בשורה התחתונה, האם לנישום החולק על שומת היטל ההשבחה שקבעה הרשות המקומית שווה לפנות לשמאי מכריע, ועד כמה?
השמאי אחיקם ביתן, המתמחה בנושא היטלי השבחה לרבות מידע מלא על כל השומות המכריעות ושומות הוועדות, ייסד בשותפות את המכון לכלכלה ושמאות מקרקעין ב-1971. ביתן, ביחד עם שמאי מקרקעין ממשרדו, אבי בוכשרייבר, אספו ועיבדו נתונים על 300 השומות המכריעות הראשונות שפורסמו לפי תיקון 84. ביתן מדגיש כי אין באיסוף וניתוח נתונים זה להביע עמדה כלשהי באשר לטיב ואיכות השומות המכריעות. כן יתכן ש-167 שומות מאוחרות יותר שלא מופיעות בסטטיסטיקה שינו את הנתונים. להלן הממצאים:
סה"כ במהלך תקופת הבדיקה נרשמו 300 פניות שכללו התייחסות ל-795 שומות משנה (בכל תיק יש בדר"כ מחלוקת על היטל השבחה הנוגעת לכמה תוכניות, עם פסיקה נפרדת לכל תוכנית). התפלגות שומות המשנה: 135 בקשות להקלות, 20 שימוש חורג ו-640 תוכניות בניין עיר.
הוועדות המקומיות ששומותיהן הגיעו להכרעת שמאי מכריע בשכיחות הגבוהה ביותר היו: תל אביב - 86 פניות (29%); רמת השרון - 20; פ"ת - 20; חולון - 17; רמת גן - 14; ירושלים - 14. כלומר, רוב מוחלט לגוש דן. חיפה ובאר שבע בולטות בהיעדרותן ממפת השומות המכריעות: רק שומה אחת מתוך ה-300 לכל עיר. במגזר הערבי ניתנו כ-10 שומות מכריעות בלבד.
ב-75 שומות משנה עלתה שומת השמאי המכריע על שומת הוועדה (10% מהמקרים). מקרים אלו נכנסו לסטטיסטיקת הנתונים כהפחתה בגובה אפס.
שיעור ההפחתה הממוצע של שומת הוועדה ע"י שמאי מכריע הוא 41%.
הפחתה של עד 20% בלבד נרשמה ב-34% מהמקרים; הפחתה בשיעור 20%-40% נרשמה ב-23% מהמקרים; הפחתה של 40%-60% נרשמה ב-16% מהמקרים; הפחתה של 60%-80% נרשמה ב-10% מהמקרים; הפחתה עד כדי מחיקה, בשיעור של 80%-100%, נרשמה ב-17% מהמקרים (כולל הפחתות משפטיות).
לא כל שמאי פסק לפי ממוצעים אלה. השמאי המכריע הנדיב ביותר כלפי האזרח חתך את שומת הוועדה המקומית ב-53% בממוצע בכל שומותיו; השמאי המכריע שנטה הכי הרבה לכיוון שומות הוועדות המקומיות הפחית בממוצע את שומותיהן ב-29% בלבד. הממוצע, כאמור, עמד על 41%.
מתאמים (קורלציה): נמצא קשר הדוק בין שומת הוועדה המקומית לשומה המכרעת, ולא נמצא קשר בין שתיהן לשומת שמאי הנישום. כלומר, כשהוועדה המקומית קבעה שומה גבוהה - גם השמאי המכריע קבע שומה גבוהה (כ-60% מגובה שומת הוועדה), וההיפך.
ובמספרים סטטיסטיים: מתאם שומת שמאי אחר ביחס לגובה שומת שמאי מכריע או ביחס לגובה שומת שמאי ועדה: 0.38 (משמעו: משתנים כמעט בלתי תלויים אחד בשני). מתאם שומת שמאי ועדה ביחס לגובה שומת שמאי מכריע: 0.97 (משמעו: משתנים תלויים במידה רבה מאוד אחד בשני).