דירת מגורים בקומה ב' בבית משותף, המצויה בשכונת רמות צהלה בת"א, חויבה בהיטל השבחה עבור רצף תוכניות. בין הצדדים לא הייתה מחלוקת כי חלק מהזכויות שבגינן נדרש ההיטל לא ימומשו בטווח הזמן הנראה לעין, ובכל מקרה מדובר בדחייה של עשרות שנים עד לניצול הזכויות.
בעניין זה טען שמאי הוועדה, כי התוכניות הוסיפו זכויות למרתף שמימושן יהיה ישים בתום תקופת החיים הכלכלית של המבנה. לפיכך, בתחשיביו הביא בחשבון דחייה של 44 שנים עד למימוש הזכויות בפועל.
מנגד טען שמאי הבעלים, כי מדובר בתחשיב תיאורטי שהשוק אינו מתמחר אותו. קונה סביר אינו משלם על זכות יחסית במרתף משותף בעוד 44 שנים. מה עוד, שהחישוב צריך להתבצע בכפוף לנעלמים רבים כגון הסכמת שכנים. מאחר והוועדה אינה יכולה להוכיח עליית מחירים בעקבות אישור התוכנית, לא ניתן לגבות היטל.
השמאי המכריע, יצחק ברמן, קבע כי אין כל ספק שתוספת זכויות בנייה במרתף תוך חייו הכלכליים של הבניין מצטרפת כמרכיב לערכו הנוכחי של הנכס, ובכך מגדילה את שוויו. לאור העובדה שבמועד הקובע נותרו לבניין להערכתו 46 שנות חיים כלכליים, סביר כי התועלת כעת הינה נמוכה ולפיכך עקב הסטייה והשונות הסטטיסטית הטבעית, קיים קושי להוכיח את שיעורה של תועלת זו באמצעות עסקאות. לכן, לדעת ברמן, יש להעריך את ההשבחה באופן תיאורטי-שמאי. על פי החלטתו, ההשבחה מסתכמת בפרומילים בודדים ביחס לשווי הנכס.
משמעות החלטה זו הינה שלמעשה ניתן לגבות היטל השבחה בגין רוב הדירות שנמכרות בת"א. בנוסף, מאחר ומנגנון בירור מחלוקות זה חל גם על תביעות בגין ירידת ערך לפי סעיף 197, הרי ששלילת זכויות תיאורטיות יחייבו את הוועדה בתשלום פיצויים.
הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין.