טקס פתיחת יום המסחר הראשון בבורסה לניירות-ערך בתל-אביב, ביום ראשון שעבר, ביטא היטב את קדחת חיפושי הגז שאפפה את הבורסה המקומית בשנה החולפת. עיקר תשומת הלב הופנתה באופן טבעי לדלק קדוחים ולאבנר, שניירות-הערך שלהן הצטרפו למדד המעו"ף, ופחות לנציגת הכלכלה הוותיקה והסקסית פחות שחזרה אף היא למדד היוקרתי - גזית גלוב.
באופן אירוני למדי, מעטים יודעים שאת גלגוליה החלה חברת הנדל"ן המניב תחת השם "המגן חיפושי נפט", חברה ממשלתית שנרכשה ב-1993 על-ידי היו"ר חיים כצמן, שלימים יצק לשלד את הפעילות הנוכחית חובקת העולם.
אלטרנטיבה סולידית
זו הפעם השנייה בה זוכה גזית גלוב למעמד הזה תוך 4 שנים, לאחר שב-2006 היא ייצגה בטקס את ההייפ הנדל"ני טרם ימי המשבר העולמי. "קצת סמלי שדווקא לאחר השנה הקשה, חברת נדל"ן חוזרת למדד. אני לא חושב שיש הבדל מהותי עבור החברה להיות בין 5 הגדולות במדד ת"א-75 לבין 5 הקטנות במדד ת"א-25, שזה מה שהיינו - כי במעו"ף היינו בעבר 'שחקן ספסל'. מבחינתנו, לחזור למדד המעו"ף זה כמו לחזור לסגל הנבחרת והמטרה היא להיות ב-11 הפותחים, ונעבוד קשה כדי להגיע לשם", אומר דורי סגל, דירקטור בחברה ומי שחולק את השליטה בה עם כצמן, בראיון לרגל החזרה למדד.
לדברי רוני סופר, שנכנס רשמית לתפקידו כמנכ"ל החברה רק לפני חודש, "היו פה שנתיים לא שגרתיות. כיום גזית גלוב לבדה נסחרת בשווי של למעלה מ-5 מיליארד שקל והחברות הבנות השקיעו ברכישת מניותיהן ואגרות החוב שלהן עוד 7 מיליארד שקל. המשכנו לעשות מה שאנחנו צריכים לעשות, בזמן שבשוק השווים עלו וירדו".
סגל: "בסוף, שוק ההון הוא לא חזות הכל. לחברה נסחרת חשוב מאוד להיסחר במדדים, אבל אתה דבר ראשון קם לנהל עסק ורק אחר-כך מתפנה לזה. גם חברה נסחרת היא עסק לכל דבר ועניין. בחלק מהחברות לפעמים שוכחים את זה. אנחנו לא. הגישה שלנו לעולם הנדל"ן שונה מהרבה מאוד שחקנים בענף ואני חושב שהגישה שלנו היא שתעמוד במבחן הזמן".
סגל מותח ביקורת מרומזת על השחקנים הרבים שקפצו על הענף בשנות הגאות, ומציג את גזית גלוב כאלטרנטיבה סולידית להשקעה בנדל"ן. את הביקורת הוא לא חוסך גם מהתקשורת: "אני לא מסכים עם הדגש שניתן בתקשורת ובשוק ההון להשקעה בנדל"ן כהשקעה פיננסית. אף אחד לא מעלה על דעתו שהוא יכול לקנות חברת תרופות קטנה ולהרוויח, אבל מרכישת קרקע או נכס מניב כן. מי שמתעסק בנדל"ן הרבה מאוד שנים מבין שהעסק הזה הוא לא רק הנכסים, אלא גם הניהול. אוסף של נכסים הוא לא בהכרח חברת נדל"ן.
"בא גוף ומגייס 100 מיליון שקל להשקעות בנדל"ן בארה"ב. זה כמו חבורה של פורשי הפועל פתח-תקווה, שיקימו נבחרת אחרי הצהריים ויתחילו לשחק ב-NBA. אני לא אומר שאי-אפשר, גם אנחנו הגענו מ-10 מיליון דולר. אנחנו גם באנו מתוך מטרה לבנות עסק ל-50 שנה עם הרבה מאוד אסטרטגיה לזמן ארוך. מי שחושב שאפשר לבוא לארה"ב לטיול ובדרך הביתה להרוויח כסף מנדל"ן במרבית המקרים טועה".
במילים אחרות, אי אפשר לעצור ולהמר בווגאס, תרתי משמע?
"העיר וגאס מהווה את אחד המקומות הפחות טובים להיות בהם בחו"ל היום - גם פלורידה, אגב, ואנחנו נמצאים בפלורידה כבר למעלה מ-20 שנה. לפני שאנחנו מסתכלים על צמיחה ופיתוח של נכסים קיימים, אנחנו דואגים לפרסם את תזרים המזומנים מנכסים זהים, כי לפני שאתה מבקש כסף משוק ההון אולי תסביר לו מה עשו העסקאות הקודמות. בזה אני חושב ששוק ההון הרבה יותר מתקדם מכל קרנות ההשקעה הפרטיות, שאף אחד באמת לא יודע מה קורה שם חוץ מהמשקיעים. קל להתגאות בהצלחות, כשאתה לא צריך לחשוף נתונים ציבוריים".
באחרונה החליטה גזית גלוב דווקא להכניס קרן, ציבורית אומנם, כמשקיעה באחדים מנכסיה בישראל. מדובר בריט 1, שרק השבוע הושלמה העסקה במסגרתה תשקיע 315 מיליון שקל (24 מיליון שקל מתוכם שולמו במניותיה שלה) תמורת 49% משלושה מרכזים מסחריים של גזית גלוב ("G") - קניון רוטשילד, G בעמק שבעפולה ו-G יוקנעם.
סגל: "אני אהיה מאוד עדין עם זה ואגיד שמה שמשך את ריט 1 אלינו זה שנמשיך להיות המנהלים של העסק. בניגוד לנו, שאנחנו מתפעלים ויזמים של נכסים, אנחנו חושבים שנושא השותפויות יתפוס תאוצה. זה התחיל בארה"ב, אבל זה יהיה גם בארץ ובחו"ל. מדובר בגיוון מקורות ההון של הקבוצה. אסטרטגית, זה נכון לנו להיכנס לקבוצה עם משקיעים מסוג כזה - שהמנדט שלהם זה לא להיכנס להשקעה ישירה במניות שלנו - כמו ריט 1".
אתם עובדים חזק כדי לתקשר עם השוק ולחנך אותו למדוד אתכם במונחים כמו NOI (הכנסות מדמי-שכירות) ו-FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, בניטרול שינויים בהון חוזר, התחייבויות וסעיפי רכוש). למה החברה לא מפרסמת תחזית לתוצאות הכספיות, כמו שנהוג בארה"ב?
דורי: "כל החברות הבנות שלנו נותנות תחזית ל-FFO. אנחנו הרבה זמן מתלבטים בסוגיה הזו. בעיקרון, אפשר להרכיב את ה-FFO שלנו מהתזרים מנכסים זהים שאנחנו מפרסמים".
סופר: "עיקר החוזק של הגילוי שלנו הוא שכשאתה מסתכל על העסק אתה יכול לראות שבפלורידה רע, בטורונטו טוב. אני לא חושב שהשוק אי-פעם הופתע, ואני לא מוכן באיזה שהוא מקום להתחייב איפה אני אשים את הדולר הבא שלי, באיזו חברה בת". לדבריו, נושא התחזית מורכב בין היתר גם בשל התפרסות פעילותה של הקבוצה על פני מדינות רבות, מה שמכניס לתחזית גם הימור על שערי החליפין העתידיים.
פריסת הנכסים עליה מדברים דורי וסופר, כמעט על פני כל הגלובס, מרשימה ומאתגרת את המשקיעים ואת מנהלי החברה. עם זאת, ברשימה המאוד ארוכה של מדינות בהן פועלת החברה, לרבות הפיזור באירופה, ניכרת ההיעדרות מבריטניה. "אנחנו מסתכלים על כל מדינה ברמה הכוללת. בריטניה היא מדינה ראויה להשקעה, אך לא זיהינו הזדמנות", אומר סגל. "היה לנו משרד בלונדון", מזכיר סופר.
ומה היעד המרכזי הבא?
סגל: "ברזיל היא שוק אסטרטגי, יעד מרכזי בעשור הקרוב. יש לנו היום שלושה נכסים שם - אחד עובד עם סיכוי להשבחה, אחד מניב ואחד בבנייה. אנחנו מאוד-מאוד 'פרו-ברזיל' בקבוצה".
גזית גלוב ישראל מחזיקה בכ-37% מקבוצת א. דורי, שמשקיעה בין היתר בדוראד. תחנת כוח זו השקעה סינרגטית?
"ההחלטה להשקיע בא. דורי כחברת בנייה היא החלטה מאוד טובה לגזית גלוב לטווח הארוך, במיוחד אם אנחנו צריכים להיכנס לשווקים אחרים - למשל במדינות לא מוסדרות, שאינן צפון אמריקה או ישראל. בנושא הבנייה אנחנו חושבים שבטווח הארוך יש יתרון להגברת יכולת הבנייה והתכנון בחברה. לא השקענו בא. דורי בגלל דוראד, וגם אורי דורי הגיע לדוראד בגלל ההבנה שלו בייזום ובבנייה, ולא בגלל הידע באנרגיה. אין עוררין על המותג 'אורי דורי' בנושא איכות בנייה בישראל.
ה-IFRS לא נחשב
רכישת חברת אטריום האוסטרית במארס 2008, ביחד עם קרן ההשקעות בנדל"ן של סיטיגרופ ורגע לפני קריסתו של בית ההשקעות האמריקני בר סטרנס, ממלאת את ראשיה של גזית גלוב בגאווה. סגל: "הרכישה הזו הגדילה את הרווחיות, אבל אי אפשר לעשות עסקה כזו כל שנה. זה לא מקרה שיצאנו מ-2-3 עסקאות. אם אנחנו לא משוכנעים שחברה תתרום לנו את מה שהיא צריכה אנחנו לא נעשה עסקה".
גם בשנה שעברה הלכתם נגד הזרם כשהייתם ראשונים לפתוח את שוק ההנפקות, וגייסתם אג"ח בפברואר - למרות שבדיעבד ההנפקה בוצעה בתנאים טובים פחות מהאפשרות כיום.
סגל: "שנת 2009 הייתה ללא ספק טבילה אש אמיתית וחיה בתחום המימון. יש החלטות שצריך לקבל בזמן אמיתי, ואתה לא יודע לאן הדברים הולכים. הגישה שלנו הייתה שרצינו לגייס הון וחוב לזמן ארוך, גם אם הריבית הייתה קצת יותר גבוהה, או התנאים יותר מחמירים. גם כשמחיר הדלק עולה, אני לא חושב שבריטיש איירוויז מפסיקה לטוס".
יכולתם לחזור על אלמנט הראשוניות ולהנפיק מניות לציבור, אבל בחרתם בהקצאה פרטית למוסדיים באוקטובר.
"אנחנו לא כל כך רצינו הנפקת הון, רצינו את פסגות בתור שותף. יש לנו גישה לעשרה שוקי הון. תמיד גייסנו גם הון משותפים שחשבנו שיש להם יכולת לתרום - אלוני חץ, למשל - וגם מפסגות, מכלל ביטוח וממגדל".
סופר: "מעבר לשותפות האסטרטגית, גופים כמו קופות גמל או חברות ביטוח הם בסך הכל חברות שבוחנות אותנו המון שנים, כיוון שאנחנו מהווים השקעה בנדל"ן מניב, שזה אומר מבחינתם הכנסה שוטפת לטווח-ארוך. לא היינו מוכנים להנפיק בכל מחיר. גם גופים גדולים שרוצים לבנות פוזיציה בחברה, כמו פסגות (שהפכה בעקבות ההקצאה לבעלת עניין, א"ו), לא תמיד יכולים לעשות זה במהלך התקין של המסחר".
לפי שעה, הרווח ממוניטין שלילי באטריום, הדיבידנדים והרכישות העצמיות של אג"ח בבורסה הם ששיפרו את תוצאות 2009.
סגל: "אנחנו בעצמנו לא מתייחסים לרכישה החוזרת של האג"ח או לרווחים חד-פעמיים כחלק מהפעילות השוטפת של הקבוצה - למרות שאני מעריך שברוב השנים מתוך העשור האחרון היו לנו רווחים חד-פעמיים, וזה אפילו בהתעלם מרווחי שערוך בחסות ה-IFRS, שזה בעיני לא רווחים".
בדו"חות הכספיים אתם חוזרים ומזכירים שירידת ערך הנכסים נובעת מעליית שיעורי ההיוון, נגזרת של פרמיית הסיכון בענף ובכלל על גובה הריבית. מתי זה יפסק?
סגל: "לא אני ולא אף יזם בעולם יודעים. גם יו"ר הפדרל ריזרב לא יודע מה יהיו שערי הריבית בעוד שנה. אין לנו דעה נחרצת, למעט בסוף 2006, אז שיעורי ההיוון הגיעו אל מתחת לשיעורי הריבית, מה שהיווה עבורנו תמרור אזהרה. אנחנו משתדלים לזהות את הנכסים הטובים בכל שוק ולא את כיווני השוק. יש לנו כן דעה לגבי איפה אנחנו רוצים להיות - ברזיל, ארה"ב, קנדה, מרכז אירופה. טבע ממשיכה לספק לנו אתגרים, המטרה הזו לא השתנתה. אנחנו רוצים להיות טבע של עולם המרכזים המסחריים".
"ריבוי חברות ציבוריות זה לא דווקא יתרון"
לאחר שבמשך שנים נמנעה גזית גלוב מהשקעה בישראל, בתחילת 2005 היא החליטה להכניס רגל גם לשוק המסחר המקומי, עם הקמתה של חברת גזית גלוב ישראל ביחד עם רונן אשכנזי (25%). נכון להיום מחזיקה גזית גלוב ישראל בכ-20 מרכזים מסחריים, מה שיצר בשוק לא מעט צפיות לראות את חברת הבת מונפקת בקרוב בעצמה בבורסה.
"כשקבוצת גזית גלוב רוצה להנפיק חברה, היא מנפיקה לא מדברת", אומר סגל, "באופן כללי, אנחנו רוצים פחות קבוצות ציבוריות בקבוצה ולא יותר".
למה?
סגל: "יש לנו משהו שלא היה קיים לפני כמה שנים - מוניטין. גזית גלוב צריכה להיות מסוגלת לגייס הון בשווקים אחרים מישראל כגזית גלוב. לא השתכנענו שריבוי חברות ציבוריות זה יתרון, אלא רק אם מדובר בדרך להשתלטות על הנדל"ן של חברה נסחרת.
"שאלו אותי ואת כצמן לפני 10 שנים 'מה אנחנו רוצים להיות?' - אמרנו 'טבע של הנדל"ן', ולטבע אין אף חברה בת ציבורית. היה לנו יתרון לעבוד דרך חברות ציבוריות כי זה הוזיל לנו את מחיר ההון - ביחס למכפיל או למחיר המגולם באג"ח. אנחנו לא רואים יתרון אמיתי לחברות נדל"ן ששווי השוק שלהן פחות ממיליארד דולר".
סופר: "בסוף היום, הנפקות הון זה אמצעי, לא מטרה. המטרה שלנו זה לבנות חברות".
erez-w@globes.co.il