ככל הנראה המחוקק שכח ילד חריג בנוף המקרקעין בארצנו, והוא בתים משותפים בצורת הרכבת של שנות החמישים, אשר בנויים על קרקעות שהן על פי רוב קרקעות המדינה, עם חוזי חכירה היסטוריים מיושנים ועם מטראז' שלא משקף את המציאות.
בבתים אלו, לעיתים, השטח הרשום של הדירה לפי חוזה החכירה הוא כ-50 מ"ר, אך בפועל הדייר מחזיק בדירה בשטח כמעט כפול. במהלך השנים דיירים אלו בנו תוספות (ולעיתים אין לדעת מה בהיתר ומה לא בהיתר), וכן גידרו חצרות קדמיות ואחוריות לטובת דירה כזו או אחרת, עד שמגיע יום הדין ויש לתת את הדעת איך למסד את הזכויות.
מיסוד זה בא בעת רישום בית משותף, או בעת ביצוע פרויקט פינוי-בינוי. בשני המקרים, שופט היושב בדין אובד עצות: מה המפתח לזכויות? האם הרישום בהסכמי רכישה ובנסחי מקרקעין הם הקובעים, או חזקה רבת השנים שהייתה בין בעלי הדירות?
כזה היה הסכסוך שהגיע לפתחו של השופט מרדכי בן-חיים בבית משפט השלום בתל אביב, בעניין יוסף ורד ואח' נ' אבשלום דיין ואח'. בעניין דנן, התובעים הם בעלי זכויות בדירה בקומת הקרקע, בעוד שדירת נתבעים נמצאת מעליהם.
במהלך השנים, הצדדים נהגו כך שהחצר האחורית שימשה את התובעים, והחצר הקדמית שימשה את הנתבעים. התובעים הגישו תביעה לפירוק שיתוף, לפיה הבית ירשם כבית משותף, החצר האחורית תירשם לטובת דירתם ואילו החצר הקדמית תירשם לטובת הנתבעים, והגג ירשם כרכוש משותף.
לעומת זאת, הנתבעים טענו כי קיים הסכם (לא חתום) בין הצדדים וכי הגג צריך להיות שייך להם כמי שנשאו בעלות בנייתו מחדש. כן טענו כי החצר האחורית גדולה מחצר הקדמית, ועל כן ביקשו מחצית מההפרש לטובתם.
בן-חיים הגיע לכדי קביעה שלא הוכח בפניו שהיה הסכם מחייב כלשהו בין הצדדים אשר מסדיר את עניין חלוקת הרכוש המשותף, ועל כן דין התביעות להידחות. השופט קובע כי נוסח ההסכם אינו חתום על-ידי צד כלשהו, ואין להסיק מאי תשלום הוצאות בניית הגג ע"י התובעים כוויתור על זכויותיהם.
הנתבעים טענו כי לתובעים (המחזיקים בקומת הקרקע) יש זכות לבנות מרתף, ולכן זכות זו שקולה לזכות שהוקנתה לנתבעים לבנות עליית גג. אמנם בן-חיים קובע כי טענה זו הגיונית, היא אך באין הסכמה מפורשת אין לכפות על התובעים הליך כזה, וקובע כי אווירת ההתנצחות בין בעלי הדין ורצונם הבלתי מתפשר של התובעים להצמיד לדירתם את החצר, כמשקל נגד להצמדת הגג לדירת הנתבעים - על פי הסכמת התובעים, מעיבים בשלב זה על האפשרות להגיע להסכמה בדבר הצמדתם לדירות של חלקים מן הרכוש המשותף. משכך, ובאין הסכמה בין הצדדים, בן-חיים נאלץ לדחות את התביעה.
פסק דין זה משקף נאמנה מציאות בעייתית, שבה רבבות של בתים משותפים מעין אלו נשארים ללא מיסוד זכויות, וייתכן ואין מנוס שהמחוקק יתערב ויקבע אחוזים כאלו ואחרים של רוב, או מתן כלים לשופט להגיע לפתרון שנראה לו הוגן וצודק לצורך ביצוע רישום בית משותף כדי להוציא את העגלה מהבוץ. *
המחבר הינו מומחה למקרקעין, ומחבר הספר "דיני מקרקעין עקרונות והלכות".