גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

‏‎‎יולי עופר עשוי להכניס את חברת הנדל"ן סנטרל יורופיאן (‏CEE‏) בדלת האחורית לבורסה. "לגלובס" נודע כי החברה שבשליטת יולי עופר מנהלת מו"מ עם סוחר השלדים ירון ייני, ליציקת החברה לתוך השלד הבורסאי "שמיר השקעות סווינג" שבשליטתו. על פי הערכות, אם תצא העסקה לפועל היא תשקף ל-‏CEE‏ שווי של 80-100 מיליון שקל. ‏מסנטרל יורופיאן נמסר בתגובה כי "לחברה מגיעות מעת לעת פניות לשיתופי פעולה, ומדובר במגעים ראשוניים בלבד".

‏CEE‏ היא חברת נדל"ן הפעילה במדינות הונגריה, סלובקיה, רומניה, מונטנגרו וסרביה, ועוסקת בשלושה‏‎ ‎תחומי‎ ‎פעילות‎ ‎עיקריים: החזקה‎ ‎והשקעה‎ ‎בנדל‎"‎ן‎ ‎מניב‎ ‎למשרדים‎ ‎ולמסחר, ייזום‏‎, ‎בנייה ומלונאות.‏ אמנם מניותיה של החברה אינן נסחרות, אך היא גייסה בשלוש השנים האחרונות קרוב ל-130 מיליון שקל באמצעות אג"ח.

‏האג"ח נסחרות כיום בתשואה גבוהה למדי של 17.9%, המשקפת את חשש המשקיעים מיכולת החברה לפרוע את החוב באופן מלא. יתרת החוב למחזיקי האג"ח עומדת נכון לסוף 2009 על 114 מיליון שקל. זאת, לאחר שבוצעה רכישה עצמית בהיקף 29 מיליון שקל במחיר של 10 מיליון שקל בלבד (בגלל התשואה הגבוהה בה נסחרת האג"ח)‏‏.

משבר הנדל"ן במזרח אירופה פגע קשות בסנטריאל יורופיאן והיא סיימה את 2009 עם גרעון של 8.2 מיליון שקל בהון העצמי (המיוחס לבעלי ההון של החברה), גרעון בהון החוזר של 41 מיליון שקל ותזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בהיקף של 19 מיליון שקל.

על-פי הערכות בשוק ההון, הפיכת ‏‏CEE‏ לציבורית תסייע לחברה בגיוס הון עתידי לצורך מחזור חוב (בין היתר, לדוגמא, באמצעות גיוס אג"ח להמרה). מכיוון שמצבה של החברה כיום אינו אטרקטיבי במיוחד, קל יהיה יותר להפוך אותה לציבורית באמצעות יציקת הפעילות לשלד בורסאי, וזאת לעומת הנפקת ‏‏IPO‏ רגילה.

‎‎‏"לשלדים יתרונות משמעותיים"

בתחילת החודש דווחה סנטרל כי הגישה לרשות ניירות ערך טיוטת תשקיף הנפקה וטיוטת תשקיף מדף על בסיס דו"חות 2009.‏ הכנסות ‏CEE‏ פחתו ב-2009 ב-17% לרמה של 97.4 מיליון שקל, ובשורה התחתונה היא רשמה הפסד של 37 מיליון שקל, בהמשך להפסד של 69 מיליון שקל בשנת 2008.

ההפסד נגרם בין היתר בעקבות מחיקות שביצעה החברה בשווי הנדל"ן שלה בהיקף של 18.8 מיליון שקל בשנת 2009. לכך צריך להוסיף גם כי ‏CEE‏ היא ממונפת למדי, ולחברה חוב של 647 מיליון שקל לבנקים ולבעלי האג"ח.

בשנה האחרונה מימנה‎ ‎חברת הנדל"ן את‎ ‎פעילותה‎ ‎באמצעות‎ ‎מימון‎ ‎בנקאי‎ ‎והלוואות‎ ‎בעלים. ב-2009 העבירו רות ויולי עופר 12.4 מיליון שקל לחברה, ובסך הכול יתרת‏‎‏ ה‏‎הלוואות‎ ‎מבעלי‎ ‎השליטה‎ ‎לזמן‎ ‎ארוך‎ ‎הסתכמו ב-23 מיליון שקל.

בכדי להימנע מהפרה של הקובננטס למחזיקי האג"ח הומרו בחודש שעבר 10 מיליון שקל מהלוואות הבעלים לפרמיה על מניות. בחודש שעבר‎ ‎דיווחה החברה שהיא זקוקה‎ ‎להמשך‎ ‎מימון‎ ‎בנקאי‎‏,‏‎ ‎לרבות‎ ‎מחזור‎ ‎הלוואות‎ ‎וליווי‎ ‎פרויקטים, והיא בוחנת את מכירת‎ ‎מלון‎ ‎המרידיאן בבודפשט.

‏באוקטובר 2009 רכשה החברה את קופת המזומנים אינוונטק מידי חברת לפידות, ובעסקה משולבת מכרה ‏CEE ‎‏ לאינוונטק את פעילות המלונות שלה תמורת 117 מיליון שקל. במקביל היא רכשה 74% מהון המניות של אינוונטק תמורת 108 מיליון שקל.

שמיר השקעות הוא שלד בורסאי הנמצא בשליטת גילאון של ירון ייני. לפני מספר שבועות הודיעה החברה כי היא מתכוונת להתמזג עם חברת ביומד, אולם נראה כי כעת נבחנת האפשרות להתמזג עם חברת נדל"ן.‏ ייני, שנחשב לאחד מסוחרי השלדים הפעילים בבורסה, אמר לאחרונה בראיון ל"גלובס" שהוא מאמין כי לשלדים יתרונות משמעותיים על פני הנפקות.

"בכל חברה קטנה מגיע השלב בו צריך הון נוסף כדי לבצע קפיצת מדרגה. הבנקים בדרך כלל לא מוכנים לממן פעילות כזו, ואז הברירה היא בין משקיעים וקרנות לבין שוק ההון".

לאחרונה החליט ייני להתמקד בעיקר בתחום הביומד ובמסגרת זו הספיק כבר למזג את חברת הביומד פלייט מדיקל לשלד של פרג, את חממת אתי לגפן השקעות, ואת ‏‏‏‏ET View‏ לפירסט אס בי אס.‏