בני לובל הוא מנכ"ל אנגלו סכסון ירושלים
בבוקר שלאחר פרסום נתוני השמאי הממשלתי לגבי זינוק שנתי בשיעור 17% במחירי הנדל"ן, צצו כותרות בעיתונים שמחו על "מחירי הדירות שטסים לשמיים". אני מבקש להצביע על על גורמים המסחררים את המחירים ועל שני מהלכים שיכולים להוציא לאט ובבטחה את האוויר מהבועה הנדל"נית.
בעיה ראשונה: לוחות הנדל"ן החינמיים באינטרנט
הנדל"ן בארץ נמצא בכותרות ובתקשורת בהקשרים שונים: קבוצות רכישה, פרשת הולילנד ועליית המחירים. הדיון בהתייקרויות מתבסס ברוב המקרים על מקורות זמינים - בעיקר לוחות הנדל"ן באינטרנט (יד2, win-win, הומלס וכיוצא באלה). בערוצים אלה מתפרסמים מחירים מבוקשים - ולא מחירי סגירת עסקאות. התקשורת כמעט ואינה מצטטת סכומי מכירה אמיתיים, שמקורם יכול להיות, למשל, מס שבח שעכשיו נפתח בחינם לציבור הגולשים באינטרנט.
לוחות הנדל"ן באינטרנט מהווים מקור מידע כמעט יחידי גם למחפשי הדירות, למוכרים ואף לשמאים ולבנקים (בענף הרכב התקבל הלוח האינטרנטי למחירון הרשמי!).
הסיפור ימחיש את הבעיה שמציאות זו מגלמת: סיפר לי השבוע מכר שפרסם את דירתו למכירה באמצעות אחד הלוחות באינטרנט. לשאלתי, ענה שפרסם אותה שם במחיר 2.1 מיליון שקלים. כשאמרתי לו שעל פי נתוני מס שבח דירות דומות נמכרו ונמכרות בטווח שבין 1.85-2 מיליון שקלים, הטיח בי שבמקביל לדירה שלו עצמו, הוא פרסם עוד שלוש דירות דומות פיקטיביות באותה שכונה ורחוב, במחירים גבוהים יותר (2.2-2.35 מיליון שקל). "המתעניינים ייכנסו לאינטרנט", הסביר לי, "יראו את כל הדירות המוצעות שם ויבינו שהמחיר שאני מבקש לדירה (האמיתית) אטרקטיבי. זה לא עולה לי דבר, ואני מנצל את זה לצרכיי".
הקלות שבה יכול כל אחד לפרסם דירה באינטרנט, בין יש בכוונתו למכור אותה או לא, בין אם היא שלו או לא, ובין אם היא קיימת או סתם דירה פקטיבית לצרכי ניפוח השוק - היא מהגורמים העיקריים לסיחרור במחירי הנדל"ן.
לי אין ספק שהתופעה הייתה נפסקת או לפחות מתמתנת באופן משמעותי, אילו הפרסום היה כרוך בתשלום. עצם הצורך לשלוף את כרטיס האשראי, תגרום לחלק ניכר ממוכרי הנדל"ן הפקטיבי, לעצור ולחשוב פעמיים. לפרסום בחינם יש השלכות הרסניות על מחיר הדירות וניפוח בועת הנדל"ן. אני מציע לחייב לוחות נדל"ן לסוגיהם לגבות תשלום מהמפרסמים בהם, ואולי אף לדרוש זיהוי והוכחת זיקה בין המפרסם לנכס המפורסם.
בעיה שניה נתוני עסקאות חלקיים ממס שבח
באחרונה הנגישו האוצר ורשות המסים את נתוני האמת של עסקאות הנדל"ן המדווחות להם. הדבר נעשה כשירות לציבור וניתן בחינם, באינטרנט, במטרה מוצהרת למתן את סחרור המחירים בענף.
הבעיה היא שהנתונים שמשחררת המדינה לציבור הם נתונים גולמיים ביותר (תאריך מכירה, סוג הנכס, החלק הנמכר, שווי בש"ח, גוש, חלקה ותת חלקה). לצערנו, אין די בנתונים אלו כדי שימוש מושכל בנתונים: לא ניתן לדעת מה גודל הדירה (מס' חדרים או שטח במטר מרובע), באיזו קומה, גיל הנכס, או אפילו כתובת הנכס, וכיוצא באלו נתונים לפיהם יכול אדם לבחון ולהעריך את מחיר דירתו או מחיר הדירה המוצעת לו.
הפתרון שאני מציע הוא להרחיב את החלון שנפתח, על ידי גילוי הנתונים הבאים ביחס לכל עסקה הנשלפת ממאגר מס שבח (בנוסף לנתונים הניתנים כיום):
- עיר, רחוב ומספר בית (אמנם הזיהוי הניתן היום הוא חד ערכי: גוש, חלקה ותת חלקה, אך אינו אינטואיטיבי ויום יומי לאזרח המצוי)
- גודל הדירה (מספר חדרים ו/או שטח במ"ר)
- קומה
- גיל הבניין
- מספר הדירות בבנין
נתונים אלה מצויים ממילא במחשבי מס שבח, כחלק מנתוני העסקה והנכס הנמכר. שחרורם לציבור באופן חופשי יביא לשיכלול שוק הנדל"ן הישראלי, ולהפיכתו לפשוט, יעיל ושקוף. בארה"ב ובמדינות מערב אירופה נתונים אלו ונוספים, הם נחלת הכלל, והאזרח יכול ללא קושי לשלוף את כל נתוני הנכס ותולדות בעליו, מיום שנבנה.
הכותב הינו הבעלים והמנהל של אנגלו סכסון ירושלים, מומחה בעל ותק של 25 שנה בשוק הנדל"ן הישראלי