דני הרצוג הוא בין מארגני קבוצות הרכישה הבודדים שבאמתחתו יותר משלושה עשורים של יזמות נדל"ן מסורתית. אבל מאז 2001, עת יסד את קפיטל גרופ, הוא מארגן קבוצות רכישה במרכז הארץ, בפריפריה, ובקרוב גם בחו"ל.
להעלות לדיון עם הרצוג את המהלכים הרגולטוריים האחרונים, שמטרתם לווסת את פעילות קבוצות הרכישה בארץ, זה כמו להדליק חומר נפץ מילולי. הרצוג, שמצהיר כי הוא מאמין בדירות מגורים למשתמשי קצה ולא ייכנס לפרויקט שעלותו למעלה מ-6,000 דולר למ"ר, זועם על פגיעת הרגולטורים - רשות המסים ובנק ישראל - בצרכן, רוכש הדירה.
"מאיפה החוצפה החשבונאית לשים אותנו באותה קבוצת סיכון עם הקבלנים?", קובל הרצוג על הנחיית המפקח על הבנקים כי אשראי לקבוצת רכישה לא ייחשב עוד כאשראי לדיור ללווה יחיד, כמו הלוואת משכנתא רגילה, אלא כאשראי עסקי הניתן לחברה קבלנית. "זה מייקר את הריבית על המשכנתא. כל פגיעה בקבוצות הרכישה היא פגיעה בצרכן, לא במארגן הקבוצה. צריך לזכור שקבוצות הרכישה לא נולדו יש מאין; הן ניסו להגיע לדירה בדרך מוזלת ומצאו דרך, כמו שמוצא יועץ מס מבריק".
לדבריו, בשקט בשקט נסגרה פרצת המס הקטנה שפטרה את קבוצות הרכישה מתשלום מע"מ כשרכשו קרקע מפרטיים; כיום, יש חובת דיווח לרשויות המס על רכישת קרקע על-ידי 10 קונים ויותר, שלאחריה על-פי רוב מתקבלת ההחלטה שהעסקה היא נשואת מע"מ, אומר הרצוג.
"רשות המסים רק רוצה לגבות יותר מסים, בשביל זה היא קמה בבוקר לעבודה", אומר הרצוג, שמתייחס גם לדיווח האחרון של האוצר על הפסד הכנסות ממס רכישה ומע"מ על רכישת הקרקע: "האוצר אולי הפסיד 211 מיליון שקל ב-2009 בשל קבוצות הרכישה, אבל הרוויח מספר עתק, פרויקטים של מאות מיליוני דולרים, שהכניסו קבוצות הרכישה. האוצר מרוויח, כי כשהדירות הללו יימכרו על ידי חברי הקבוצה, הרוכשים ישלמו עליהם מס. מדובר במנוף מסים אדיר באקזיט. כל הפעילות המיסויית הזו לא הייתה מתקיימת בלי קבוצות הרכישה. אולי בפועל האוצר לא הצליח לגבות את ה-211 מיליון שקל האלה, אבל הוא הולך לעשות מיליארדים".
מרגיז את הרצוג הלובי הקבלני, שלדבריו דחף את נושא הקשחת תנאי מתן האשראי לקבוצות הרכישה, אבל הוא גם רואה את חצי הכוס המלאה. "הייתה פה השתלחות פרועה של הקבלנים; התאחדות הקבלנים ניהלה קמפיין אגרסיבי ביותר שמטרתו הייתה להכפיש את קבוצות הרכישה. אבל הקבלנים הבקיעו גול עצמי, ירו לעצמם כדור ברגל. למה? משום שבעקבות הוראת המפקח על הבנקים, האשראי לקבוצות הרכישה יבוא מה-20% שהבנק מקצה להלוואות עסקיות לבנייה, ולא מה-80% שהבנק מקצה להלוואות למשקי בית, כך שאנחנו נוגסים מהתקציבים של הקבלנים. אז למי ילוו עכשיו, לי או לקבלן? אני כבר ארגנתי 100 איש, לקבלן עוד אין קונים".
להרצוג יש בטן מלאה גם על מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. "שיפסיקו למכור לנו את הצימעס הזה שהם מעוניינים להוזיל את מחירי הדירות. הקרקע היא מונופול של ממ"י, שעסוק כל ימיו בלייקר את הקרקעות. זוהי משאבת המס הגדולה ביותר של מדינת ישראל, אבל השר שממונה על ממ"י מבטיח להוזיל את מחירי הדירות - זה ד"ר ג'קיל ומיסטר הייד".