אפי פיתוח , זרוע הפעילות של אפריקה ישראל ברוסיה ומזרח אירופה, פרסמה דו"חות כספיים מהם עולה כי בהתאם ל"אזהרת הרווח" שפרסמה לפני כשבועיים, החברה הפסידה 219.75 מיליון דולר ברבעון הרביעי לאור מצב השוק הרוסי, והמחיקות הנמשכות שמבצעת החברה בשווי נכסיה.
עיקר ההפסד ברבעון הרביעי נובע מהפחתת שווי הפרויקטים אותם מפתחת החברה כתוצאה מדחיה במועד הצפוי להשלמת הפרויקטים, צפי לירידה בדמי השכירות בפרויקטים השונים ועליה בשיעורי ההיוון.
הפחתות הערך של נכסי אפי פיתוח הסתכמו ב-223.3 מיליון דולר ב-2009.
השווי הנכסי הנקי (NAV) ירד ב-2009 ב-33% ל-1.7 מיליארד דולר, או 3.35 דולר למניה מ-2.53 מיליארד דולר או 4.82 דולר למניה ב-2008. הכנסות החברה גדלו ב-9% ל-36.15 מיליון דולר. החברה הודיעה כי לא תחלק דיבידנד.
יתרת המזומנים של אפי פיתוח ליום 31 בדצמבר 2009 הסתכמה ב-210 מיליוני דולר וההון העצמי הסתכם 1.7 מיליארד דולר. סך נכסי הנדל"ן של אפי פיתוח ליום 31 בדצמבר 2009 עמד על 1.94 מיליארד דולר. שווי השוק של החברה הנסחרת ברשימה הראשית בלונדון עומד על כ-1.1 מיליארד דולר.
חברת השמאות JLL העריכה את שווי הנכסים המניבים של אפי פיתוח ב-133.41 מיליון דולר, את הנכסים למגורים ב-149.59 מיליון דולר ואת הפרויקטים בהקמה ב-936.41 מיליון דולר. בסכ"ה JLL מעריכה את שווי נכסייה של החברה ב-1.219 מיליארד דולר. שווי תיק הנכסים של אפי פיתוח ירד ב-21.5% במהלך שנת 2009.
"ב-2010 נשלים את בניית Mall of Russia"
בהמשך להודעה שפורסמה במסגרת דו"חות הרבעון השלישי, אפי פיתוח ציינה כי הקפיאה את פיתוח המיזמים שאינם קשורים לפעילות הליבה של החברה, אך תמשיך לקדם את Mall of Russia וכן את מרכז הקניות Tverska Zastava. עד כה אפי פיתוח השכירה 45% משטח Mall Of Russia. החברה מעריכה כי השלמת הקניון תהיה בספטמבר-אוקטובר וכי שכר הדירה הממוצע יעמוד על כ- 1,100 דולר לשנה.
הנהלת החברה והדריקטריון מסרו עם פרסום הדו"חות כי במהלך המחצית השנייה של 2009 חלה התקדמות משמעותית בבניית המיזם העיקרי שלה - Mall Of Russia. "באותה תקופה חלה התייצבות בשוק הנדל"ן הרוסי, האטה בירידת השכירות ומחירי הבתים, ועלייה בתפוסה", לשון ההודעה.
איזי כהן מנכ"ל אפריקה ישראל: "בעקבות ההתייצבות בתנאים הכלכליים ברוסיה בשנת 2010 צפויה אפי פיתוח להתמקד ביישום תוכנית העבודה שלה הכוללת את השלמת הקמתו של Mall of Russia וחידוש פעילות הפיתוח בפרויקטים נוספים. החברה נהנית מיתרת מזומנים משמעותית ומנגישות גבוהה למקורות מימון".
"לחברה יתרות מזומנים המסתכמת בכ-210 מיליוני דולר כמו גם נגישות לקבלת מימון מבנקים מקומיים, שתאפשר לה לנצל את השינוי בכלכלה הרוסית לפיתוח הקרקעות והפרויקטים הרבים שבבעלותה ולהשיא ערך למשקיעים במניותיה", הדגיש כהן.
נזכיר כי לפני כשבועיים אפריקה ישראל פרסמה תשקיף לקראת הנפקת זכויות ממנה עולה כי בעקבות הבדיקות שערכה בנכסי אפי פיתוח, החברה תפחית ברבעון הרביעי סכום של כ-215 מיליון דולר בשל התאמת השווי ההוגן של הנכסים.
"שחיקת השווי הנכסי מעידה על הסביבה המאתגרת"
יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז': "הדו"ח כלל צדדים חיוביים ושליליים: שוק הנדל"ן במוסקבה עדיין מאתגר".
"בסקירת השוק מתייחסים JLL למגמת ההאטה במוסקבה. לפי הסקירה, שיעור התפוסה בנכסים מסחריים ירד לכ- 90%. להערכת JLL פתיחת מרכזים מסחריים נוספים תביא לירידה נוספת בשיעור התפוסה, כאשר האתגרים בהשכרת הנכסים תגרור דחייה נוספת בפתיחתם של פרויקטים חדשים".
"להערכתנו, הערכה זו אינה הנושא העיקרי שעל הפרק, אבל אין ספק ששחיקת השווי הנכסי מעידה על הסביבה המאתגרת". הסיכון, מציין בן זאב, הוא לחץ של מוכרים. "במסגרת הסדר האג"ח יקבלו בעלי אגרות החוב כ- 92 מ' מניות של אפי פיתוח, כך שקיים חשש ללחץ מוכרים כבד".
אפריקה תמשיך במסע המימושים
למרות הסדר החוב, נראה כי אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב, תיאלץ להמשיך במסע מימושים אגרסיבי בשנים הקרובות. כך נחשף אתמול (א') בהבהרות לדו"ח תזרים המזומנים שפרסמה החברה לבקשת רשות ניירות ערך.
דו"ח המקורות והשימושים מהווה חלק מדו"ח משלים שפרסמה החברה לקראת אסיפת בעלי האג"ח, שתתכנס ביום ראשון הבא בשעה 10 בבוקר בבית החייל בתל-אביב, לצורך אישור הסדר החוב. הדו"ח, הכולל קרוב ל-900 עמודים, מתייחס גם לסוגית הדיבידנד מאפ"י פיתוח.
בדו"ח הסבירה החברה כי חלק מהאסטרטגיה שלה מסתמכת על פירעון של החובות לנושים בעזרת אותם דיבידנדים.
אפריקה פרסמה בדו"ח כי היא צופה הכנסה תזרימית של 1.2 מיליארד שקל בתחילת 2012 כתוצאה ממכירת נכסים ופעילויות. המשמעות היא שהחברה תצטרך לבצע מימושים ביותר מ-1.2 מיליארד שקל, מכיוון שמדובר בתזרים נטו לאחר החזר החוב כנגד הנכס. נזכיר כי בשנה החולפת מימשה אפריקה נכסים בהיקף של מיליארדי שקלים כדי לעמוד בתשלומי החוב.
כזכור, חלק מהסדר החוב של אפריקה עם המוסדיים כולל מתן מניות של אפריקה נכסים ואפי פיתוח למחזיקי האג"ח. לפי תנאי ההסדר, כמות המניות שתינתן למחזיקי האג"ח תלויה בשווי של החברות הבנות במועד ההקצאה, כך שירידה בשוויין משמעותה קבלת יותר מניות, אם המוסדיים אכן יסכימו לכך לאחר שהתגלו הפחתות העתק. מחזיקי האג"ח אמורים לקבל 11% מאפריקה נכסים ו-17.7% מאפי פיתוח. אפריקה מחזיקה ב-67% מאפריקה נכסים וב-72% מאפי פיתוח.