אפריקה ישראל , שהגיעה לאחרונה למתווה הסדר עם מחזיקי האג"ח שלה שטרם אושר, פרסמה הלילה תשקיף מדף לקראת הנפקת הזכויות שהיא מתכננת כחלק מההסדר. ואולם, מהתשקיף מתברר כי בעקבות הבדיקות שערכה רשות ניירות ערך בנכסי אפי פיתוח ברוסיה, החברה תפחית ברבעון הרביעי סכום של כ-850 מיליון שקל בשל התאמת השווי ההוגן של הנכסים.
פרשנות / עירן פאר - החורים בהסדר אפריקה נחשפים
כזכור, חלק מהסדר החוב של אפריקה עם המוסדיים כולל מתן מניות של אפריקה נכסים ואפי פיתוח למחזיקי האג"ח. לפי תנאי ההסדר, כמות המניות שתינתן למחזיקי האג"ח תלויה בשווי של החברות הבנות במועד ההקצאה, כך שירידה בשוויין משמעותה קבלת יותר מניות, אם המוסדיים אכן יסכימו לכך לאחר שהתגלו הפחתות העתק. מחזיקי האג"ח אמורים לקבל 11% מאפריקה נכסים ו-17.7% מאפי פיתוח. אפריקה מחזיקה ב-67% מאפריקה נכסים וב-72% מאפי פיתוח.
הפלונטר מסתבך עוד יותר על רקע העובדה שבמקביל לפרסום התשקיף, אפריקה נכסים פרסמה אזהרת רווח לרבעון הרביעי. את האזהרה פרסמה אפריקה נכסים אמש (ה') בשעת לילה מאוחרת. מהודעת החברה עולה, כי היא תציג ברבעון הרביעי הפסד של 250 מיליון שקל וגם שנת 2009 כולה תסתכם בהפסד.
הסיבה לאזהרה נעוצה בירידה בשווי הנכסים של אפריקה נכסים, בעיקר באירופה. בימים אלה אומדת החברה את שווי נכסיה והיא מזהירה כי חלה ירידה בשוויים של חלק מהנכסים, כולל במלאי של החברה.
אפריקה ישראל מחזיקה בכ-67% מאפריקה נכסים. אפריקה, שהפסידה כמיליארד שקל ברבעון השלישי, התנחמה בפעילות המקומית שלה באפריקה נכסים, שכן שוק הנדל"ן בישראל הפגין איתנות לכל אורך המשבר. אך בפורטפוליו של אפריקה נכסים ישנם נכסים לא מעטים במזרח אירופה שמכבידים על מאזניה. כמו כן, אפריקה נכסים פצחה במסע מימושים אגרסיבי בשנה האחרונה בישראל, ובין היתר מכרה קניונים ונכסים מניבים אחרים.
רשות ני"ע עושה סדר בהערכות השווי המופרזות
כזכור, כחלק מהסדר החוב מתכננת אפריקה הנפקת זכויות בהיקף של 750 מיליון שקל. ההנפקה תתבצע כך שכל בעל מניות שיחזיק ב-4.9 מניות של אפריקה ב-22 באפריל, יוכל לרכוש יחידת זכות אחת במחיר של 36.1 שקל ליחידה. אפריקה תנפיק 11.1 מיליון מניות כאשר בהתאם לתנאי הסדר החוב, לב לבייב ישתתף בהנפקה וירכוש 8.3 מיליון מניות על מנת שיוכל להמשיך ולהחזיק בשליטה בחברה, אם כי חלקו יירד מכ-74% לכ-54%.
אך כאמור הסיפור האמיתי בתשקיף שפרסמה אפריקה לא נמצא בפרטים הטכניים כי אם בהערכות השווי. מתוך מאות עמודי התשקיף מסתתרת בעמוד 268 ההערה הבאה: "בהמשך לדיונים שהתקיימו עם רשות ני"ע ולפי ממצאים ראשונים של החברה, עולה כי חלו ירידות ערך בשווי נכסי אפי פיתוח בהיקף של 225 מיליון דולר".
ממה נובעות אותן ירידות ערך? ובכן, הן נובעות מדחייה בלוחות הזמנים של חלק מהפרויקטים, משינויים בהיוון, מאומדן מחדש של דמי השכירות הצפויים להתקבל ומאומדן מחדש של שיעור הרווח היזמי. אותם הפחתות יובילו את אפי פיתוח לרשום הפסד של 215 מיליון דולר ברבעון הרביעי של 2009.
המוסדיים בהלם
המוסדיים קיבלו את הדברים בהלם ובקרב המוסדיים שורר כעס רב ותהיות באשר לעתיד ההסדר. גורמים בקרב המוסדיים מסרו ל"גלובס", כי במידה ואין עוד הפחתות, הרי שההסדר יעבור, אולם במידה וישנן הפחתות נוספות בקנה, ייתכן שיהיה צורך לפתוח את ההסדר מחדש.
"בהסדר בין אפריקה לבעלי האג"ח הוכנסו מראש מנגנוני התאמה לפיהם במידה ויורד ההון העצמי למשל של אפי פיתוח אז אפריקה ישראל מחויבת לפצות את בעלי האג"ח בתוספת מניות מהחברות האחרות", נמסר בתגובה מנציגות מחזיקי האג"ח. "בנוסף, הנציגות תכונס כבר בתחילת השבוע הבא ותזמן את מנכ"ל אפריקה ישראל למתן הסברים לגבי התשקיף והפחתות השווי של הנכסים. בהתאם לכך, הנציגות תדון בהשלכות נתוני התשקיף על ההסדר עצמו".
מוסדי בכיר אמר ל"גלובס", כי בהינתן ההפחתות הללו, הסדר החוב לא יועבר כמתוכנן. לדבריו, "לפי כחודש כאשר נודע כי הרשות בדקה את נכסי אפריקה ברוסיה, בחברה אמרו לי שזה שטויות", אמר הבכיר. "הדברים שנחשפים היום משנים את התמונה. ההסדר לא יעבור במתכונת הנוכחי. צריך ללמוד את הדברים ולראות כיצד אנו מגיבים. עלינו למצוא דרך איכשהו לפתוח את ההסדר מבלי לפתוח אותו".
- האם תדרשו מלבייב יותר מזומנים או מניות?
"אי אפשר להוציא מהם יותר מזומנים. נצטרך לדון באפשרות של קבלת יותר מניות או כפיצוי, או שהפיצוי יבוא במרכיב האג"חי".
- אך אם תדרשו יותר מניות זה עלול לפגוע בשליטה של אפריקה בחברות הבנות
"זה גם משהו שנצטרך לדבר עליו".
אפריקה מנסה להרגיע
אפריקה, מצידה, מנסה להרגיע את הרוחות. החברה מדגישה כי למרות ההפסדים של החברות הבנות היא עצמה לא תרשום הפסד ברבעון הרביעי. כמו כן, בחברה מדגישים כי אותן הפחתות לא ישפיעו על הסדר החוב, שכן לפי ההסדר כמות המניות של החברות הבנות שיקבלו המוסדיים תגדל בשל הפגיעה בהון העצמי שלהן, מה שלא צפוי להשפיע באופן מהותי על ההסדר בכללותו.
"פרסום התשקיף להנפקת זכויות לאחר קבלת ההיתר מהרשות לניירות ערך מהווה צעד נוסף לקראת אישור ההסדר כולו באסיפות מחזיקי האג"ח ובעלי המניות, ולאחר מכן אישורו הסופי של בית המשפט, בתקופה הקרובה", אמר איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל.