ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן המוכרת שירותי ייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות
בשבוע שעבר התפרסמה ידיעה על קבוצת רכישה תל אביבית, שנתקעה עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע הקבלן המבצע. אירוע זה התרחש שבוע בלבד לאחר שהמפקח על הבנקים פרסם הצהרה ולפיה כי בקבוצת רכישה יש סיכון גדול יותר ועל הבנקים לגלם סיכון זה, ולשנות את סיווג האשראי של קבוצות הרכישה.
האם אירועים אלו מסמנים את סופו של טרנד קבוצות הרכישה? נתחיל מהמסקנה: הדרך הזולה ביותר לקנות דירה היא עדיין במסגרת קבוצות רכישה, ולמרות הודעת המפקח על הבנקים, אסור להספיד אותן. בהנחה שפרויקט ממוצע נמשך שנתיים וחצי, הרי שהלוואה בסכום של 500 אלף שקל, תתייקר בעקבות שינוי סיווג האשראי ב-8,000 שקל - לא נעים, אבל לא נורא.
לאחר שהצהרנו על המסקנה ננסה להבין את הצהרתו של המפקח על הבנקים ואת השלכותיה על הבנקים למשכנתאות ועל ציבור רוכשי הדירות.
שתי דרכים עומדות בפני מי שרוצה לרכוש דירה: הדרך המסורתית - קניית דירה מקבלן, והאפשרות החדשה יחסית - קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה.
כאשר קונים דירה מקבלן, עלות הנכס ידועה מראש, ולמעט מקרים חריגים ויוצאי דופן (עיין ערך חפציבה) גם זמן קבלת הדירה ידוע. מנגד, כאשר קונים דירה במסגרת קבוצת רכישה, מחיר הנכס משוער בלבד, ולוח הזמנים של הפרויקט תלוי בהתנהלות הקבוצה, ובמשתנים רבים נוספים.
עם זאת, לקניית דירה באמצעות קבוצה יש יתרון אחד גדול - הוזלה של כ-20% במחיר. הסיבה לכך היא פטורי מס. קבוצות הרכישה נהנות מפטור על מס רכישה בעסקת רכישת הקרקע - מס ששיעורו עשוי להגיע ל-5% ממחיר הדירה. כאשר הקרקע נרכשת מגוף פרטי, קבוצת הרכישה פטורה גם מתשלום מס ערך מוסף. בנוסף, המסגרת הקבוצתית מאפשרת לחסוך את עלויות השיווק והליווי הבנקאי.
למרות היתרונות הגדולים שגלומים בקניית דירה באמצעות קבוצות רכישה, באפשרות זו טמון גם פוטנציאל ללא מעט בעיות: ניגודי אינטרסים בין הועד המנהל של הקבוצה לחבריה, אי ידיעה מספקת של הטבות המס המגיעות לרוכשים, ואפילו עריכת דוחות שגויים ומשופצים. כל אלו עלולים לעכב את השלמת הפרויקט, ולהגדיל את עלויות הבנייה במידה ניכרת.
על רקע זה באה הצהרת המפקח על הבנקים. במטרה למנוע קריסה אפשרית של המערכת הבנקאית, הוחלט במסגרת המלצות באזל 2, להטיל על הבנקים הגבלות שונות ביחס לכמות האשראי שהם מורשים להעניק ללקוחותיהם המסחריים והפרטיים, כאשר תנאי האשראי נקבעים בהתאם למגזר הפעילות של מבקש ההלוואה. בצורה כזו, אם אחד ממגזרי הפעילות במשק ייקלע לקשיים, הוא לא יגרור אחריו את המערכת הבנקאית. למשל, הבנקים מוגבל בהיקף ההלוואות שהם רשאים להעניק לרוכשי מכוניות ולחברות כלי הרכב.
פרוטוקול באזל 2 קבע שכל בנק רשאי להקצות עד 20% מסך האשראי העומד לרשותו לקבלנים. עד כה, קבוצות הרכישה הוגדרו כלקוחות פרטיים, ולכן האשראי שניתן להן לא נכנס תחת הגבלה זו. הוראת המפקח על הבנקים לשנות את סיווג קבוצות הרכישה לתחום הליווי הבנקאי מעמידה אותן בקבוצה אחת עם הקבלנים, ומשנה את המצב.
בעקבות שינוי הסיווג והכפפת ההלוואות לקבוצות הרכישה להגבלות המוטלות על מתן אשראי לקבלנים, הבנקים הקטנים למשכנתאות יתקשו להעניק אשראי לקבוצות הרכישה, שכן הדבר יביא אותם לרף האשראי המירבי שהם רשאים לתת.
אנו מעריכים, שהבנקים הגדולים ייכנסו לפירצה זו וישתלטו על התחום. משמעות הדברים היא הקטנת התחרות בין הבנקים, ובעקבותיה עליית ריביות בהלוואות לקבוצות רכישה.
מעבר להגבלת כמות האשראי, חשוב לציין את הבדלי הריבית בין המגזרים השונים. בעוד שלרוכשי דירות הבנקים מלווים בריבית הנמוכה מריבית הפריים, הרי שהריבית המקובלת בתחום ליווי הפרויקטים לקבלנים גבוהה מריבית הפריים ב-2% עד 3%.
המשמעות המיידית היא עליית שיעורי הריבית שקבוצות הרכישה ישלמו בזמן תקופת הבנייה. להערכתנו, ההחזר החודשי על הלוואה בהיקף של 500 אלף שקל, יגדל ב-300 שקל. נדגיש כי מדובר אך ורק בתקופת הבנייה. עם השלמת הפרויקט ניתן למחזר את ההלוואה ולהקטין את ההחזר החודשי. דהיינו, אם תקופת הבנייה תימשך שנתיים וחצי, הלוואה של 500 אלף שקל תתייקר ב-8,000 שקל.
לסיכום, השפעתה של העלייה בשיעור הריבית על עלות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה תהיה מינורית בלבד. לשינוי הסיווג תהיה השפעה גדולה הרבה יותר על הבנקים הקטנים. אלו יחדלו בהדרגה מנתינת אשראי לקבוצות רכישה, ובמקומם יכנסו הבנקים הגדולים: לאומי, מזרחי ופועלים.
לדעתנו, יש לעודד קניית דירות במסגרת קבוצת רכישה גדולות, ולהנהיג רגולציה בתחום. זאת, בעיקר באמצעות הוצאת הניהול מידי הוועדים המנהלים, והכנסת מנהלי פרויקטים מקצועיים. כמו כן, כדי למנוע את קריסת חברות הבניה נכון להקל בתנאי המיסוי לקבלנים, כך שיוכלו להתחרות מול קבוצות הרכישה.