ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן המתמחה בייעוץ וטיפול בנוטלי משכתנאות
כיצד יתכן שבמשך שנות תשלום המשכנתא, התשלום החודשי גדל, ועימו גם יתרת החוב הכולל? התשובה נעוצה במסלול המשכנתא הפופולארי ביותר - משכנתא צמודת המדד.
כיום מציעים הבנקים למשכנתאות שלושה סוגי הלוואות עיקריים: הלוואה צמודת מדד, הלוואת פריים והלוואות מט"ח. מסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד נתפס כמסלול הסולידי והבטוח ביותר. זאת, כיוון שהריבית הינה קבועה וידועה לאורך כל חיי ההלוואה. זו הסיבה שמסלול זה הוא הפופולארי ביותר, בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות. אולם אם נביט מעבר ליתרון הטמון בריבית קבועה וידועה מראש, נגלה רק חסרונות.
לכאורה, ההחזר החודשי במשכנתא זו קבוע וידוע מראש, אולם בפועל במשך חיי משכנתא התשלומים החודשיים הולכים וגדלים, וכאשר מדובר בהלוואה ל-20 שנה ומעלה, הם אף עלולים להכפיל את עצמם.
הסיבה לכך פשוטה - ההצמדה למדד. מנגנון זה, שלכאורה נועד רק לשמור על ערך הלוואה קבוע, פועל כמנגנון ריבית דריבית, ובכל חודש נוסף המדד החודשי על כל המדדים שקדמו לו.
לשם המחשה, הנה דוגמא:
מי שלקח הלוואה בסך 500 אלף שקלים ל-25 שנים בריבית בשיעור 3%, ישלם בכל חודש 2,376 שקל. בהינתן שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-2.5% בממוצע בכל שנה, לאחר 10 שנים יהיה התשלום החודשי 3,034 שקל. בתום 20 שנה מיום לקיחת המשכנתא 3,900 שקלים ולקראת התשלום האחרון ינסוק ההחזר החודשי ל-4,426 שקל.
חשוב להדגיש שהמציאות המתוארת אינה מתייחסת למצבי התפרצות אינפלציה חריגה, אלא במדד סביר בהחלט בשיעור 2.5% בשנה. במקרה כזה, ככל שמספר שנות המשכנתא ארוך יותר, כך העלייה בהחזר החודשי לאורך השנים תהיה תלולה יותר.
מנגנון הריבית דריבית הרסני במידה כזו שהוא גורם למצבים אבסורדיים, אשר בהם נוטלי המשכנתאות משלמים מדי חודש סכום נאה לבנק, אולם יתרת החוב שלהם לבנק אינה קטנה, ואף גדלה.
תופעה זו אינה מתרחשת במשכנתאות צמודות לטווח קצר (5-15 שנים). מכיוון ששיעור ההחזר החודשי גבוה יותר, יתרת החוב קטנה בקצב מהיר יותר, וההלוואה אינה מספיקה לצבור מדדים המנפחים אותה. בעקבות זאת, העלייה בהחזר החודשי מתונה יותר, ומצב שבו יתרת המשכנתא גדלה, פחות שכיח.
אבל, רוב נוטלי המשכנתאות אינם מסוגלים לעמוד בפריסת תשלומי המשכנתא לטווח קצר, ומשך תקופת ההלוואה הנפוץ ביותר הוא 20 עד 25 שנה.
מסוכן בראשית, משתלם בסוף
בניגוד להלוואה צמודת מדד, הלוואת פריים אינה צמודה למדד, ולכן פרישת ההלוואה לטווחים ארוכים אינה גורמת לתפיחת החוב וההחזרים החודשיים.
החיסרון הבולט של הלוואת הפריים הוא רגישות ההחזר החודשי לשינויים בשיעור הריבית. עם זאת, רגישות זו מהווה חסרון אך ורק בשנים הראשונות לחיי המשכנתא, ומי שיוכל לעמוד בשינויי הריבית ירוויח לטווח הארוך. זאת, כיוון שלאחר מספר שנים, ההחזר החודשי בהלוואה צמודת המדד יעלה על ההחזר החודשי בהלוואת הפריים, וימשיך לנסוק הלאה.
כמו כן, כאשר במקרה שרוצים לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה, נגלה שיתרת החוב במסלול הפריים נמוכה מהיתרה בהלוואות הצמודות. ככל שמיום לקיחת המשכנתא עבר זמן רב יותר, כך הפער יהיה גדול יותר.
לסיכום, הטענה שמסלול הפריים מסוכן יותר ממסלול צמוד מדד אינה נכונה, אלא כאשר מדובר בהלוואה לטווח קצר. כיוון שמרבית המשכנתאות הם לפרקי זמן ארוכים, מסלול הלוואת הפריים הוא מסלול המשכנתא הכדאי ביותר.