גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על קרקע המציאות: עד כמה רחוק תג המחיר הראשוני של הדירה שלכם ממחיר העסקה הסופי?

מדגם של אלפי עסקאות, שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס, מגלה שהישראלים לא עד כדי כך חמדנים - או שהקונים מעט פראיירים ■ ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור" ■ והעשירים? מתפשרים!

בשוק כמו שוק, רוב המוצרים לא נמכרים במחיר עליו חולם או מכריז המוכר מראש. במרבית המקרים, גם מוכרי דירות מיד שנייה (כמו גם הקבלנים, אגב) מורידים את מחיר הדירה ב-5% עד 10%, ולעתים אף ב-15%. יחד עם זאת, ישנם זמנים ומקרים בהם הקונה מוכן להתאים את עצמו כמעט לכל מחיר מבוקש.

מדגם של אלפי עסקאות יד שנייה שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס ברחבי הארץ מספק הצצה נדירה אל תוך הדינאמיקה של עסקאות הנדל"ן בארבע השנים האחרונות.

"מוכרים לא מציאותיים"

בעיר הבירה ירושלים, מלבד בשנת 2007 שהיתה שנת פריחה נדל"נית, הפערים בין המחיר המבוקש למחיר המכירה נעים בין 8% ל-13% בשוק הדירות של 3 ו-4 חדרים. גם בת"א, למרות הבאזז התמידי, הפער בין המוכרים לקונים רחב למדי: מוכרי דירות 4 חדרים מורידים כיום בממוצע 10% ממחיר דירתם על מנת למכור אותה. על פי נתוני רי/מקס, מחירה המבוקש של דירת 4 חדרים בצפון ומזרח ת"א עמד בשנת 2009 על 2 מיליון שקל בממוצע - אך מחיר המכירה הממוצע הסתכם ב-1.8 מיליון שקל.

האם המוכר מנפח מראש את המחיר בכדי להוריד? לא בהכרח. לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור ומגזימים במחיר - גם בארץ וגם בעולם. רק כשמתחילות לזרום ההצעות בפועל, המוכרים מתחילים להבין שהם לא היו מציאותיים".

הפערים הגדולים ביותר בין מוכרים לקונים ניכרים בזמנים של 'שוק קונים' ולא של 'שוק מוכרים', אומר רסקין. "כשיש שוק של קונים, כמו שהיה בישראל לפני כחמש שנים, הפערים גדולים". לדבריו, היו אז הרבה מקרים בהם המחיר המבוקש לדירה היה 1.5 מיליון שקל ומחיר המכירה הסתכם ב-1.1 מיליון שקל בלבד, מחיר המשקף הנחה של 26%. "כשהשוק חלש והיצע הדירות עולה על הביקוש - לקונה יש יתרון", אומר רסקין. "כרגע, הפערים לא גדולים כי זה שוק מוכרים, בו לבעלי נכסים יש כוח".

בחיפה וקרית אונו לא מתפשרים

מבין הערים הגדולות, הפערים הקטנים ביותר בין מוכרים לקונים נמצאים בעיר חיפה, שהיתה יחסית רדומה מבחינה נדל"נית עד לפני כשנתיים וכיום היא חביבת המשקיעים. ככל הנראה, המוכרים בחיפה חדלו להאמין בערך הנכס, רק שבמקביל הגיעו המשקיעים.

בארבע השנים האחרונות, הפער בין מחיר דירה מבוקש למחיר המכירה בעיר חיפה נע בין 2% ל-6.7%, כאשר בשנת 2009 הקונים כבר רוכשים את הדירות במחירים קרובים מאד למחיר המבוקש. לדוגמה, דירות 4 חדרים הוצעו השנה למכירה ב-900 אלף שקל בממוצע ונמכרו ב-870 אלף שקל בממוצע, הבדל של 3.3% בלבד.

חיפה היא רק דוגמה אחת לשוק עם פערים קטנים בין מוכרים לקונים; כדי לגור בקרית אונו המבוקשת, נראה כי זוגות צעירים מוכנים כנראה לרצות את המוכרים (כמעט) בכל מחיר. דירות 4 חדרים מוצעות שם למכירה ב-1.75 מיליון שקל ונמכרות ב-1.7 מיליון שקל - פער של 2.9%.

בכל מקרה, צריך לזכור שגם המתווכים עצמם פועלים לצמצום הפער בין המוכר לקונה על מנת שעסקאות ייצאו לפועל. "אם המוכר מבקש 2 מיליון שקל על הדירה, ואנחנו מראים לו שאותה דירה נמכרה ב-1.8 מיליון לפני חודשיים, הוא יציע את הדירה למכירה ב-1.9 מיליון שקל, ואז יהיה פער של 100 אלף שקל" אומר רסקין. "ב-2 מיליון שקל הסוכן לא היה לוקח על עצמו את שיווק הדירה, כי הוא לא היה מצליח למכור".

כפי שכתבנו לא פעם, לוחות הנדל"ן באינטרנט, שרבים מהם מפרסמים נכסים בחינם, מהווים כר פורה למחירים מופרזים; המוכרים מפרסמים את הנכס באינטרנט על מנת "לבדוק את המים" (מבלי לשלם לעיתון או למתווך) ומנסים לגלות כמה יהיו מוכנים הקונים לשלם. "בהרבה מקרים אנשים מגיעים אלינו אחרי שלושה חודשים בהם היתה הדירה בשוק והם לא קיבלו הצעות", אומר רסקין.

ותתפלאו לשמוע שיש גם מקרים הפוכים. במקרים נדירים - כשהמוכר לא העריך את הנכס גבוה מספיק, או כשהקונה חושק בדירה ספציפית - מחיר המכירה גבוה יותר מהמחיר המבוקש. "כשיש תחרות על דירה או בית מסוים אנשים משלמים יותר מהמחיר המבוקש", אומר רסקין. "אני יודע על 10 מקרים כאלה בשנה האחרונה".

העשירים מתפשרים

בסגמנט מסוים של שוק הנדל"ן, מסתבר שהמחירים המבוקשים דווקא כן מוגזמים. פערים גדולים במיוחד נמצאו בנדל"ן היוקרתי, בעיקר דירות פנטהאוז, וילות וקוטג'ים. צריך לזכור שמדובר בשוק עם קושי אמיתי להשוואה של מחירים, בשל נדירות הנכסים, מה שמוביל כאמור לפער הציפיות שין המוכרים והקונים.

בין הדוגמאות הבולטות של שנת 2009: פער של 12.5% בין המחיר המבוקש לווילה ברמת השרון (8 מיליון שקל בממוצע) לבין מחיר המכירה הממוצע, שהסתכם ב-7 מיליון שקל; המחיר המבוקש למגרש בשטח של 250 מ"ר באבן יהודה עמד על 1.2 מיליון שקל בסוף שנת 2009, אבל הוא נמכר בפועל במיליון שקל - הבדל של 17%; בקרית ים מבקשים המוכרים 1.45 מיליון שקל על קוטג' , שבפועל נמכר ב-1.25 מיליון שקל.

פערים בין מחיר

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום:  רויטרס - Mike Segar

הסנאט אישר את הסכם הסחר בין ארה"ב, מקסיקו וקנדה

ברוב של ברוב של 89 קולות מול 10 מתנגדים אושר ההסכם שיסדיר את הסחר בין ארה"ב, מקסיקו וקנדה ● הוא יחליף את ההסכם הקודם בין השלוש שהיה ידוע בראשי התיבות NAFTA ושהחזיק מעמד במשך 25 שנה

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

טראמפ בעצרת בחירות באריזונה / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

דעה: כשהשקר הופך לחלק אינטגרלי ממערכת ההפעלה של הממשל

בחלוף שלוש השנים הראשונות של דונלד טראמפ בבית הלבן, אנו חייבים להזכיר לעצמנו: לא, זו אינה נשיאות נורמלית ● ברד הכזבים הבלתי פוסק שממטיר טראמפ (15,413 מאז השבעתו על פי ה'שקר-מטר' של "וושינגטון פוסט") עלול להקהות את החושים, וזו אולי המטרה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

שי גולדן נגד אור סיגולי במלחמת תרבות: "1917" - סרט חד פעמי או יצירה גנרית?

"1917" - קלישאה או יצירת מופת? אור סיגולי בטוח שזהו סרט גנרי ושטחי ● שי גולדן משוכנע שזה סרט היסטורי תרתי משמע ● מדור התרבות של G מכריז מלחמה

קמפיין בזק עם גידי גוב ורמי פורטיס / צילום: מתוך יוטיוב

סקר הפרסומות: 9 מיליון הכי אהובה השבוע, בזק הכי זכורה

גיאוקרטוגרפיה: עם כניסת חוק סימון המוצרים לתוקף עלה לאוויר קמפיין אגרסיבי של משרד הבריאות, שנועד ליידע את הקהל ולהסביר את מהות הסימונים; הקמפיין אומנם לא זוכה לשיעורי אהדה גבוהים וממוקם רק במקום האחרון בדירוג הזכירה, אך מבחינת אהדה הוא ממוקם במקום השלישי והמכובד

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 15 בינואר 2020

אתמול באיכילוב: 8 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מפרץ חיפה / צילום: תמר מצפי

המשרד להגנת הסביבה הוציא צו סגירה למפעל הביטומן של בזן

הצו ייכנס לתוקף רק בחודש אפריל בכדי לאפשר היערכות משקית ● למרות שבז"ן מודעים לדרישות הסביבתיות כבר מ-2016, החברה לא נערכה כיאות והמשמעות כעת היא הפסקת הייצור עד סוף השנה לפחות ● בזן: "נמשיך להשקיע משאבים משמעותיים במטרה לשמור על הסביבה"

הכרזת סל התרופות / צילום: משרד הבריאות, יח"צ

גם בלי ממשלה: אילו תרופות נכנסו לסל התרופות ואילו נשארו בחוץ?

ועדת סל התרופות הכריעה היום אילו תרופות חדשות יכנסו לסל התרופות במימון של 500 מיליון שקל שהתווספו לסל

החוף בפוקט תאילנד / צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

200 אלף ישראלים נפשו בתאילנד ב-2019. כמה הם הוציאו בממוצע?

לפי נתוני לשכת התיירות של תאילנד, מדובר בעלייה של 6% במספר התיירים מישראל לעומת השנה הקודמת ● 69% מהישראלים שמבקרים בתאילנד הם תיירים חוזרים

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

דיוני הוועדה המסדרת בראשות ח"כ אבי ניסנקורן / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

הגשת הרשימות ודיוני חסינות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

באיזה מקום גדי יברקן, איזה אותיות יופיעו על הפתק של האיחוד בשמאל וכמה חברים יש בוועדת הכנסת? 10 שאלות מהסיפורים הפוליטיים של השבוע

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים

אבי ניר / צילום: תמר מצפי

קשת 12 יוצאת למהלכים דרמטיים בשוק התקשורת. מה עומד מאחוריהם ומהם הסיכונים

ערוץ הטלוויזיה החזק בישראל מקדם במקביל שני מהלכים שעשויים לייצר טלטלה בשוק התקשורת ולהוות מנועי צמיחה לחברה ● מהם הסיכונים בהקמת N12 ובחבירה לאקספון?

 צילום: מאיר כהן

"אין לי הרבה חברים, אמירה שמצחיק להגיד בעולם של עוקבים ורשתות חברתיות, אבל זאת האמת”

לי בירן אינו רק ליבי מכוכב נולד, סלב נוער, זמר עם סינגל טרי וכוכב סדרות למבוגרים, אלא גם יזם ואיש עסקים, שסדרת היוטיוב שיצר זכתה בפרס

קופקסון 40 מ״ג / צילום: יחצ

הסוף של משפט טבע-פרוניורון? העליון דחה את ערעור טבע

לאחר מעל עשור של התדיינות משפטית, כשפרונוירון האשימה את טבע בסיכון חיי חולים, וטבע האשימה את מייסדת פרונוירון בסילוף תוצאות ניסויים, אושרר פסק הדין של המחוזי: טבע ביצעה ניסוי שלא תוכנן היטב, ועליה להחזיר לפרוניורון את הרישיון לקופקסון על התוויות שאינן טרשת נפוצה

סתיו שפיר / צילום: יח"צ

לא מבינים איך סתיו שפיר מצאה את עצמה ללא בעלי ברית ומחוץ לכנסת? זה ההסבר

חברת הכנסת סתיו שפיר, שצמחה במחאה החברתית, הביאה רוח לחימה אקטיביסטית גם לכנסת • אלא שאויבים שצברה מימין ומשמאל טוענים שהיא עסוקה רק בתדמית • למרות שפרשה, שפיר עוד לא אמרה את המילה האחרונה ● ניתוח

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

דעה: השבוע ביאסת קשות, יולי אדלשטיין

השבוע לימד אותנו יולי אדלשטיין שאם תנסה להשאיר את העוגה שלמה, בסוף תאכל אותה ● דעה

יאיר נתניהו וניר חפץ / צילום: שלומי יוסף

דעה: איך הגיע ציטוט מעוות לכתב האישום נגד נתניהו ומשם לקמפיין פרסומי של "דה מרקר"

בכתב האישום נגד רה"מ נתניהו מופיע משפט לפיו "'דה מרקר' זה לא שאול (אלוביץ')" ● אלא שתמלול השיחה בין יאיר נתניהו לניר חפץ, שממנו נלקח המשפט, חושף כי היה זה דווקא "דה מרקר" שהסכים (ובצדק) להוריד ציטוט רגיש הנוגע לחייו האישיים של בנו של רה"מ ● דעה

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

המדדים בוול סטריט קפצו לשיא כל הזמנים; אלפאבית חצתה לראשונה שווי של טריליון דולר

הנאסד"ק הוסיף 1.06% לערכו, הדאו ג'ונס עלה ב-0.9% ● מספר התביעות הראשונות לדמי אבטלה עמדו בארה"ב בשבוע האחרון על 204 אלף לעומת צפי ל-216 אלף ● דוחות חיוביים למורגן סטנלי הזניקו את המניה ● מניית יצרנית המטוסים והרכבות בומברדייה קרסה בצל אזהרת רווח

טראמפ וסגן נשיא סין חותמים על הסכם סחר / צילום: רויטרס, Kevin Lamarque

פרשנות: מלחמת הסחר: הסכם ביניים היסטורי עם חור ענק בתוכו

הסכם הסחר בין וושינגטון לבייג'ינג הוא הפסקת אש שרצויה לשני הצדדים, אך החלטת ארה"ב לא ללחוץ לשינוי המדיניות התעשייתית של סין היא "חור ענקי" בהסכם, לדברי אנליסטים ● ההגנה שהסכימה סין להעניק לזכויות הקניין הרוחני של חברות אמריקאיות נשענת רק על הבטחות ● פרשנות