לדני פישמן יש הרבה מאד סבלנות; שוק הנדל"ן של ניו יורק רק מתחיל להראות סימני התאוששות, אבל הוא כבר רואה את ה"אקזיטים" של עוד חמש שנים. פישמן, מבעלי בית ההשקעות תמיר פישמן, הקים לפני כשנה את חברת גאיה נדל"ן עם שותפיו: הישראלי לשעבר אמיר ירושלמי ואיש הנדל"ן האמריקאי קן וולי. כיום, מונה החברה 30 עובדים ועוסקת ברכישה ובתפעול של בנייני דירות בניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט.
"אני לא משקיע ב'חורים'. אני משקיע בניו יורק, הפריים לוקיישן של היקום", אומר פישמן, "יש הרבה נכסים בארה"ב שישראלים מנסים לשווק ב-20 אלף דולר לדירה, עם תשואה של 12% ויותר. הנכסים הללו הם באזורים שכשמגיע הערב, גם עם פלוגה של גולני אתה לא רוצה להסתובב שם".
פן אחד של הפעילות של פישמן הוא קניית מתחמי דיור שלמים והשכרת הדירות שבהם, ולימים מכירת המתחמים כעסק נדל"ן מניב לכל דבר; פן שני הוא רכישת בנייני דירות להשכרה והסבתם ל-condos, דירות למכירה; בנוסף, עוסקת גאיה בגיבושן של קבוצות רוכשים לקניית מקבצי דירות, בעיקר מיזמים שנתקלו בקשיים.
גלובס: מה היתרון שמביא ישראלי לניו יורק?
פישמן: "הנדל"ן בישראל הגיע לשיא; הנדל"ן בארה"ב הגיע אחרי ארבע שנים של ירידות מחירים לתחתית. באותו מחיר שאתה שם על הנייר כדי שתהיה לך דירה מוכנה בישראל בעוד ארבע שנים, אתה קונה כאן דירה מוכנה.
"גם השקיפות בארה"ב היא פי אלף מישראל. באינטרנט ניתן לקבל נתונים משנים שעברו על מחירי השכרה ומכירה היסטוריים, רמת פשיעה, ועוד - הכל מידע ציבורי. מעבר לכך, חוץ מכ-10% מהסכום, היזם מקבל כסף רק בעת מסירת הדירה.
בכל מקרה, הדבר היחיד שקשור לישראל בגאיה נדל"ן זה שאני על הקו תל אביב-ניו יורק. החברה היא אמריקנית ואני רבע מהזמן בניו יורק".
איפה מוצאים הזדמנויות?
"במנהטן צריך למכור 15% מהדירות בפרויקט על מנת לקבל אישור לאכלס. הרבה יזמים נתקעו עם דירות. המחירים ירדו בכ-25% בשנים האחרונות, אז אנחנו סוגרים עם היזם על הנחה של עוד 25% ואנחנו צריכים להביא אנשים אמיתיים - לא חברה מסחרית - שיירכשו את הדירות. הרוכשים מקבלים הנחה גדולה רק כי התארגנו כקבוצה.
"בשוק המגורים של ארה"ב יש הזדמנות גדולה. יש כ-309 מיליון אמריקנים, האוכלוסייה צומחת בקצב של כאחוז בשנה ומלאי הדירות ירד כי הקבלנים לא בונים - זה השוק הכי בטוח. אני עומד לרכוש בניין בן 290 דירות בתפוסה של 98%. אני קונה ב-90 דולר לרגל רבועה ובינתיים יושב על תשואה של 10% משכר דירה. עוד שנתיים עד חמש שנים אני אמכור דירות ב-200 דולר לרגל רבועה, לפחות. יש לי אפסייד והוא להסב את בניין הדירות להשכרה לדירות למכירה, condos. אבל אני לא מאמין בניסים, אני לא קוסם. היום השוק למטה, אז אני קונה בזול, ובינתיים יש לי תזרים מזומנים ותשואה יפה מהשכרה".
מתי תממשו נכסים?
"עוד יהיו הרבה הזדמנויות רכישה בשנתיים הקרובות כי בנקים משחררים סחורה ומכריחים יזמים שלא עומדים בהחזר ההלוואות למכור. לדעתי, מנהטן כבר הגיעה לתחתית, אבל נדל"ן זה לא מניות, זה לא יטוס תוך חודש. אין לנו לחץ למכור ויש לי הרבה סבלנות".