גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על קרקע המציאות: עד כמה רחוק תג המחיר הראשוני של הדירה שלכם ממחיר העסקה הסופי?

מדגם של אלפי עסקאות, שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס, מגלה שהישראלים לא עד כדי כך חמדנים - או שהקונים מעט פראיירים ■ ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור" ■ והעשירים? מתפשרים!

בשוק כמו שוק, רוב המוצרים לא נמכרים במחיר עליו חולם או מכריז המוכר מראש. במרבית המקרים, גם מוכרי דירות מיד שנייה (כמו גם הקבלנים, אגב) מורידים את מחיר הדירה ב-5% עד 10%, ולעתים אף ב-15%. יחד עם זאת, ישנם זמנים ומקרים בהם הקונה מוכן להתאים את עצמו כמעט לכל מחיר מבוקש.

מדגם של אלפי עסקאות יד שנייה שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס ברחבי הארץ מספק הצצה נדירה אל תוך הדינאמיקה של עסקאות הנדל"ן בארבע השנים האחרונות.

"מוכרים לא מציאותיים"

בעיר הבירה ירושלים, מלבד בשנת 2007 שהיתה שנת פריחה נדל"נית, הפערים בין המחיר המבוקש למחיר המכירה נעים בין 8% ל-13% בשוק הדירות של 3 ו-4 חדרים. גם בת"א, למרות הבאזז התמידי, הפער בין המוכרים לקונים רחב למדי: מוכרי דירות 4 חדרים מורידים כיום בממוצע 10% ממחיר דירתם על מנת למכור אותה. על פי נתוני רי/מקס, מחירה המבוקש של דירת 4 חדרים בצפון ומזרח ת"א עמד בשנת 2009 על 2 מיליון שקל בממוצע - אך מחיר המכירה הממוצע הסתכם ב-1.8 מיליון שקל.

האם המוכר מנפח מראש את המחיר בכדי להוריד? לא בהכרח. לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור ומגזימים במחיר - גם בארץ וגם בעולם. רק כשמתחילות לזרום ההצעות בפועל, המוכרים מתחילים להבין שהם לא היו מציאותיים".

הפערים הגדולים ביותר בין מוכרים לקונים ניכרים בזמנים של 'שוק קונים' ולא של 'שוק מוכרים', אומר רסקין. "כשיש שוק של קונים, כמו שהיה בישראל לפני כחמש שנים, הפערים גדולים". לדבריו, היו אז הרבה מקרים בהם המחיר המבוקש לדירה היה 1.5 מיליון שקל ומחיר המכירה הסתכם ב-1.1 מיליון שקל בלבד, מחיר המשקף הנחה של 26%. "כשהשוק חלש והיצע הדירות עולה על הביקוש - לקונה יש יתרון", אומר רסקין. "כרגע, הפערים לא גדולים כי זה שוק מוכרים, בו לבעלי נכסים יש כוח".

בחיפה וקרית אונו לא מתפשרים

מבין הערים הגדולות, הפערים הקטנים ביותר בין מוכרים לקונים נמצאים בעיר חיפה, שהיתה יחסית רדומה מבחינה נדל"נית עד לפני כשנתיים וכיום היא חביבת המשקיעים. ככל הנראה, המוכרים בחיפה חדלו להאמין בערך הנכס, רק שבמקביל הגיעו המשקיעים.

בארבע השנים האחרונות, הפער בין מחיר דירה מבוקש למחיר המכירה בעיר חיפה נע בין 2% ל-6.7%, כאשר בשנת 2009 הקונים כבר רוכשים את הדירות במחירים קרובים מאד למחיר המבוקש. לדוגמה, דירות 4 חדרים הוצעו השנה למכירה ב-900 אלף שקל בממוצע ונמכרו ב-870 אלף שקל בממוצע, הבדל של 3.3% בלבד.

חיפה היא רק דוגמה אחת לשוק עם פערים קטנים בין מוכרים לקונים; כדי לגור בקרית אונו המבוקשת, נראה כי זוגות צעירים מוכנים כנראה לרצות את המוכרים (כמעט) בכל מחיר. דירות 4 חדרים מוצעות שם למכירה ב-1.75 מיליון שקל ונמכרות ב-1.7 מיליון שקל - פער של 2.9%.

בכל מקרה, צריך לזכור שגם המתווכים עצמם פועלים לצמצום הפער בין המוכר לקונה על מנת שעסקאות ייצאו לפועל. "אם המוכר מבקש 2 מיליון שקל על הדירה, ואנחנו מראים לו שאותה דירה נמכרה ב-1.8 מיליון לפני חודשיים, הוא יציע את הדירה למכירה ב-1.9 מיליון שקל, ואז יהיה פער של 100 אלף שקל" אומר רסקין. "ב-2 מיליון שקל הסוכן לא היה לוקח על עצמו את שיווק הדירה, כי הוא לא היה מצליח למכור".

כפי שכתבנו לא פעם, לוחות הנדל"ן באינטרנט, שרבים מהם מפרסמים נכסים בחינם, מהווים כר פורה למחירים מופרזים; המוכרים מפרסמים את הנכס באינטרנט על מנת "לבדוק את המים" (מבלי לשלם לעיתון או למתווך) ומנסים לגלות כמה יהיו מוכנים הקונים לשלם. "בהרבה מקרים אנשים מגיעים אלינו אחרי שלושה חודשים בהם היתה הדירה בשוק והם לא קיבלו הצעות", אומר רסקין.

ותתפלאו לשמוע שיש גם מקרים הפוכים. במקרים נדירים - כשהמוכר לא העריך את הנכס גבוה מספיק, או כשהקונה חושק בדירה ספציפית - מחיר המכירה גבוה יותר מהמחיר המבוקש. "כשיש תחרות על דירה או בית מסוים אנשים משלמים יותר מהמחיר המבוקש", אומר רסקין. "אני יודע על 10 מקרים כאלה בשנה האחרונה".

העשירים מתפשרים

בסגמנט מסוים של שוק הנדל"ן, מסתבר שהמחירים המבוקשים דווקא כן מוגזמים. פערים גדולים במיוחד נמצאו בנדל"ן היוקרתי, בעיקר דירות פנטהאוז, וילות וקוטג'ים. צריך לזכור שמדובר בשוק עם קושי אמיתי להשוואה של מחירים, בשל נדירות הנכסים, מה שמוביל כאמור לפער הציפיות שין המוכרים והקונים.

בין הדוגמאות הבולטות של שנת 2009: פער של 12.5% בין המחיר המבוקש לווילה ברמת השרון (8 מיליון שקל בממוצע) לבין מחיר המכירה הממוצע, שהסתכם ב-7 מיליון שקל; המחיר המבוקש למגרש בשטח של 250 מ"ר באבן יהודה עמד על 1.2 מיליון שקל בסוף שנת 2009, אבל הוא נמכר בפועל במיליון שקל - הבדל של 17%; בקרית ים מבקשים המוכרים 1.45 מיליון שקל על קוטג' , שבפועל נמכר ב-1.25 מיליון שקל.

פערים בין מחיר

עוד כתבות

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

סמל יניב מיכלוביץ ז''ל / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: סמל יניב מיכלוביץ, בן 19 מרחובות, לוחם שריון בחטיבה 7 נפל בקרב בצפון רצועת עזה

שורת תקריות ברצועה: 2 לוחמים נפצעו קשה באירועים שונים ● ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מאות שקלים בנטו: ביטול הטבת השכר לכוחות הביטחון נדחית

רשות המסים דחתה עד סוף 2025 את ביטול "הסכם דוקלר", שמעניק הטבות מס ייחודיות לאנשי למערכת הביטחון ● המשא ומתן עם צה"ל לא הבשיל להסכמות, וסמוטריץ' מתרחק מהסוגיה הרגישה בעיצומה של המלחמה: "למרבה הצער, לשר אין סמכות חוקית להתערב"

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

האלוף (מיל') תמיר הימן / צילום: המכון למחקרי ביטחון לאומי, אוניברסיטת ת''א

בשיתוף ארה"ב וסעודיה: הפרויקט השאפתני של ראש אמ"ן לשעבר

האלוף (במיל') תמיר היימן מקדם קרן מחקר למחשוב קוונטי ל"נטרול השאיפות הסיניות" בתחום ● התקציב לפעילות בגובה 200 מיליון דולר יאפשר לחברות ישראליות, שנחשבות מובילות בתחום, לקחת חלק בפרויקטים חדשניים ● היוזמה לקרן היא על רקע היעדרות ישראל מהסכמי הבינה המלאכותית שנחתמו בין ארה"ב לאמירויות ולסעודיה

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, מתנגדים העובדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

האם בסקנדינביה יותר מ-80% מהעובדים מאוגדים לעומת 20% בישראל?

מה מצב ההתאגדות בישראל לעומת סקנדינביה? לא מדהים, אך יש לכך סיבות ● המשרוקית של גלובס

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מניות הבנקים קפצו, האם בנק ישראל יאשר להגדיל את הדיבידנד?

בשוק ההון מעריכים כי הפיקוח על הבנקים עשוי לאשר את בקשת הבנקים להגדיל את שיעור חלוקת הדיבידנד לעד 50% מהרווח הנקי

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

ח''כ משה גפני, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

עשרות אלפים נותרו מחוץ למתווה החל"ת - המאבק מגיע לכנסת

עובדי החנויות והקניונים ששבו לעבוד בעת הקלת הנחיות פיקוד העורף נאלצים כעת לראות כיצד מתווה החל"ת שגובש מדלג עליהם ● באיגוד לשכות המסחר יוצאים בחריפות נגד המתווה, ויוצאים בקמפיין שאמור למשוך את תשומת ליבם של חברי ועדת הכספים, במטרה למנוע את אישור הנוסח הנוכחי

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

דן ברונר מנכ''ל חברת ורינט פותח את יום המסחר בנאסד''ק / צילום: יח''צ

דיווח: קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט

על פי דיווח שפורסם בבלומברג, קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט, המספקת פתרונות למוקדי שירות ● מטעם החברות סירבו להגיב

לחיזבאללה יש דרישות מישראל בתמורה להתפרקות מנשקו

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: הפרשן שמסביר איך פוטין הרוויח מהמלחמה באיראן; "בגידה"- בכירים באיראן כועסים על רוסיה; איראן מסרבת לשתף פעולה עם האו"ם בנושא הגרעין;  וגם: הדרישות של חיזבאללה כדי שיתפרק מנשקו • כותרות העיתונים בעולם

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"