האם שוק הדירות אכן מתחיל להתקרר? לפני חצי שנה, ביולי 2009, מחצית מהערים במדד המחירים והתשואות של גלובס והומלס הציגו עליות בכל הסגמנטים. בתל אביב, ברמת גן-גבעתיים, בפתח תקווה, בראשון לציון, בבת ים-חולון, בנתניה ובירושלים נרשמו עליות של 1% ועד ל-10% במחירי כל הדירות המבוקשות - 3, 4 ו-5 חדרים.
וכעת, בינואר 2010, אף עיר כמעט כבר לא מציגה תמונה אחידה. היחידה שכן עושה זאת זו ראשון לציון, אלא שהכיוון שלה הוא הפוך - עם ירידת מחירים בכל סוגי הדירות בחודש האחרון.
לפי שעה, נראה שהשוק מאבד גובה בעיקר מגזרת הדירות הקטנות - מה שיכול להצביע על פחות משקיעים המסתובבים בשוק. הדיבורים על ירידת מחירים ועל עליית הריבית מבריחים מהשוק קודם כל את משקיעי הנדל"ן, שמחבבים בדרך כלל את הדירות הקטנות הגוזרות את התשואות הגבוהות מהשכרה.
מנגד, אולי בתמונת ראי, מחירי השכירות מרימים ראש בלא מעט אזורים. בתל אביב עלו בינואר מחירי השכירות בכל הסגמנטים משיעור של 3.3% בדירות 5 חדרים ועד ל-3.9% בדירות 4 חדרים. בפתח תקווה כנ"ל, בשיעור של 1.1% בדירות הקטנות בנות ה-3 חדרים ועד לעלייה של 3.2% בדירות של 4 חדרים.
ומה קרה לתשואה ברוטו של המשקיעים בדירות? בתל אביב היא עמדה החודש על 3.4%-3.7%, לא רע בהתחשב בביקוש הקבוע לדירות לשכירות בתל אביב, העובדה שידם של המשכירים על העליונה ושהסיכוי להישאר ללא שוכר נמוך במיוחד.
קרית אונו, אולי היעד הכי אטרקטיבי היום למשפחות צעירות ממעמד הביניים, עדיין שיאנית התשואה השלילית - 2.7% בלבד לדירות 5 חדרים (2.8% בדצמבר 2009). מבחינת השוכרים זה מעלה את החשש שאו-טו-טו בעל הבית ידרוש מהם עדכון מחירים.
השיא בפריפריה
בכל מקרה, שיאניות התשואה, "על הנייר" לפחות (ללא התחשבות בחודשים ללא שוכר, שוכרים שמתבררים כ"בעייתיים" וסיכויים נמוכים יותר לרווחי הון בעקבות עליית ערך הנכס), נמצאות כמובן בפריפריה. בקריות, עכו, נהריה מחיר השכירות מול מחירי הדירות גוזרים תשואה של 6.7% לדירות הקטנות בנות ה-3 חדרים (6.55% בדצמבר), תשואה של 4.1% לדירות 4 חדרים ותשואה של 3.5% בדירות הגדולות.
באופן כללי, התשואה על הדירות הקטנות ממשיכה להיות במובהק משמעותית יותר. בחיפה תעמוד התשואה לדירות 3 חדרים על 5.5%, באשקלון על 4.6% ובבאר שבע והדרום התשואה לדירות קטנות עומדת כיום על 5.1%.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
לינק לאתר הומלס
