חודש מארס, כמו גם החודשים שלפניו, מותיר את אי הוודאות בנוגע למגמת מחירי הדירות. מחד, הציבור הישראלי שומע על יציאת המשקיעים משוק הדירות, ועל הבטחות משרד השיכון להציף את השוק בקרקע ולהוריד מחירים. מאידך, הכותרות מספרות גם על ההיצע הנמוך של דירות וקרקעות למכירה, ודאי באזורי הביקוש, ועל המשך ההתנפלות על כל פרויקט חדש שיוצא לשוק (מה שהיה בחודש שעבר ב'מגדלי ארלוזורוב' שוחזר החודש בפרויקט של גינדי השקעות, הפעם בעיר רמלה).
בקרית אונו מעדיפים 4 חדרים
כאמור, מגמות המחירים בשוק הדירות מאוד מבלבלות וקשה למצוא עיר או אזור בארץ שנרשמה בהם מגמה אחידה של עלייה או ירידת מחירים בכל הסגמנטים - בין אם במחיר המבוקש למכירה ובין אם במחיר המבוקש להשכרה (ממנו נגזרת התשואה). יחד עם זאת, לאחר שפברואר היה רדום יחסית ולא אפשר לגזור נתונים במספר אזורים פריפרייאלים, החודש נרשם גידול בהיצע הדירות למכירה או להשכרה - מה שעשוי ללמד שיותר ישראלים מבינים שהגיעה העת הנכונה למכור.
בכל מקרה, מגמת העליות בלטה יותר החודש. בדירות הגדולות והקטנות המגמה ממשיכה - עם עלייה ב-11 מתוך 14 האזורים שנבדקו בדירות 5 חדרים ועלייה ב-9 אזורים בדירות 3 חדרים. גם בדירות ה"קלאסיות", של 4 חדרים, נרשמה החודש עלייה ב-8 מתוך 14 אזורים שנבדקו. אבל כאמור, קשה למצוא עיר או אזור שהציגו מגמה ברורה ואחידה.
ומה בנוגע לתשואות? אחרי שהפכה לחביבת המשקיעים בשנה האחרונה - לאחר שגילמה מחירים נמוכים וביקושים לא רעים להשכרה, המשקיעים כבר לא מסתערים על חיפה ומחירי הדירות הקטנות ירדו בחודש האחרון - מה שהעלה את התשואה על אותן דירות לשיא ארצי (לאחר שמחירי ההשכרה לא ירדו בהתאם) של 6.1%. בקריות וצפונה (עכו ונהריה) התשואה בחודש האחרון עמדה על 5.8% ובפריפריה הדרומית, שם נרשמה עלייה במחיר המבוקש לדירות הקטנות בחודש האחרון, עומת התשואה על מעט יותר מ-5%.
כצפוי, הדירות הקטנות מייצרות את התשואה הגבוהה ביותר למשקיעים. האזורים המבוקשים מציגים את התשואה הנמוכה ביותר עבור הדירות הקטנות הפופולאריות להשקעה ולשכירות, כיאה לסיכון הנמוך יחסית באותם מקומות. בתל אביב, בירושלים ובקרית אונו נהנים המשכירים מתשואה של 3.6%.
אגב, בתל אביב יקבלו המשקיעים תשואה גבוהה יותר בדירות גדולות (5 חדרים), הנדירות יותר, ובקרית אונו התשואות הגבוהות ביותר הן בדירות 4 חדרים - היעד המבוקש בקרב קהל המשפחות הצעירות המאפיין ומבקש לגור (גם אם בשכירות) בעיר הצומחת.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
מדד גלובס-הומלס מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
