כל מי שהשקיע אי פעם בנדל"ן בנוי (ולא בקרקע לבנייה או בקרקע ספקולטיבית), יודע שמדובר בחלום המשלב בין השניים. המשקיע חי מהפירות - מהתשואה על הנכס, אבל חולם על הדלתא בין הקנייה למכירה.
מדד התשואה החדש של גלובס ואתר הומלס יציג מדי חודש את המחיר המבוקש ב-14 אזורים מרכזיים בארץ, עם ניתוחי השינויים במחיר ופער הדלתא למי שרכש דירה אתמול, לפני שנה או באמצע העשור הקודם. אבל במקביל, יציג המדד גם את התשואה המתקבלת באותה העת מהשכרת הדירה.
כדאי לזכור, שרווחי הון על השבחת מחיר הדירה נמדדים תמיד רק בדיעבד. נוכל לומר לכם מה קרה למחירי הדירות המבוקשים - 3, 4 או 5 חדרים, בתל אביב או בבאר שבע בשנים האחרונות, אבל אף אחד לא יוכל לומר לכם מה יקרה בשנים הבאות. האם חזונו של שר השיכון יתגשם, ונרגיש השנה ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות? או שמא צודקים כל האחרים המצביעים על ההיצע הנמוך, הריבית הנמוכה והביקושים הגבוהים, המצביעים על המשך עלייה במחירי הדירות גם בשנה הקרובה.
לכן, מבחן "הפירות", התשואה בעת השכרת דירה, כל כך קריטי. ודאי למי שמחזיק מול הדירה הלוואת משכנתא גדולה, שתשולם מדי חודש מאותה דירה; ודאי למי ששקל השקעה אלטרנטיבית - במניה, בפיקדון בבנק ועוד.
לדברי פז דרור, מייסד ויו"ר הומלס, "כמי שייסד את ענף הלוחות ברשת, אני חרד מחוסר הבקרה והטעויות הרבות הנעשות בתחום. המטרה שלנו היא חברתית בבסיסה - אנו נותנים כלי אמיתי ואמין לכל אזרח בישראל, בדומה למחירוני הרכב, אשר יאפשרו מסחר הוגן ושווה לכל נפש בתחום הנדל"ן בארץ. הגיע הזמן שגם המחוקק ישים לב לתופעת ניפוח המחירים".
תוצאות: תל אביב זינקה, הפריפריה דשדשה
נכון לסוף 2009, התשואה הגבוהה ביותר על השכרת דירה מתקבלת בפריפריה. המחיר הנמוך לרכישת דירה גוזר גם תשואה לא רעה: על דירת 3 חדרים בקריות וצפונה תוכלו להשיג היום תשואה של יותר מ-6.5%, בהשוואה למעט יותר מ-5% בחיפה ו-5.4% בבאר שבע. באשדוד ובאשקלון, רחוק אבל כנראה לא רחוק מדי, עומדת התשואה ברוטו על דירת 3 חדרים על כ-4.7%.
מנגד, באזורי הביקוש תסתכם התשואה ברוטו על דירות קטנות ב-3.3% במקומות לוהטים וחסרי היצע כמו תל אביב וקרית אונו, ועד ל-4.4% בפתח תקווה או בחולון.
אבל, וזה אבל חשוב מאוד, צריך לזכור שהסיכון למשכירי הדירות בפריפריה גדול בהרבה. האפשרות שלא ימצא שוכר וגרוע מכך, שימצא שוכר שלא ישלם ולא יעזוב את הדירה, גבוהה בהרבה באזורים חלשים יותר סוציו-אקונומית.
מעבר לכך, זה לא סוד שבאזורי ביקוש כמו תל אביב וסביבתה לא מעט רוכשי דירות מחלקים אותן באופן לא חוקי, מה שכמובן מגדיל משמעותית את התשואה שעוקפת בקלות את הפריפריה.
כצפוי, התשואה על השכרת דירות קטנות גבוהה יותר כמעט באופן קבוע בהשוואה לדירות הגדולות יותר.
מי שבולטת כחריג לכלל היא תל אביב, בה התשואה לדירות קטנות מתבררת כנמוכה יותר מהדירות הגדולות. הנדירות של דירות גדולות באזורים אטרקטיביים בעיר, ודאי על רקע תופעת מחלקי הדירות למיניהם, העלתה כנראה את הביקוש ואיתו את מחירי השכירות.
ובכל הנוגע להשבחה במחיר הדירה, ולמרות עליות המחירים של השנתיים האחרונות, מרכז הארץ מציג פער אדיר מול הערים האחרות. בסיכום ארבע שנים, ניתן להצביע בבירור על 2007 ו-2009 כשנים שנתנו את הדחיפה המשמעותית ביותר למחירי הדיור.
בצפון הארץ המחיר המבוקש לדירה עמד בסוף 2005 על 332 אלף שקל לדירת 3 חדרים, לעומת 356 אלף שקל היום - עלייה של 7%. בעוד בתל אביב המחיר המבוקש קפץ מ-848 אלף שקל למחיר של 1.9 מיליון - זינוק של 126%.
בחיפה המחיר המבוקש טיפס ב-34% ובאשדוד ואשקלון הוא הסתפק בעלייה של 18% על פני 4 שנים. יחד עם זאת, באר שבע, שרשמה זינוק חד בעיקר בשנים האחרונות אחרי קיפאון הארוך, מציגה כעת מחיר מבוקש גבוה ב-70%. בדומה, ברב ערי המרכז ובירושלים המחירים היום גבוהים בכ-70% לעומת המחירים בסוף 2005.
מגמת מחירי הדירות בחודש דצמבר מתקשה להצביע על נתון מובהק. פה ושם נרשמו ירידות מחירים, אולם קשה לגזור מכך מסקנות. בחודשים הקרובים כדאי יהיה לעקוב אחרי חיפה וחולון/ בת ים, שהציגו גם בחודש האחרון מגמה ברורה של עליות מחירים בכל סוגי הדירות, מה שאולי מלמד שהן עדיין ממשיכות במסע לצמצום הפער מול ערים אחרות.
מתודולוגיה: ההטיה מתקזזת
אתר הומלס, כמו הרבה אתרי אינטרנט אחרים, מפרסם בכל רגע נתון אלפי דירות למכירה ולהשכרה ברחבי הארץ. להבדיל מהאתרים האחרים, האתר גובה כסף מכל מפרסם בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל כאלה שרק מבקשים "למשש" את המצב בשוק.
מדי חודש, יציג "גלובס" מעתה והלאה את הנתונים דרך 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה (לצד השינוי החודשי במחיר וכן נתונים על השינוי במחירים מאז שנת 2005, אז החל האתר הוותיק לספק נתונים ראויים למבחן סטטיסטי); במקביל, תתפרסם התשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע מהתשואה כ-10% בממוצע.
בחירת האזורים שיקללה הן את מידת העניין והן את כמות העסקאות שתאפשר לייצר מדד אמין.
בכל מקרה, אנו מודעים להטיה שעלולה להיווצר בנתונים בעיקר לנוכח העובדה שמדובר על מחירים מבוקשים ולא על מחירים בפועל. לכך נאמר שאין כרגע, לצערנו, אף גוף שיודע לספק נתוני אמת בזמן אמת. בנוסף, הומלס כאמור גובה כסף עבור הפרסומים, מה שמנקה "טרמפיסטים".
ועוד דבר: המדד החדש שלפניכם מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות החודשי. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז במונה מול המכנה.