אלונית בנייה ופיתוח בע"מ זכתה במכרז להקמת פרויקט של 36 יחידות דיור בכרמיאל, וחתמה על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. היא התקשרה בהסכמי מכר עם יתר המערערים, שרכשו ממנה יחידות דיור במקרקעין עליהם ייבנה הפרויקט.
לאחר חתימת ההסכמים פורסמה למתן תוקף תוכנית המאפשרת הגבהת בניינים שנמצאים במקרקעין הסמוכים, אשר עולה ב-7 מטרים על הקבוע בתוכנית הקודמת. המערערים הגישו תביעה בסך 6 מיליון שקל לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בה טענו כי התוכנית החדשה פוגעת בהם בשל הסתרת נוף שתגרום לירידת ערך דירותיהם.
יצוין כי המערערים חתמו על חוזי חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל רק לאחר כניסת התוכנית לתוקף. לאחר שנדחו בוועדה המקומית, בוועדת הערר ובבית המשפט המחוזי, הגיעו המערערים לביהמ"ש העליון.
בביהמ"ש העליון עלתה, בין היתר, השאלה המקדמית של מעמד המערערים לצורך הגשת תביעה לפי סעיף 197. סעיף זה מאפשר למי שהיה, ביום אישור התוכנית הפוגעת, בעל מקרקעין או בעל זכויות במקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, לדרוש פיצויים בגין קבלת התוכנית הפוגעת. ההגדרה העמומה של "בעל זכות" הולידה ניסיונות פרשנות שונים, מזכות קניינית צרה (לפי חוק המקרקעין) ועד לכל זכות כלכלית, לרבות חוזית (כגישתו של פרופ' נמדר) בהתאם לתכלית חוק התכנון והבנייה.
מגמת בתי המשפט הייתה והינה להרחיב את מעגל הזכאים לפיצויים לפי סעיף 197. כך, למשל, בע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשל"צ, פ"ד מד (3) 22, בעמ' 526, הורחבה זכות הפיצוי גם לדייר מוגן, בטענה כי לא יתכן שזכות בעלת ערך כלכלי כמו דיירות מוגנת תישאר ללא פיצוי לפי סעיף 197.
הסכם פיתוח הוכר כזכות במקרקעין לעניין מס שבח ואף נפסק בערכאות נמוכות כי הוא מקנה לבעליו זכות לפיצויים לפי סעיף 197 (ת"א 1514/80). בפסק הדין הנ"ל עלתה שאלת מעמד חברה קבלנית בעלת הסכם פיתוח עם המינהל שמקנה לה זכות חכירה לדורות רק לאחר בנייה על המקרקעין וסיום פיתוחם. ביהמ"ש פסק כי מעמדה הזמני של החברה אינו רלוונטי ויש לראות בבעל הסכם לפיתוח כמקנה זכות לפיצויים לפי סעיף 197, בהתאם למכלול הזכויות המוענקות בו.
בפסק הדין הנוכחי ביסס ביהמ"ש והרחיב מגמה זו בקבעו כי גם רוכשים של זכויות מבעל הסכם פיתוח, אשר זכאים, בכפוף לתנאי הסכם הפיתוח, להירשם כחוכרים של הקרקע, הם בעלי זכות להגשת תביעה לפי סעיף 197. בהקשר זה יודגש כי בעלי חוזי פיתוח עדיין אינן מחויבים בתשלום היטל השבחה כיוון שטרם נחתמו חוזי חכירה, אולם הם הוכרו כבעלים לצורך דרישת פיצוי בגין תוכנית פוגעת. *
הכותב הוא עו"ד בעל משרד המתמחה בתחום המקרקעין.