גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בשנת 1948 היה בישראל רק "כרך" אחד - תל אביב - הישוב היחיד שמנה למעלה מ-100 אלף תושבים. כיום, יש 14 ערים המונות מעל 100 אלף תושבים, חמש מתוכן מונות מעל 200 אלף תושבים: ירושלים, תל אביב, חיפה, ראשון לציון ואשדוד. רבע מתושבי ישראל מתגוררים בחמש הערים הללו.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-49% מהאוכלוסייה היהודית בישראל מתגוררת במרכז הארץ, אזור שנעשה צפוף מאד - כיום יש 2,044 נפשות לקילומטר רבוע במרכז, צפוף יותר ממדינת העולם השלישי, בנגלדש, למשל.

בכלל, בשני העשורים האחרונים הפכה ישראל לאחת המדינות הצפופות ביותר בעולם המערבי: ב-1990 עמדה הצפיפות בארץ על 220 נפשות לקילומטר רבוע; כיום כבר עומדת הצפיפות על 321 נפשות לק"מ רבוע (הנתונים אינם כוללים את יו"ש). לשם השוואה: בסלובניה, ששטחה זהה לזה של ישראל, הצפיפות היא 99 נפשות לקילומטר; באוסטריה, שאוכלוסייתה כמעט זהה לזו של ישראל, הצפיפות היא 100 נפשות למ"ר.

צפוף לכם? למרבה הפלא, כנראה שלא מספיק. בשנים האחרונות אנו עדים לדפוס של התכנסות לפי קבוצות בתחום הדיור, כאשר אוכלוסיות מסוימות מעדיפות להתגורר במתחמים מוגדרים. לא מדובר רק בשכונות חרדיות; בשנים האחרונות גם קבוצות רכישה חרטו על דגלן את רעיון ההומוגניות בדיור, כמו ב"מגדלי ההייטק" או "מגדלי הצעירים". מועדוני צרכנות, כגון "חבר", שהתארגנו על מנת לרכוש דירות בהנחה בפרויקטים מסוימים יצרו אף הם שכונות הומוגניות למדי. במקביל, עלה גם קרנן של חברות בנייה וקבוצות רכישה לאוכלוסיה הדתית.

לכבוד יום העצמאות ה-62, הכנו, בסיוע אמיר שאלתיאל, מנכ"ל אלדר חברה לשיווק נדל"ן, פרופיל של עשר הקבוצות הבולטות מבין רוכשי הדירות הישראלים. כן, יש פה מן ההכללה, אבל נראה שניתן לצייר קווים לדמותו של המשקיע שבא לחפש דירה זולה בבאר שבע, של היי-טקיסט מאמדוקס שקנה דירה "ירוקה" בכפר סבא, או של אבטיפוס נובוריש שקנה פנטהאוז בתל ברוך צפון.

האוליגרכים

קיסריה ■ תל אביב ■ הרצליה ■ כפר שמריהו

האוליגרך מייצג את הקבוצה הקטנה ביותר, אך העשירה ביותר, בשוק הנדל"ן הישראלי, בדגש על שוק היוקרה. אוליגרכים, בדרך כלל יהודים מאחת ממדינות ברית המועצות לשעבר, רוכשים וילות ומגרשים בעשרות מיליוני שקלים בעיקר בקיסריה, ארסוף, כפר שמריהו, והרצליה פיתוח. הכלל העיקרי: שיהיה גדול, יקר ומאובטח כראוי.

עסקת אוליגרכים קלאסית: ואלרי קוגן שילם 17 מיליון דולר ב-2008 על חמש וילות בקיסריה - לא רחוק מאוליגרך מוכר אחר, ארקדי גאידמק, שהשתלט גם הוא מעט לפני כן על שורה ארוכה של מגרשים בקיסריה. על השטח מקים קוגן בימים אלו אחוזה שתשתרע על 12 דונם, בהשקעה של 50 מיליון דולר.

ההייטקיסטים

קריית אונו ■ רמת אפעל ■ רעננה ■ כפר סבא ■ הרצליה

מאז שנות ה-90 הפך סקטור עובדי ההייטק בארץ לפלח שוק משמעותי בענף הנדל"ן. השכר הגבוה המקובל בענף, האופציות והאקזיטים, יצרו פלח אוכלוסייה צעיר אך בעל יכולת החזר גבוהה. מנתוני אלדר עולה כי גובה המשכנתא בקרב עובדי ההייטק הינו מהגבוהים במשק. בנוסף, בשל שעות העבודה הארוכות, מתאפיינים הביקושים של קהל ההייטקיסטים בהעדפה לפרויקטים הקרובים למקום העבודה. כך הפכו שכונות חדשות ברעננה או בנס ציונה למבוקשות ביותר על ידי קהל יעד זה: "באחת השכונות המערביות בכפר סבא אף הרחיקו לכת והקצו מתחם שלם לעובדי ההיי-טק של אחת החברות הפועלות בגבולות העיר", אומר שאלתיאל. מאפיין נוסף של ההייטקיסט: לרוב הוא מעדיף לגור בסביבת אנשים מהתחום.

קבוצת 'העיר החדשה', המארגנת קבוצות רכישה, עלתה לפני מספר שנים על הגימיק וארגנה במהירות 2 מגדלים "להייטקיסטים בלבד", ליד מתחם צ'ק פוינט במזרח תל אביב.

האלפיון העליון

מגדלי יוקרה בתל אביב ■ בניינים לשימור ■ דיירי וילות במרכז תל אביב

בני ובנות האלפיון העליון הם אולי לא אוליגרכים אבל הם ללא ספק פמפמו את שוק דירות היוקרה בתל אביב - לפחות עד פרוץ המשבר הכלכלי העולמי בסוף 2008 - וכיום הם חוזרים לשוק. הם עשירים, הם מפורסמים, ורבים הם שחקנים מרכזיים בעולם העסקים. פנטהאוז שמשתרע על 700 מ"ר בלב תל אביב הוא אולי סמל סטאטוס עבור בני המעמד העליון, אבל הוא ללא ספק גם גורם מכריע בהצלחתו של פרויקט. מגדל G בתל אביב קיבל תנופת שיווק רצינית כשנודע כי שרי אריסון שילמה שם ב-2006 סכום של 13.5 מיליון דולר על דירה בשטח 1,100 מ"ר.

אבל לא רק המגדלים מעניינים את בני המעמד העליון: לאחרונה שילמו איש העסקים רוני דואק וזוגתו יעל אבקסיס 28 מיליון שקל על בית לשימור בשטח בנוי של 1,100 מ"ר ברחוב נחמני בתל אביב, שיעוצב על ידי אדריכלי צמרת.

המשקיעים

באר שבע ■ חיפה ■ דרום ת"א

המשבר הכלכלי העולמי של סוף שנת 2008 דחף לא מעט משקיעי בורסה אל מחוץ לשווקים הפיננסיים - ואל הבלטות. על פי הערכות גם של משרד האוצר בעצמו, משקיעי הנדל"ן סגרו כ-30% מהעסקאות בשוק בשנת 2009. הם מונעים ע"י אינסטינקטים עסקיים ו"מריחים" היכן כדאי להשקיע ואיפה יתגלה אזור הביקוש הבא - או לפחות חושבים שיש להם כישרון לכך.

באלדר מבחינים בין "משקיעי תשואה", שרוכשים נכסים להשכרה - לרוב דירות זולות סביב ה-300 אלף שקל בערים חיפה או באר שבע - לבין "משקיעי ההשבחה", הרוכשים נכסים באזורים מתפתחים תוך מחשבה למכור את הנכס אחרי מספר שנים ו"לעשות סיבוב".

בשנתיים האחרונות עלתה קרנם של "משקיעי ההשבחה". נתוני מינהל הכנסות המדינה לשנת 2009 ציירו לאחרונה תמונה מבהילה: 10% מהישראלים שמכרו דירה בשנה האחרונה קנו אותה בארבע השנים האחרונות.

הסרוגים

שכונות מעורבות בפתח תקווה ■ גבעת שמואל ■ רמת גן ■ ירושלים

הכיפות הסרוגות, שפעם השתלבו באופן טבעי בתוך הציבור הכללי, בחרו גם הם במתחמי מגורים מאוד מובהקים. בתחילה מסיבות אידיאולוגיות וכלכליות ביישובי יו"ש (וגוש קטיף), ומאוחר יותר דווקא הקידמה תרמה לבידול כשיצרה את מגדלי הענק, בהם קשה להיות מיעוט דתי שצריך להתווכח עם הוועד והדיירים על שעות מעלית השבת.

מעבר לכך, חברות הבנייה המתמחות בפרויקטי מגורים למגזר הדתי מציעות מפרטי דירות הכוללים בין היתר כיורים כפולים ומרפסות סוכה בבניינים עם מעליות שבת. בנוסף, הן גם מתהדרות ביצירת "סביבה דתית" למשפחות המעוניינות לגור במרחק הליכה מבית הכנסת וממוסדות חינוך דתיים.

בכל מקרה, האוכלוסייה הדתית מאוד נרתעת מתפיסתה הבדלנית: "קהל זה מתאפיין בהעדפתו לגור בסביבה מעורבת וחילונית במידה על פני סביבה דתית הומוגנית", אומר שאלתיאל. לדבריו, בגבעת שמואל המבוקשת, הביקושים מתפלגים ל-40% דתיים ו-60% חילוניים, ואחוזים דומים נרשמו בשכונת כפר גנים בפ"ת. שכונות מעורבות חביבות נוספות: בערים ירושלים, רעננה, שוהם ומודיעין.

המתפרברים

שכונות בני ביתך מגדרה ועד חדרה ■ פרדס חנה ■ כפר יונה ■ כרכור ■ קדימה ■ צורן ■ הוד השרון ■ נס ציונה ■ גן יבנה ועוד

יש ישראלים שלא יוותרו על החלום לגור בצמוד-קרקע: הם מוכנים להתפשר על מיקום, לנסוע שעות בפקקים, ובלבד שיהיו הבעלים של קוטג', וילה, או אם ממש אין ברירה - דירת גן.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 41% מהתחלות הבנייה בארץ הן של צמודי קרקע, נתון מדהים בהתחשב במרחק של מרבית צמודי הקרקע מאזורי התעסוקה המרכזיים. "החלום של הישראלי לבית פרטי הוא אולי אחד המובהקים והסטריאוטיפיים ביותר", אומר שאלתיאל. "אנשים שלא ויתרו על החלום מכרו דירות ארבע וחמישה חדרים במרכז הארץ לטובת בית צמוד קרקע בפריפריה, או שהחליפו את החלום בדירת גן במרכז".

מהו הטרנד הלוהט בתחום צמודי הקרקע? ההרחבות של המושבים והקיבוצים. רו"ח דורון שטיין, יו"ר המגזר ההתיישבותי בפירמת רואי החשבון B.D.O זיו האפט, מעריך כי כיום למעלה מ-2,000 צמודי-קרקע נבנים במסגרת ההרחבות, לא פעם במה שנחשב לתחום מאוד אפור מבחינת מה שמתיר להם החוק.

החרדים

בית שמש ■ אלעד ■ קרית ספר ■ בני ברק ■ ירושלים

בין אם הם רוכשים דירה במודיעין עילית, בבני ברק, בשכונת הר נוף בירושלים או בישוב אלעד, לחרדים יש העדפה מובהקת לאזורי מגורים המיועדים להם בלבד. זאת, משיקולי חינוך וקירבה לבתי כנסת, מקוואות, ישיבות וכו'. בנוסף, קיים צורך לחיות בסביבה סגורה ושקטה, שלא תפריע למהלך השבת והחגים.

מצוקת הדיור במגזר בשנים האחרונות, והתמיכה של משרד השיכון בעקרונות החיים בנפרד של הציבור החרדי, סללה את הדרך בשנה האחרונה לאישור הקמתן של הערים החרדיות חריש וכסיף, שיאכלסו למעלה מ-100 אלף חרדים. מדובר בניסיון מעניין, שכן הוא שובר את משוואת הדיור החרדית, שתמיד הקפידה ליצור מתחמים חדשים במרחק סביר מבני ברק או מירושלים - בית"ר עילית ליד ירושלים, אלעד הסמוכה לבני ברק וקרית ספר ורמת בית שמש היושבות ביניהן.

בינתיים, הביקוש הגבוה לשכונות מסוימות - כגון שכונת הר נוף בירושלים - הביא לעליות מחירים ניכרות באזורי הביקוש החרדיים. גם הצורך בדירות גדולות שיתאימו למשפחות גדולות מייקר את ההוצאה על דיור עבור המשפחה החרדית.

הנובורישים

רמת אביב החדשה ■ תל ברוך ■ רמת אביב ג' ■ כוכב הצפון

המתעשרים החדשים שעשו את הונם בעשור האחרון - שכירים מצליחים במיוחד, עורכי דין שעשו 'מכה', יזמים צעירים וכדומה - אוהבים לרכוש דירות בשכונות בעלות תג מחיר המשדר הצלחה. בעיקר מדובר בשכונות הצפוניות של תל אביב: כוכב הצפון, תל ברוך צפון, רמת אביב החדשה, ועוד. גם רמת השרון, 'רמת שרון' אצלם, מאוד חביבה על מי שמחפש איכות חיים בדירה יוקרתית ובמרחק נגיעה מהעיר הגדולה.

הדירות המיוחדות הן החביבות עליהן: לופטים, דירת גג, דופלקסים, ופנטהאוזים. רבים מהם רוכשים דירות במסגרת קבוצות רכישה טרנדיות בגוש הגדול או במתחם פארק צמרת בתל אביב. הנועזים אף רוכשים דירות מיוחדות בבנייני בוטיק בלב תל אביב.

המשתדרגים

פ"ת ■ ראשון לציון ■ גבעתיים הרצליה ■ כפר סבא ■ חולון ■ קריית אונו ■ נס ציונה ■ רמת גן

משפרי הדיור - אלה שרוכשים דירה גדולה יותר ומוכרים את דירתם הראשונה שקנו כזוג צעיר - מהווים את המאסה הגדולה ביותר של רוכשי הדירות. הם קונים דירות באזורי הביקוש במרכז בסמוך למוסדות חינוך טובים, לשירותים קהילתיים - ולא רחוק מההורים ומקום העבודה. 56% מהדירות ששווקו על ידי אלדר ב-2009 שווקו למשפרי דיור: "משפרי הדיור ישבו על הגדר בתקופת המשבר הכלכלי, אך ברגע שהתפזר הערפל הם הכוחות שהניעו את השוק קדימה", אומר שאלתיאל. לדבריו, משפרי הדיור מחפשים שכונות עם פארקים, דירות גדולות עם מרפסות, והם מעדיפים לשלם יותר כדי לקבל מוצר טוב יותר.

בדרך כלל כבר יש להם משפחה, הדירה הישנה משמשת כבסיס להון העצמי (לפני הרחבת המשכנתא) וזה מאפשר להם לא פעם לשדרג את הדירה ואת אזור המגורים. הם מאוד אוהבים את המעגל הראשון שמסביב לתל אביב - פתח תקווה, ראשון לציון, גבעתיים, הרצליה, כפר סבא, חולון, קריית אונו, נס ציונה ורמת גן.

יש עוד סיבה למה מדובר בעיקר בתושבי המרכז. שם הדירה הישנה היא בדרך כלל קטנה יחסית (איזה דירה הם כבר יכלו לרכוש כזוג צעיר?), והיא גם נמכרת בקלות יחסית ובערך מספיק גבוה, כדי לשמש אותם כמקפצה לקראת הדירה הבאה.

הזוגות הצעירים

נתניה ■ באר יעקב ■ כפר יונה ■ חדרה ■ מזרח ראשון ■ כרמיאל ■ מודיעין ■ הר חומה

הזוגות הצעירים המבקשים לרכוש דירת מגורים ראשונה נמצאים במצב לא קל, בשל השחיקה בשכר והעלייה המתמשכת במחירי הדירות. הזוגות הצעירים הם מושא קינתו של שר השיכון אריאל אטיאס שמנסה - ללא הצלחה מרובה עד כה - להציף השוק בקרקעות זמינות על מנת להוזיל את מחירי הדירות.

ב- B.D.O זיו האפט מצאו כי זוג צעיר שמשתכר 12 אלף שקל ברוטו בחודש נאלץ להקריב בין 90 ל-140 משכורות על מנת לרכוש דירה. באלדר אומרים שמצב זה הוביל את הזוגות הצעירים לפרוש את חיפושיהם אחר דירות לאזורים רבים ובלבד שתימצא להם דירה במחיר של עד מיליון שקל.

ובכל זאת, הריבית הנמוכה שכנעה לא מעט צעירים ליטול משכנתאות בשיעור גבוה (בעזרת חברת EMI, המספקת את המטריה הביטוחית, ניתן להרחיב את המשכנתא עד לשיעור של 90% מערך הדירה). בכל מקרה, רבים מברי המזל שכן נכנסים למשחק משתבצים באחת המסגרות הקודמות (נובורישים/היי-טקיסטים וכדומה), מה שגם אפשר להם לקבל את אישור הבנק לכל המהלך.

איפה רוכשים הצעירים? ככלל אצבע הם יחפשו דירות שלא עולות, לפחות לא משמעותית, על המספר המאיים מיליון שקל. דירות כאלו עדיין ניתן למצוא למשל בנתניה, באר יעקב, כפר יונה, חדרה, מזרח ראשון לציון, רחובות, אשדוד, אשקלון, יבנה, פתח תקווה, הקריות, חיפה, כרמיאל ומודיעין.