גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על קרקע המציאות: עד כמה רחוק תג המחיר הראשוני של הדירה שלכם ממחיר העסקה הסופי?

מדגם של אלפי עסקאות, שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס, מגלה שהישראלים לא עד כדי כך חמדנים - או שהקונים מעט פראיירים ■ ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור" ■ והעשירים? מתפשרים!

בשוק כמו שוק, רוב המוצרים לא נמכרים במחיר עליו חולם או מכריז המוכר מראש. במרבית המקרים, גם מוכרי דירות מיד שנייה (כמו גם הקבלנים, אגב) מורידים את מחיר הדירה ב-5% עד 10%, ולעתים אף ב-15%. יחד עם זאת, ישנם זמנים ומקרים בהם הקונה מוכן להתאים את עצמו כמעט לכל מחיר מבוקש.

מדגם של אלפי עסקאות יד שנייה שבוצעו באמצעות רשת התיווך רי/מקס ברחבי הארץ מספק הצצה נדירה אל תוך הדינאמיקה של עסקאות הנדל"ן בארבע השנים האחרונות.

"מוכרים לא מציאותיים"

בעיר הבירה ירושלים, מלבד בשנת 2007 שהיתה שנת פריחה נדל"נית, הפערים בין המחיר המבוקש למחיר המכירה נעים בין 8% ל-13% בשוק הדירות של 3 ו-4 חדרים. גם בת"א, למרות הבאזז התמידי, הפער בין המוכרים לקונים רחב למדי: מוכרי דירות 4 חדרים מורידים כיום בממוצע 10% ממחיר דירתם על מנת למכור אותה. על פי נתוני רי/מקס, מחירה המבוקש של דירת 4 חדרים בצפון ומזרח ת"א עמד בשנת 2009 על 2 מיליון שקל בממוצע - אך מחיר המכירה הממוצע הסתכם ב-1.8 מיליון שקל.

האם המוכר מנפח מראש את המחיר בכדי להוריד? לא בהכרח. לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל: "לכל אחד יש אשליה כמה שווה הדירה שלו. כולם תמיד מאד אופטימיים לגבי התמחור ומגזימים במחיר - גם בארץ וגם בעולם. רק כשמתחילות לזרום ההצעות בפועל, המוכרים מתחילים להבין שהם לא היו מציאותיים".

הפערים הגדולים ביותר בין מוכרים לקונים ניכרים בזמנים של 'שוק קונים' ולא של 'שוק מוכרים', אומר רסקין. "כשיש שוק של קונים, כמו שהיה בישראל לפני כחמש שנים, הפערים גדולים". לדבריו, היו אז הרבה מקרים בהם המחיר המבוקש לדירה היה 1.5 מיליון שקל ומחיר המכירה הסתכם ב-1.1 מיליון שקל בלבד, מחיר המשקף הנחה של 26%. "כשהשוק חלש והיצע הדירות עולה על הביקוש - לקונה יש יתרון", אומר רסקין. "כרגע, הפערים לא גדולים כי זה שוק מוכרים, בו לבעלי נכסים יש כוח".

בחיפה וקרית אונו לא מתפשרים

מבין הערים הגדולות, הפערים הקטנים ביותר בין מוכרים לקונים נמצאים בעיר חיפה, שהיתה יחסית רדומה מבחינה נדל"נית עד לפני כשנתיים וכיום היא חביבת המשקיעים. ככל הנראה, המוכרים בחיפה חדלו להאמין בערך הנכס, רק שבמקביל הגיעו המשקיעים.

בארבע השנים האחרונות, הפער בין מחיר דירה מבוקש למחיר המכירה בעיר חיפה נע בין 2% ל-6.7%, כאשר בשנת 2009 הקונים כבר רוכשים את הדירות במחירים קרובים מאד למחיר המבוקש. לדוגמה, דירות 4 חדרים הוצעו השנה למכירה ב-900 אלף שקל בממוצע ונמכרו ב-870 אלף שקל בממוצע, הבדל של 3.3% בלבד.

חיפה היא רק דוגמה אחת לשוק עם פערים קטנים בין מוכרים לקונים; כדי לגור בקרית אונו המבוקשת, נראה כי זוגות צעירים מוכנים כנראה לרצות את המוכרים (כמעט) בכל מחיר. דירות 4 חדרים מוצעות שם למכירה ב-1.75 מיליון שקל ונמכרות ב-1.7 מיליון שקל - פער של 2.9%.

בכל מקרה, צריך לזכור שגם המתווכים עצמם פועלים לצמצום הפער בין המוכר לקונה על מנת שעסקאות ייצאו לפועל. "אם המוכר מבקש 2 מיליון שקל על הדירה, ואנחנו מראים לו שאותה דירה נמכרה ב-1.8 מיליון לפני חודשיים, הוא יציע את הדירה למכירה ב-1.9 מיליון שקל, ואז יהיה פער של 100 אלף שקל" אומר רסקין. "ב-2 מיליון שקל הסוכן לא היה לוקח על עצמו את שיווק הדירה, כי הוא לא היה מצליח למכור".

כפי שכתבנו לא פעם, לוחות הנדל"ן באינטרנט, שרבים מהם מפרסמים נכסים בחינם, מהווים כר פורה למחירים מופרזים; המוכרים מפרסמים את הנכס באינטרנט על מנת "לבדוק את המים" (מבלי לשלם לעיתון או למתווך) ומנסים לגלות כמה יהיו מוכנים הקונים לשלם. "בהרבה מקרים אנשים מגיעים אלינו אחרי שלושה חודשים בהם היתה הדירה בשוק והם לא קיבלו הצעות", אומר רסקין.

ותתפלאו לשמוע שיש גם מקרים הפוכים. במקרים נדירים - כשהמוכר לא העריך את הנכס גבוה מספיק, או כשהקונה חושק בדירה ספציפית - מחיר המכירה גבוה יותר מהמחיר המבוקש. "כשיש תחרות על דירה או בית מסוים אנשים משלמים יותר מהמחיר המבוקש", אומר רסקין. "אני יודע על 10 מקרים כאלה בשנה האחרונה".

העשירים מתפשרים

בסגמנט מסוים של שוק הנדל"ן, מסתבר שהמחירים המבוקשים דווקא כן מוגזמים. פערים גדולים במיוחד נמצאו בנדל"ן היוקרתי, בעיקר דירות פנטהאוז, וילות וקוטג'ים. צריך לזכור שמדובר בשוק עם קושי אמיתי להשוואה של מחירים, בשל נדירות הנכסים, מה שמוביל כאמור לפער הציפיות שין המוכרים והקונים.

בין הדוגמאות הבולטות של שנת 2009: פער של 12.5% בין המחיר המבוקש לווילה ברמת השרון (8 מיליון שקל בממוצע) לבין מחיר המכירה הממוצע, שהסתכם ב-7 מיליון שקל; המחיר המבוקש למגרש בשטח של 250 מ"ר באבן יהודה עמד על 1.2 מיליון שקל בסוף שנת 2009, אבל הוא נמכר בפועל במיליון שקל - הבדל של 17%; בקרית ים מבקשים המוכרים 1.45 מיליון שקל על קוטג' , שבפועל נמכר ב-1.25 מיליון שקל.

פערים בין מחיר

עוד כתבות

ינקי יעקב קוינט - מנהל רשות החברות / צילום: איל יצהר

"גורמים עסקיים ופוליטיים ניסו לעצור את המינוי שלי למנהל רשות מקרקעי ישראל"

יעקב קוינט, שנכנס לאחרונה לתפקיד מנהל רמ"י, מתאר בראיון בלעדי לגלובס את המאבקים והעתירות נגד מינויו, הריבים ברקע עם השר דוד אמסלם, והשינויים שהוא מתכנן ● על תקופתו ברשות החברות: "אם לא הבחירות, היינו בעוד חצי שנה מסיימים את הפרטת התע"א, הדואר ונמל חיפה"

תת ניצב גיא ניר / צילום: עינת לברון, גלובס

בוטל כתב האישום נגד תנ"צ גיא ניר, יימשך ההליך נגד רפ"ק צ' שהתלוננה נגד ניצב ריטמן

חזרת התביעה של תנ"צ גיא ניר מהאישום אושרה, אך משטרה מבקשת להמשיך את ההליך המשמעתי נגד רפ"ק צ', אשר התלוננה על הטרדה מינית על ידי ניצב רוני ריטמן ● בית הדין קבע כי המשך הדיון בעניינה ושמיעת הראיות יימשכו בראשון למרץ 2021

אולם בית המשפט העליון / צילום: ראובן קסטרו

על מנת להשיב את אמון הציבור, העליון צריך להתנתק מהפוליטיקה

מדד הדמוקרטיה שפורסם השבוע הוכיח, למי שעדיין היה זקוק להוכחה הזו, שאמון הציבור בבית המשפט העליון הגיע לשפל היסטורי ● אם העליון ירצה בכך יוכל כמובן להשיב את אמון הציבור שאבד לו ● אלא שזה ידרוש ממנו להכיר בעיקרון שבמשך עשרות השנים האחרונות הקפיד להתכחש לו

קניון עופר רמת אביב / צילום: כדיה לוי

העליון: קניון אינו יכול לגלגל את עלות הארנונה על השטחים הציבוריים לשוכרי החנויות

בפסק דין עקרוני, בעל השלכות בנוגע לחבות הארנונה של קניונים רבים בארץ, קובע העליון כי החייב בארנונה בגין שטחים ציבוריים בקניון היא חברת הניהול של הקניון ולא השוכרים, גם אם אלה הסכימו לקחת עליהם את החיוב האמור במסגרת החוזים מול חברת הקניון

קשישה ממתינה בקור לחיסון נגד הקורונה, ברלין, בשבוע שעבר / צילום: Associated Press, Christophe Gateau

מבצע איטי: קשישי ברלין זורמים במוניות חינמיות לקבל חיסונים

מאז שנפתח מבצע החיסון לקורונה ב-27 בדצמבר, רק 35 אלף בני אדם חוסנו בבירת גרמניה, מתוך אוכלוסייה של 3.7 מיליון. המצב לא טוב יותר בחלקים אחרים של המדינה ● בניגוד לקשישים, דווקא הצוותים הרפואיים והאחיות, מי שזכאים כבר עכשיו לחיסון, אינם ששים להתחסן

האחים טיילר וקמרון וינקלווס / צילום: רויטרס

עם רוח גבית מעליית הביטקוין: האחים וינקלווס שוקלים להנפיק בורסת קריפטו

התאומים קמרון וטיילר וינקלווס, מגדולי המשקיעים במטבעות קריפטו, סיפרו בראיון לבלומברג כי בורסת הקריפטו Gemini שבבעלותם בוחנת אפשרות להפוך לחברה ציבורית ● מחיר הביטקוין מתקרב שוב ל-40 אלף דולר, לאחר שזינק ביממה האחרונה 13%

רוברט אנטוקול מנכ"ל ומייסד פלייטיקה. / צילום: יח"צ אוהד רומנו

פלייטיקה תחל להיסחר היום; השווי בהנפקה קפץ ל-11 מיליארד דולר

פלייטיקה הודיעה היום על התמחור להצעה הראשונית שלה לציבור, במחיר של 27 דולר למניה ● פלייטיקה, שנחשבת לאחת מחברות הסושיאל גיימינג הגדולות בעולם, תתחיל להסחר הערב תחת הסימול PLTK ● החברה מתכוונת לגייס סכום של קרוב ל-2 מיליארד דולר

אמיר אוחנה +  - מנהלת אכיפה ארצית קורונה / צילום: יח"צ פלאש 90

הסירוב לחסן אסירים: שפל חדש בניהול משבר הקורונה

כשחשבנו שהשיאים השליליים נשברו, הגיע השר אמיר אוחנה והודיע שהוא מתנגד לחיסון אסירים בשלב זה • אוחנה מתעלם מכך שהרוב המוחלט של האסירים אינם אנסים או רוצחים, אלא אנשים שרובם הגיעו משולי החברה ורבים מהם נקלעו למעגל העוני והפשיעה כבר בילדותם

נתב"ג / צילום: איל יצהר

משרד הבריאות: הנוחתים מברזיל יידרשו להיכנס לבידוד במלונית

משך הבידוד יהיה 14 ימים, או 10 ימים בכפוף לביצוע של שתי בדיקות עם תוצאות שליליות לנגיף הקורונה ● זאת בשל וריאנט שהתגלה בו קיימות מוטציות שעלולות להיות משמעותיות מבחינת קצב הדבקה ● ממשלת ארה"ב תדרוש מכל הנוחתים במדינה מיעדים בינלאומיים להציג בדיקת קורונה שלילית שנעשתה לפני הטיסה

דוד ושלמה סער, בעלי "ישראל בידור" / צילום: מור צידון

מעמוד אינסטגרם לתקווה החדשה של וואלה: אלי עזור במו"מ לכניסה כשותף "ישראל בידור" במיליוני שקלים

ישראל בידור הוקמה לפני חמש שנים על ידי דוד סער בהיותו בן 19 בלבד והפכה תוך זמן קצר למובילה בתחום סיקור הסלבס בישראל ● בישראל בידור מבקשים 15 מיליון שקל עבור השותפות, אך הפערים הכספיים בין הצדדים עדיין גבוהים

אורלי וילנאי וגיא מרוז, באולפן "אורלי וגיא" / צילום: By דוד שי - Own work, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=27185568

ההגיון הלא בריא של אורלי וגיא: 7 כללי אצבע לצפייה ביקורתית

גם בלי לעלות לאף אתר רשמי, סרט הקורונה של אורלי וילנאי וגיא מרוז צבר כחצי מיליון צפיות ● גלובס מציג: 7 כללי אצבע לצפייה ביקורתית, שיאפשרו גם למי שלא ממש מבין בתחום לזהות את ההטעיות התקשורתיות ● ביקורת תקשורת, מדור חדש

איך מגיעים להסכמות עם צוות חדש אחרי מיזוג? / צילום: Shutterstock

איך מגיעים להסכמות עם צוות חדש אחרי מיזוג?

שתי חברות עם תרבות ארגונית מאוד שונה התמזגו לחברה אחת. איך אפשר להגיע להסכמות לגבי הדרך המשותפת? ● טור ייעוץ

טרנד הבית הפרטי. כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: Shutterstock

טרנד הבית הפרטי ואיך להתכונן לשינוי במשכנתאות. כותרות הנדל"ן

ענף המשרדים חטף פגיעה קשה? עמוק לתוך משבר, הערפל סביב השפעת הקורונה מתבהר ונראה שונה מול התחזיות המוקדמות ● השכונות היוקרתיות החדשות של ישראל, טרנד הבית הפרטי מתעצם וגם: שני לייבים מיוחדים שקיימנו השבוע בנוגע למיסוי ולקראת השינוי המשמעותי בתחום המשכנתאות

ג'ו ביידן / צילום: Rogelio V. Solis, AP

נחשפה תוכנית הסיוע של ביידן בגודל 1.9 טריליון דולר

התוכנית כוללת שליחת צ'ק בסך 1,400 דולר לרוב האמריקאים, העלאת דמי אבטלה הפדרליים השבועיים ל-400 דולר, והעלאת שכר המינימום הפדרלי ל-15 דולר

אפליקציית ביט / צילום: Shutterstock

ריבית דריביט: אפליקציית התשלומים ביט משתלטת על השוק. לא כולם חושבים שזה טוב

נדמה שכולם משלמים ומקבלים כסף בביט, אז למה גורמים שנאבקו בריכוזיות בשוק הבנקאות סבורים שאפליקציית התשלומים הפכה לאיום על התחרות? ● הפועלים: "לא יכול להיות שביט תהפוך לקורבן של ההצלחה שלה" ● הלפרין: "סוף סוף רואים ניצני תחרות" ● האזינו גם לפודקאסט הצוללת

עמית טולדו / צילום: לירון בן ארי

השם החם שלא הכרתם: היינן הצעיר עם היינות הקלים, השמחים והרעננים

רבים מדברים על יינות יותר קלילים, אבל רק מעטים מבצעים ● לפתע הגיח יינן צעיר, עמית טולדו, והצליח במקום שגדולים וותיקים ממנו נכשלו

דולרים / צילום: עינת לברון

לאחר ההכרזה הדרמטית של בנק ישראל: הדולר ממשיך להתחזק

הבנק המרכזי הודיע אתמול על רכישה מתוכננת של מט"ח בהיקף של 30 מיליארד דולר בשנה הקרובה וזאת לאחר ששער הדולר צנח לשפל של מעל 20 שנה ● בתגובה עבר הדולר מיד לעליות והוא נסחר הבוקר סביב 3.23 שקלים

דגם S21 ULTRA מסדרת גלקסי של סמסונג / צילום: SAMSUNG

סמסונג השיקה את גלקסי S21: מכונת צילום וסאונד

עם מסך חד באופן יוצא דופן, צילום בזום פי 100, עריכה קלה ואוטומטית של וידאו, ואזניות עם סאונד מדויק שמשתתפות בהקלטה - סמסונג מחדשת עם שלושה מכשירים חדשים בסדרת הדגל S ● המכשירים ינחתו בישראל בתחילת השבוע הבא

חיסון לקורונה / צילום: Sirichai Saengcharnchai

משרד הבריאות הנורווגי: לוותר על חיסון קורונה לחולים המבוגרים והרגישים ביותר

"אנחנו לא מודאגים לגבי החיסון באופן כללי", הדגיש המנהל הרפואי של משרד הבריאות הבריטי. "ברור שמדובר בחיסון בטוח יחסית, עבור כולם חוץ מאחוז קטן מאוד של יוצאי דופן".

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

מוטציות של קורונה מתגלות, וגם אני הפכתי למוטציה של עצמי

מלחמת המפרץ הולידה את הממ"ד, החזירה את "זהו זה" והכירה לנו את ביבי ● 30 שנה אחר כך, ועדיין "זהו זה" ועדיין ממ"דים ועדיין נתניהו ● מה תשאיר מלחמת הקורונה שיחזיק לעוד 30 שנה?