ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן המוכרת שירותי ייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות
בין שלל מסלולי המשכנתאות המוצעים על ידי הבנקים, לא נפקד מקומו של מסלול הריבית המשתנה. בדומה למסלול הריבית הקבועה, גם מסלול הריבית המשתנה צמוד למדד המחירים לצרכן. על כן, הסיכון הגלום בו דומה לסיכון הגלום בהלוואה בריבית קבועה, שגם היא צמודה למדד.
על הבעייתיות שטמונה במשכנתא הצמודה כבר עמדנו לפני שבועיים. היה והחלטתם בכל זאת ליטול הלוואה צמודה למדד, עדיין מוטל עליכם להחליט האם לבחור בריבית משתנה או בריבית קבועה.
מספר כללים יסייעו לכם להחליט בסוגיה מטרידה זו, אולם כל עוד המפקח על הבנקים אינו קובע כללי שקיפות נאותים, קשה מאד להשוות בין מסלולי המשכנתא השונים.
בחירת המסלול הנכון - קבועה מול משתנה
משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא שבה שיעור הריבית קבוע וידוע מראש למשך כל תקופת המשכנתא. לצד הביטחון שבקיבוע שיעור הריבית, הרי שבמידה והריבית במשק תרד, נוטלי המשכנתא ייאלצו לשלם ריבית גבוהה ולא מוצדקת. אם ירצו לנצל את הריבית הנמוכה ולמחזר את ההלוואה, יהיה עליהם לשלם קנס על פרעון מוקדם של ההלוואה.
לכן, הגורם הראשון שיש להתחשב בו כאשר באים לבחור בין ריבית קבועה למשתנה הוא גובה הריבית במשק. ככלל, כאשר הריבית במשק גבוהה, כדאי ליטול משכנתא בריבית משתנה, וליהנות מאפשרות ירידת הריבית במשך חיי המשכנתא. לעומת זאת, בתקופה שהריבית על המשכנתאות נמוכה, יש עדיפות לרבית קבועה צמודת מדד, ולקיבוע גובה הריבית למשך כל חיי ההלוואה.
תדירות העדכון - בטחון מול גמישות
גורם נוסף שיש להתייחס אליו בבחירת מסלול הריבית המשתנה הוא תדירות שינוי הריבית. במסגרת התחרות בשוק המשכנתאות, מציעים הבנקים למשכנתאות הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה בתדירויות עדכון משתנות, וניתן לבחור בעדכון שנתי או דו שנתי, ואפילו בעדכון שיעור הריבית אחת לחמש או לעשר שנים.
מחקר שערכנו בחברת מת"ן העלה כי 73% מהלווים לוקחים חלק מהמשכנתא בריבית משתנה לתקופות ארוכות מ-15 שנים. משמעות הדבר היא שבנוסף לגידול המשמעותי בהחזר החודשי הנובע מהצמדה למדד, שינויי הריבית במשך חיי ההלוואה עוד מגדילים את חוסר הוודאות ביחס לגובה ההחזר החודשי.
אם נטלתם הלוואה ל-20 שנה, ובחרתם במסלול עדכון שנתי, הרי שלאורך חיי המשכנתא יהיו 19 שינויי ריבית. אם, לעומת זאת, בחרתם בעדכון אחת לחמש שנים, ריבית המשכנתא תשתנה רק 3 פעמים במשך תקופת ההלוואה.
ככל שיתבצעו פחות עדכוני ריבית, כך יגדלו הוודאות והביטחון. אלא שגם לכך יש מחיר. ככל שעדכוני הריבית תכופים יותר, הריבית על המשכנתא תהיה נמוכה יותר. הריבית במסלול עדכון שנתי יכולה להיות זולה בחצי אחוז, מהריבית במסלול המקביל שבו שיעור הריבית משתנה רק כל 5 שנים.
לאורך השנים הפער בין הריביות המשתנות אינו משמעותי. לכן, כאשר שיעור הריבית במשק גבוה, מומלץ לבחור במסלול ריבית משתנה, בתדירות נמוכה ככל האפשר. כך, תוכלו לנצל ירידה אפשרית של הריבית, ולמיחזור ההלוואה, מבלי לוותר על הבטחון שבקיבוע שיעור הריבית לפרק זמן ממושך.
ריבית משתנה - מלכודת הדבש
עם כל חשיבותם של הגורמים שמנינו לעיל, הרי שמנגנון קביעת שיעור הריבית המשתנה, הנהוג כיום במשק, אינו שקוף והופך את ההשוואה בין המשכנתאות השונות לקשה, ואפילו בלתי אפשרית.
קצת היסטוריה:
עד לפני 4 שנים נתנו הבנקים למשכנתאות הלוואות בריבית משתנה עם הטבת ריבית. הנחה זו היתה יותר גימיק שיווקי מאשר הטבה אמיתית, כיוון שהיתה תקפה רק לתקופת ההלוואה הראשונה. במועד העדכון הראשון, הריבית התייקרה בשיעור חד - יותר מ-1%, גם כאשר לא חל שום שינוי בתנאי השוק.
מעבר להטעיה הגלומה בהטבה זמנית, נוהג זה הקשה על הלווים להשוות בין הצעות הבנקים, כיוון שהם התפתו להנחות הזמניות, ולא היו מודעים לעלויות האמיתיות של המשכנתא.
המפקח על הבנקים עמד על הטעיה זו, והורה לבנקים למשכנתאות להימנע ממתן הנחה זמנית, שאינה תקפה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף נקבע כי במועד חתימת ההלוואה יקבעו מועדי עדכון הריבית, שיעור הריבית בתקופה הראשונה, ריבית העוגן ושיעור הריבית שיתווסף לעוגן זה במועדי העדכון השונים.
הבנקים צייתו להוראת המפקח, אולם הפגינו יצירתיות בטשטוש מנגנון קביעת שיעור הריבית, הלא הוא "העוגן". בכך, ממשיכים הבנקים להקשות על השוואה יעילה בין המשכנתאות.
הבנקים למשכנתאות נוהגים להשתמש בעוגנים שונים לצורך קביעת ריבית המשכנתא.
- בנק לאומי - מחשב את בסיס העוגן כריבית הממוצעת של הלוואות חדשות שניתנו על ידי הבנקים בישראל. בריבית זו משתמשים בבנק גם לצורך חישוב עמלת הפירעון המוקדם.
- בנק פועלים מחשב את העוגן על פי ממוצע שיעורי התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות.
- בנק מזרחי טפחות מחשב את העוגן כממוצע עלות הגיוס של מספר בנקים למשכנתאות.
כפי שאפשר להבחין, הבנקים אכן מקפידים על הוראת המפקח על הבנקים וקובעים עוגן אובייקטיבי חיצוני שלבנק אין כל השפעה עליו. אולם, בכל הקשור לשקיפות בסיס העוגן, אופן חישובו והיסטוריית בסיס הנתונים שלו יש עוד כברת דרך ארוכה.
ההבדלים המהותיים הקיימים בין העוגנים השונים מאפשרים לבנק אחד להצהיר על תוספת של 0.3% לעוגן הריבית, ולבנק אחר לפרסם כי הוא מעניק הנחה בשיעור 0.3% על העוגן. הלווים המכתתים את רגליהם מבנק לבנק ומשווים בין המשכנתאות, אינם מודעים לכך ונוטים להעדיף את הבנק המעניק הנחה על עוגן הריבית. מבלי להיות מודעים למהות העוגן ולסיכונים הגלומים בעוגנים השונים.
לאור האמור לעיל, על המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, להגדיר מחדש את כללי השקיפות לגבי הריבית המשתנה. ראוי היה לו כל בנק היה מפרסם את הסיכון הגלום בעוגן הריבית שלו, ואת הפער בין העוגנים השונים. רק כך יוכלו הצרכנים להשוות בין הבנקים השונים.
במצב העניינים הנוכחי, אנו ממליצים לכם לנסות לקבל מידע רב ככל האפשר על עוגן הריבית, ולנקוט זהירות יתרה, לפני שתבחרו במסלול המשכנתא המשתנה.