אסיפת האג"ח של חברת לנדמארק , הנמצאת (עדיין) בשליטת נמרוד טבי, נמשכה ביום חמישי שלוש שעות וחצי ולוותה בצעקות ומריבות בין מחזיקי האג"ח לבין הנהלת החברה. גם בין מחזיקי האג"ח היו ויכוחים האם לקבל את הסדר החוב המוצע לשתי הסדרות (א'ג') או לדרוש שיפורים.
עו"ד נמרוד טבי, בעל השליטה, המשמש גם כיו"ר ומנכ"ל החברה היה נסער: "אני לא מצליח לישון ולראות את הילדים, אתם כל כך מתישים אותי עו"ד גיא גיסין שולח לי מכתבים כל שני וחמישי כך שקשה לי לעבוד. אני נשאר עם 18% לאחר ההסדר. הפסדתי הרבה, לקחתי הלוואות וקניתי אג"ח של החברה בעשרות מיליוני שקלים".
לנדמארק נקלעה למשבר בעקבות התרסקות הנדל"ן במזרח אירופה. את 2009 סיימה בהפסד של 134 מיליון שקל, בהמשך להפסד של 99 מיליון שקל ב-2008. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת שלילי בהיקף של 7.4 מיליון שקל ולחברה גירעון של 171 מיליון שקל והתחייבויות של 434 מיליון שקל. הגרעון בהון החוזר מסתכם ב-400 מיליון שקל ולדוחות צורפה הערת "עסק חי".
נמרוד טבי ניסה לשכנע את מחזיקי האג"ח לתמוך בהסדר החוב: "למרות המצב העסקי הכמעט בלתי אפשרי שהחברה תחת עננה אפורה ואיומים של פירוק, הצלחנו לעשות התקדמות משמעותית כנו למשל העסקה האחרונה בפולין שתכניס לחברה כ-17 מיליון שקל".
עו"ד דן אבנון, נאמן אג"ח ג' , דרש מהמשתתפים בהתאם להנחיות רשות ניירות ערך, לחשוף אם יש להם זיקה לבעל השליטה נמרוד טבי, ואז נחשפו לפתע שורה של "שתולים" בתוך הקהל בהם גם דודו של טבי. "אני דוד של נמרוד, השקעתי באג"ח א' של החברה והפסדתי 95% מהכסף שלי", הודה ובהמשך נחשפו חברים ומקורבים נוספים.
את הקו הלוחמני באסיפת האג"ח הובילו אבי שוויצר מהראל פיא (נושה גדול של החברה) ועורכי הדין גיא גיסין ותומר אלטמן, המייצגים את אג"ח ג', בערך נקוב של 42 מיליון שקל. נאמן האג"ח הוא רו"ח גיורא לופטיג ממשרד BDO זיו האפט. סדרה א' היא בהיקף של 165 מיליון שקל ועו"ד אמיר ברטוב ממשרד ליפא מאיר מייצג אותם.
עו"ד גיא גיסין: "התחייבת לעמוד לצד החברה"
נמרוד טבי: "זאת דמגוגיה זולה. נמרוד טבי עושה הכול כדי שהחברה תשרוד ואפילו לא משכתי כסף בשנה האחרונה. מי שמכיר אותי יודע שאני עושה הכול כדי שהחברה תשרוד, אבל יש שרוצים להוריד אותי לאפס. היות והפיוזים שלי קפצו אומר זאת בקצרה - תנו לחברה להתקדם בלי חרבות על הצוואר, אנו מנסים לעשות טוב לכולם, ההסדר הגון מאוד ואני מקווה שתאשרו אותו על מנת שנוכל להתקדם ולא לחזור אחורה".
לנדמארק היא חברת נדל"ן קלאסית שפעלה במזרח אירופה והתרסקה. פעילות החברה הייתה יזמית בעיקרה, בכספי האג"ח שגייסה ממוסדיים בישראל רכשה קרקעות ותכננה לבנות פרויקטים למגורים, אך המשבר טרף את הקלפים. גדולים, חכמים ומוכשרים מנמרוד טבי נפלו כי בגאות הקודמת מי האמין שהמחירים במזרח אירופה יפסיקו לעלות.
אבי שוויצר מהראל פיא: "ההסדר הסתמך על כך שהוא יביא את ההון העצמי של החברה ל-95 מיליון שקל, אך היום יש גירעון של 171 מיליון שקל וזה מביא אותנו להון עצמי ל-10 מיליון שקל בלבד. לפיכך הציר המרכזי שעליו התבסס ההסדר לא קיים יותר".
נמרוד טבי: "החשבונאות לפעמים מטעה. בנכס בגדנסק למשל, השמאות גבוהה משווי הנכס בספרים. יש הערכת שווי גבוהה ב-25 מיליון שקל אבל רואי החשבון לא אישרו לנו להכניס לדוחות הכספיים ולכן התעכבנו בפרסום".
אסיפת האג"ח התקיימה במשרדי ליפא מאיר בתל אביב. שולחן העץ הגדול, שסביבו התכנסו לגיבוש הסדר החוב באפריקה ישראל, נמרח בחומר שמנוני והחפצים החליקו על השולחן. גם חלק מהתשובות של הנהלת לנדמארק היו פתלתלות וחלקלקות. אחת הפרשיות המוזרות האחרונות היא האם טבי העביר התחייבות לחברה שישפה אותה או לא.
אבי שוויצר מהראל פיא: "אתה לא עובד עם הדירקטוריון?"
נמרוד טבי: "היה מכתב מטעם הרצוג פוקס נאמן לרשות ניירות ערך והם לא פירשו נכון משפט שהיה כתוב שם. לא היה דיון על שיפוי ולא הייתה הצעה כזאת".
עו"ד גיא גיסין: "הודעת לחברה שתיתן שיפוי או לא?"
נמרוד טבי משלב את ידיו ולא עונה.
אבי שוויצר מהראל פיא: "איך זה שבכל ארה"ב שווי הקרקעות ירד והמקום היחידי שלא נערכה בו שום התאמה זאת הקרקע בוירג'ינייה והרו"ח חותמים ש בסדר. האם יש הערכת שווי".
נמרוד טבי: "הייתה ירידת ערך, אבל לא מספיק משמעותית כדי לרשום את שווי המלאי בספרים".
נציג לנדמארק: "הקרקע נכנסה לחברה ללא אישורי תב"ע והיא רשומה כמלאי ולכן לא צריך לפרסם הערכת שווי (חצי מהקרקעות שלנו מוצגות כך). אין הערכת שווי של שמאי חיצוני, אלא הערכת שווי של החברה. הנכס נכנס לפי שווי של 25 מיליון דולר והיום מותר לבנות שם 300 יחידות דיור".
משקיע פרטי: "איך זה שרו"ח טרבלסי העריך את הנכס ב-5 מיליון דולר".
רו"ח גבי טרבלסי: "הנכס לא עלה ולא ירד כי הוא מוצג כמלאי. זה שווי בפירוק".
בין ההחלטות השערורייתיות של הנהלת לנדמארק ניתן למנות הלוואה של 5 מיליון שקל בריבית רצח של 72% בשנה! שנטלה מחברת אפסווינג של ירון ייני.
הראל פיא: "מה לגבי ההלוואה לאפסווינג?"
נמרוד טבי: "אפסווינג הסכימו לא לעשות כלום עד שנגיע להסכם, הריבית לא דופקת. הם אנשים חכמים מאוד ואני מבקש לא לחשוף שום דבר".
משקיע פרטי: "מדוע אתה מבקש פטור מתביעות במסגרת ההסדר?"
נמרוד טבי: "פשוט העתקנו מהסדרים אחרים".
עו"ד אמיר ברטוב, הביע את תמיכתו בהסדר החוב: "ההסדר נותן לחברה פסק זמן ארוך על מנת לאפשר לה לממש בצורה המיטבית את הנכסים. הנכס בוירג'יניה, שהוא היחיד שנקי מחוב, משועבד למחזיקי האג"ח. יתר החוב מומר למניות לטובת מחזיקי האג"ח שיהיו בעלי השליטה בחברה, כולל רוב בדירקטוריון ומשקיף חיצוני. יהיו מנגנוני בקרה טובים וטבי לא יוכל לעשות שום דבר בחברה ללא אישור של מחזיקי האג"ח".
מבדיקה מקיפה שביצע עו"ד ברטוב לכלל נכסי החברה במזרח אירופה עולה כי בכולם יש בעיות קשות מלבד הנכס בארה"ב. הבעיות הן משפטיות והפרות מול בנקים או שותפים. "לטבי אין היום כסף כי אין לו. בדירקט קפיטל בעל השליטה עזב אבל הגיע משקיע חדש, אבל כאן זה לא קיים. החלופה כרגע זה הסדר חוב או פירוק ובתסריט של פירוק מחזיקי האג"ח יישארו רק עם הנכס בוירג'יניה. הנכסים האחרים, אם יישארו זה בונוס", הסביר ברטוב".
רו"ח גבי טרבלסי: "פירוק יכניס את החברה לסיטואציה שמרבית הנכסים לא יישארו בחברה ומימוש יהיה מהיר בדיסקאונט גדול".
עו"ד גיא גיסין: "עד היום לא התקבל אישור של אג"ח ג' והמצב של שתי אופציות בלבד הוא הצגת תמונה לא נכונה. כשהחברה תהיה בשליטתנו היא תהיה חשופה לתביעה מצד הראל פיא שהגישה תביעה ייצוגית נגד החברה, הדירקטוריון והחתמים".
עו"ד אמיר ברטוב: "יש עוד נושים בחברה כמו אפסווינג ובפירוק כל הנושים מצטרפים ומתחלקים איתנו. ההסדר לעומת זאת מייחד את הנכס בוירג'יניה רק למחזיקי האג"ח. אפסווינג מחזיקה 11 מיליון שקל באג"ח ובהסדר הן הופכות לנדחות".
עו"ד גיא גיסין: "לא המצאנו את הגלגל ואפסווינג מאוד מתוחכמים ויכולים לשנות את המצב עוד לפני שנגיע לבית המשפט. ישבנו עם טבי במשרד של טרבלסי והדבר הראשון שהוא לא הסכים זה שמשהו יתמנה ליו"ר החברה במקומו. הצענו מספר שינויים בהסדר על מנת להגיע לפשרה, כי לתת לטבי בנסיבות הנוכחיות להמשיך את כל המהלכים זה לא ראוי. אין הגיון להשאיר אותו בחברה כיוון שאין תרומת בעלים. הוא יכול להתחיל מ-5% עד 10% אבל לא יותר. מהלכים עלינו אימים עם הפירוק, אך אני מציע לא לאשר את ההסדר".
נציגות מחזיקי האג"ח לא סומכת על נמרוד טבי ומציעה לצרף להנהלה גורם מקצועי מטעמה. הנציגות העבירה ביקורת חוסר השקיפות בחברה, על החלטות תמוהות, טיפול לא ראוי בהסכמי רכישה והוצאות הנהלה וכלליות גבוהות. עם זאת יש לציין שלנדמארק מתכננת לצמצם השנה סעיף זה מ-9.2 מיליון שקל ב-2009 ל-4.3 מיליון שקל.
לאסיפה הגיעו משקיעים פרטיים ומוסדיים. בין המשתתפים יוני שר מהראל, מוטי בן ארי מנצבא ורו"ח גבי טרבלסי, המשמש כיועץ לחברה. בנובמבר 2009 הגישה לנדמארק לראשונה בקשה לבית המשפט לצורך אישור הסדר חוב ובפברואר 2010 הגישה הצעה מתוקנת.