מקרקעי ישראל הפעיל את החלטות מועצת מקרקעי ישראל בקרקע החקלאית כהווייתן. צריך לזכור גם שהרפורמה משנה את המבנה הארגוני של המינהל, ואמורה לשנות את צורת החשיבה של המינהל, ואני בטוח שאנחנו נצליח בעניין הזה".

יש פה עניין אולי אפילו פילוסופי. אתם מונופול קרקע, ועכשיו אתם גם רגולטור של התחום. אין גבול לכוח שהמינהל רוצה להחזיק בידו?

"אני חושב שדווקא החקיקה החדשה, ודווקא השיווק של קרקע בבעלות פרטית, מפחית את כוחו המונופוליסטי של המינהל. עצם החלטות הממשלה, שבאות ואומרות בואו ותשווקו כמה שיותר קרקעות, מעידות על כך שהמדיניות היא שהרשות לא תהיה מונופול. לממשלה כריבון תמיד יש איזה שהוא כוח שלא קיים בשוק, ואני מאוד מקווה שהמינהל ינצל אותו".

אין לך בעיה עם מונופול קרקע שיש לו פתאום גם כוח רגולטיבי חזק?

"אני לא חושב שהמינהל הוא מונופול. אני לא חושב שהמינהל יחזיק בכוח מונופוליסטי. לראיה, מה שעשינו בתחילת שנת 2009 אנשים שוכחים. בתחילת השנה הזאת היה משבר עולמי, הוצאנו מכרזים ולא היו להם מציעים. אנחנו הורדנו את מחיר המינימום כדי לשים את הקרקע הזאת בכל זאת בשוק. אני לא חושב שזה מעיד על התנהגות מונופוליסטית". *

(ראיונות עם ביבי, בובליל וכהן גם בגלובס TV באתר האינטרנט של "גלובס", מדור נדל"ן).