בעקבות מגבלות האשראי שהטיל המפקח על הבנקים על מימון קבוצות רכישה והעליהום הכללי שליווה אותו, אני מבקש לבחון מחדש את העובדות בנוגע אליהן, לפני שמגיעים למסקנות מרחיקות לכת מהסוג שמתפרסם כעת, חדשות לבקרים, בתקשורת.
פרויקט קבוצת רכישה מתחלק לשני שלבים: שלב ראשון עד לקבלת היתר בניה ושלב שני, בניה ומסירת הדירות לחברי הקבוצה. בכל אחד מהשלבים רמת סיכון שונה.
סיכון עיקרי - הערכת כדאיות כלכלית
השלב הראשון בהתארגנות קבוצת רכישה הוא שלב רכישת הקרקע ע"י חברי הקבוצה, דבר זה נעשה לאחר שנערכת בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט. בדיקת הכדאיות מתבססת על הנחות בדבר כמות הדירות שניתן להקים וגודלן.
בנקודה זו גלום הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה: אם הנחות התכנון לא יתממשו, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תפגע. לדוגמא אם נרכשה קרקע במחשבה לבנות עליה 12 יח"ד ובפועל ניתן לבנות רק 10 יחידות דיור, שווי הקרקע ליחידת דיור עלה ואיתו העלות לכל משתתף בקבוצה. כמו כן קיים סיכון כי הערכת עלויות הבניה במסגרת בדיקת הכדאיות תהיה נמוכה מעלות הביצוע בפועל.
אופן ההתמודדות עם הסיכונים האלו, הוא ההבדל העיקרי בין הקבוצות השונות והמארגנים. מארגנים בעלי יכולת מקצועית, ניסיון ומוניטין יובילו להנחות שמרניות בבדיקת הכדאיות הכלכלית:
- תכנון רעיוני המתבסס על בנייה ללא הקלות או עם הקלות שיש סבירות רבה שיאושרו (הקלות שאושרו בפרויקטים סמוכים) ולא על הקלות שהן בגדר חריגה ניכרת מהתב"ע כגון הוספת יחידות דיור.
- הערכת עלויות בנייה הכוללת עודף מסוים והתייחסות מפורטת לבנייה התת קרקעית (חניה, חדרי אשפה, מאגר מים וכו').
גורם נוסף שאמור להקטין את הסיכונים בשלב זה הוא הבנק המלווה. הבנק המלווה את הפרויקט בודק את הנחות העבודה ואת בדיקת הכדאיות באמצעות דו"ח שמאי ובדיקה של מחלקת הליווי של הבנק.
אם הבנק אישר את הפרוייקט, סימן שהוא בדק את הכדאיות הכלכלית שלו, ומצא אותה סבירה (עלות הנמוכה בכ- 15% ממחירי השוק). לכן יש חשיבות רבה להצטרף לקבוצה ש"סוגרת" ליווי בנקאי עוד בטרם נרכשה הקרקע, גם אם רכישת הקרקע מתבצעת מהון עצמי.
סיכון שני - חוזה בנייה הדוק
לאחר שהתקבל היתר לבניית הפרויקט, מנהלת הקבוצה מנהלת מו"מ לבחירת קבלן מפתח שיבצע את הבניה. מו"מ זה צריך להתבצע במיומנות, תוך הקפדה על תוכניות עבודה מפורטות ומפרט משלים שיביאו למינימום חריגות בתקופת בניה.
משלב החתימה על חוזה עם קבלן המפתח, רמת הסיכון יורדת מרמת הסיכון ברכישת דירה מקבלן. ישנה חשיפה למדד תשומות הבניה, אולם חשיפה זו קיימת גם ברכישת דירה מקבלן. קבלן המפתח עלול לפשוט את הרגל, מעבר לעיכוב קל עד להחלפתו באחר, לא יגרם נזק משמעותי לפרויקט (הקבלן נדרש להעמיד ערבויות ביצוע והתשלומים מתבצעים רק כנגד ביצוע בפועל).
לכאורה יש בעיה שחברי הקבוצה הם "בעלי הבית" ולכן אין את מי לתבוע בגין ליקויי בניה. בפועל קבלן המפתח אחראי לספק מוצר מושלם דירות מגורים והוא האחראי לטיב הבניה ולכן לא מומלץ לפצל את הבניה בין כמה קבלנים, במטרה לחסוך בעלויות הבניה.
סיכון שלישי - איתנות פיננסית של חברי הקבוצה
סיכון אחרון הוא האיתנות הפיננסית של כל אחד מחברי הקבוצה, מה יכולתו לעמוד בהתחייבויותיו במקרה של גידול לא צפוי בעלויות. בניגוד ליזם נדל"ן הנדרש להביא הון עצמי בשיעור 15-20% בלבד, כל חבר בקבוצת רכישה מעמיד בתחילת הפרויקט כ- 30% מהעלויות הצפויות.
הזכות לדירה של חבר קבוצה שלא עומד בתשלומים, עומדת למכירה בהנחה בשיעור עד 30% - שהיא משמעותית, גם אם הייתה טעות בהערכת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט או שינוי בשוק או שניהם גם יחד.
הסיכון העיקרי בקבוצות הרכישה, אינו טמון לפיכך, בשיטה אלא בניהול, בהערכת הכדאיות הכלכלית ובסגירת חוזה בנייה מפורט ללא תוספות וחריגים במשך הבנייה.
מומלץ לחברי הקבוצה לבדוק טוב טוב בציציות המארגנים בטרם יצטרפו לקבוצה (שקיפות, יכולת וניסיון). באשר לבנקים, גם לפני הצהרותיו של חזקיהו הם בדקו את כדאיות הפרויקטים ואת ניסיון המארגנים.