הלל איליק רוז'נסקי, מי שהיה מנכ"ל דלק נדל"ן מקבוצת תשובה, מצוי זה כחצי שנה בשחרור בתנאים מגבילים, ובכלל זה הפקדת דרכון והתניית יציאה מהארץ באישור רשות ניירות ערך, בעקבות חקירת רשות ניירות ערך בעניין דלק נדל"ן ומנהלים שמועסקים ושהועסקו בה.
דבר מעצרו של רוז'נסקי ושחרורו פעמיים בתנאי ערובה לא נודעו לציבור (תיק בית משפט השלום תל-אביב. השופט עידו דרויאן. צא 46167-02-10). בזמן הזה רכש רוז'נסקי יחד עם שלמה שמלצר את השליטה בחברה הבורסאית גאון נכסים, והוא ממשיך לשמש יועץ לדלק נדל"ן.
עבירות לפי חוק ניירות ערך
חקירת רשות ניירות ערך שנפתחה בסוף 2009 הסתעפה, והיא כוללת את פעילות החברה ואנשיה גם בחו"ל. עיקר החשדות נוגעים למהלכים חשבונאיים לא תקינים שהביאו לניפוח שווי הנכסים של החברה בעיקר באנגליה. ככל הידוע, הגיעו חוקרי הרשות למשרדי ואתרי הנדל"ן שבהם פועלת החברה באנגליה. מדובר בבדיקת שווי מלונות, חניונים ותחנות הדלק שבבעלות החברה. החקירה מצויה לקראת סיום ובקרוב צפויה הרשות להגיש המלצותיה לפרקליטות. החשדות נוגעים לעבירות לפי חוק ניירות ערך ועבירות לפי חוק העונשין.
במסגרת חקירת מחלקת החקירות של רשות ניירות ערך בנוגע לחשדות לכאורה שבהם מעורב רוז'נסקי, ששימש מנכ"ל דלק נדל"ן עד שהודיע על פרישתו הפתאומית ביולי 2009, הוא שוחרר בהסכמה, לראשונה, כך עולה ממסמכי בית המשפט, ביום 3.12.09 באמצעות קצין ממונה במחלקת החקירות של הרשות בתנאים הבאים: מעצר-בית למשך 3 ימים, ערבות עצמית בסך 10,000 שקל, איסור יציאה מהארץ למשך 90 יום, חובת הפקדת דרכון ברשות ניירות ערך, חובת התייצבות לחקירה ברשות בכל מועד שיידרש ואיסור יצירת קשר עם מי מהמעורבים בפרשה הנחקרת. ככל הידוע, מעצר-הבית, שהיה אמור להתחיל ביום חמישי בלילה, לא הופעל. אנשי הרשות ככל הנראה ויתרו עליו. יש לציין כי באותו היום חקרה הרשות עוד קבוצה של בכירים בחברה, ובכלל זה המנכ"ל ערן מיטל, סמנכ"ל הכספים והמשנה. חלקם נחקרו באזהרה, גם הם שוחררו בתנאים מגבילים, בין השאר בהפקדת דרכון.
"להאריך ערבויות"
לקראת פקיעת תוקף הערבויות, ביום 28.2.2010, שבה ופנתה עורכת הדין של הרשות, ציפי גז, לבית המשפט וכתבה: "כיוון שהחקירה בפרשה טרם הסתיימה, וכיוון שגם לאחר סיום החקירה והעברת התיק לפרקליטות יידרש לפרקליטות זמן לשם בחינת חומר הראיון וקבלת החלטה אם להגיש כתב אישום, המבקשת (רשות ניירות ערך) מבקשת להאריך את הערבויות ואת צו עיכוב היציאה מן הארץ למשך 180 יום נוספים על מנת להבטיח את התייצבות המשיב לחקירה".
השופט אישר את הבקשה בהסכמת עורכת הדין של רוז'נסקי נווית נגב ובהסכמת רוז'נסקי שחתום על כתב הערובה. הרשות הסכימה שדרכונו של רוז'נסקי יופקד אצל עורכי דינו, אשר נדרשים לתאם עם מחלקת החקירות ברשות את יציאותיו לחו"ל. תוקף הערבויות הללו יסתיים בתחילת ספטמבר הקרוב. ככל הידוע מקיים רוז'נסקי נסיעות לא מעטות לחו"ל, בהסכמת הרשות. לעניין העובדה כי רוז'נסקי רכש בינתיים, תוך כדי חקירת הרשות, חברה בורסאית, אומר דובר הרשות: "אין קשר בין החקירה בדלק נדל"ן ובין רכישת החברה הנדונה".
יצויין כי לפני חודש פרסמה דלק נדל"ן תשקיף שאושר על-ידי רשות ניירות ערך וגייסה 126 מיליון שקל בהנפקת זכויות. ממקורות החברה נמסר כי "התשקיף אושר בלא שבוצעו שינויים חשבונאיים בנושאים הנחקרים".
התפטרות פתאומית והתנהלות בעייתית
העילה הראשונית של הרשות "לשים עין" על דלק נדל"ן הייתה ביולי 2009, עם ההודעה הפתאומית על עזיבתו של רוז'נסקי, שנחשב עד אז לאחד המנהלים המועדפים, המבוססים והמתוגמלים במיוחד אצל יצחק תשובה. לקראת עזיבתו הוקמה בדלק נדל"ן ועדת איתור לחיפוש המנכ"ל הבא. בוועדה ישבו מנכ"ל קבוצת דלק אז והיום אסי ברטפלד, מנכ"ל דלק פי גלילות ומפכ"ל המשטרה לשעבר משה קראדי, יעקב קצ'רג'ינסקי, פעם בכיר בבנק לאומי, שהיה פעיל בתקופת משבר הנדל"ן בניו יורק, ושמשם עבר לקבוצת תשובה ומשמש דירקטור בדלק נדל"ן. הוועדה בחנה כמה מועמדים ובתחילת ספטמבר 2009 החליטה למנות את ירום אורן לתפקיד המנכ"ל הבא. אורן עבד קודם במשך 12 שנה כשותף ומנהל בכיר בקרנות פימי של ישי דוידי, והיה שותף ברוב העסקאות שביצעה הקרן.
"לא מבין בנדל"ן"
והנה, חודש וחצי לאחר מינויו, הודיע אורן במפתיע על התפטרותו בטענה כי אינו מנוסה מספיק בתחום הנדל"ן. התגובה הרשמית שלו הייתה: "החלטתי להתפטר נובעת מכך שלמדתי במהלך כהונתי הקצרה כי על אף כישוריי הניהוליים וניסיוני העסקי הרב, לתפקיד הנ"ל דרוש מנהל שנהנה אף מניסיון בעסקי הנדל"ן, שאותו אנוכי חסר כיום". ההתפטרות המפתיעה, שבאה לאחר מבחנה של ועדת האיתור, לאחר אישור של יצחק תשובה עצמו, כאשר אורן ידע היטב ומלכתחילה כי מדובר בחברת נדל"ן הפרוסה על פני כמה יבשות, הגבירה עוד יותר את חשד החוקרים ברשות, שהחלו לבדוק בשקט את החברה ואת אנשיה ולשוחח עם המנכ"ל המתפטר.
ואז, זמן קצר מאוד אחרי כן, התראיין אורן לתקשורת. בעיצומו של הטיעון "אני לא מבין בנדל"ן" אמר אורן גם כי "זו חברה עם הון עצמי נמוך מאוד והיא לא נמצאת במצב טוב". כשנשאל על עתידה של החברה הוא השיב בכנות: "אף אחד לא יודע. זה תלוי בהרבה דברים. בין השאר אם עשו עסקאות הגיוניות". עוד הוסיף אורן כי "צריך לשאול איך החברה נוהלה לפני כן, אם נוהלה כמו שצריך, אם מישהו עשה את עבודתו כמו שצריך". זה היה הרגע שבו הוחלט ברשות לגייס את כל הכוחות כדי לבצע חקירה יסודית בדלק נדל"ן, תחילה סמויה ולאחר מכן גלויה.
אחרי כן התווספה תמיהה נוספת. בראיון שנתן ל"גלובס" מחליפו של אורן, ערן מיטל, חשף כי בכוונתו להוביל את החברה למסע מימושים אגרסיבי, מה שהעלה הערכה על מצב בעייתי של החברה. בתחילת דצמבר פשטו חוקרי הרשות על משרדי החברה ברמת גן ואספו מסמכים. בכירים בחברה נלקחו לחקירה או תשאול ברשות. חלקם נחקרו תחת אזהרה והפקידו דרכונים. כבר אז הסתמן כי החשדות הנבדקים קשורים להתנהלות החברה בעבר.
החקירה נמשכת
הרשות המשיכה מאז לקיים חקירה בענייניה של דלק נדל"ן, ובכלל זה באתרי הפעילות שלה בחו"ל. כמו כן, נשלחו חוקרים לאנגליה לשם חקירה באתרי הנדל"ן של החברה ומשרדיה. בסיום תקופה הערובה ונוכח התמשכות החקירה והסתעפותה לחו"ל, ביקשה הרשות המשך התנאים המגבילים, ל-180 יום, מ-3.3.2010. רוז'נסקי נדרש להפקיד את דרכונו בידי עורכת הדין נווית נגב, והיא המתאמת, על פי תנאי בית המשפט, עם מחלקת החקירות ברשות את יציאותיו של לחו"ל.
יועץ במיליונים בחצי משרה
רוז'נסקי, בדומה לשאר מנכ"לי החברות שבבעלות יצחק תשובה, תוגמל בנדיבות לאורך כהונתו וגם כשפרש מתפקידו כמנכ"ל דלק נדל"ן זכה ל"מצנח זהב" מפנק והסכם ייעוץ נדיב. לפי ההסכם קיבל רוז'נסקי תשלום חד פעמי עבור סיום העסקתו בהיקף של 19 משכורות חודשיות ובשווי כולל של 4.9 מיליון שקל.
בנוסף, קבע ההסכם כי עבור שירותי ייעוץ בחצי משרה יקבל רוז'נסקי שכר חודשי של 150 אלף שקל ובגילום שנתי - 1.8 מיליון שקל - סכום מכובד לתפקיד בחצי משרה שמהותו לא ממש ברורה.
בהודעה שפרסמה אז החברה ציינה דלק נדל"ן כי "לאור תחושת מיצוי עצמי של המנכ"ל, ההתייצבות היחסית במצב החברה וקיום הסכם ייעוץ שישמור על רצף בפעילות החברה וימנע פגיעה בה, מסיים המנכ"ל את תפקידו".
את עיקר הונו צבר רוז'נסקי ב-8 שנות כהונתו כמנכ"ל דלק נדל"ן. בדיקת "גלובס" מראה כי באותה תקופה צבר עלויות שכר של 78.2 מיליון שקל (בערכים שוטפים). עם זאת, אם מנטרלים את שווי האופציות שניתנו לו ויצאו הרחק "מחוץ לכסף" בעקבות קריסת המניה, מדובר בעלויות שכר בשווי כולל של 21.3 מיליון שקל. רוז'נסקי הפך בעזרת דלק נדל"ן ותשובה לאחד השכירים העשירים במשק הישראלי.
ניסה את רבד, בדרך לרכוש את גאון
לפני קצת פחות משנה נפרד איליק רוז'נסקי מהתפקיד שהפך אותו לאחד השכירים העשירים במשק הישראלי ויצא לדרך חדשה. בניסיון ראשון, שילב ידיים עם שאול אלוביץ', בעל השליטה ב"בזק", וניסה להתמודד עמו על רכישת השליטה בחברת הנדל"ן רבד של יגאל אהובי. אהובי, נזכיר, שהיה אחד מאילי הנדל"ן המקומי, היה השותף של דלק נדל"ן בחלק לא מבוטל מהעסקאות שביצעה באירופה, ולרוז'נסקי הייתה היכרות רבת שנים עם האיש.
לניסיון השני כבר היו תוצאות אחרות. בינואר השנה חבר רוז'נסקי לשלמה שמלצר, בעל השליטה בחברת הליסינג התפעולי הקרויה על שמו, והשניים רכשו את גרעין השליטה (72%) בשלד הבורסאי גאון נכסים מידי גאון אחזקות תמורת 37 מיליון שקל ולפי שווי חברה של 57 מיליון שקל. נכון להיום נסחרת החברה גאון נכסים לפי שווי של 56 מיליון שקל - דומה לשווי שלפיו נרכשה בה השליטה.
21% מההון
העסקה עצמה עדיין לא הושלמה אך אסיפת בעלי המניות של גאון נכסים כבר אישרה אותה. ברגע שזו תושלם, יחזיק רוז'נסקי בשיעור של 21% מההון ואילו שמלצר יחזיק בשיעור של 51%, וכך יהיה בעל השליטה דה פקטו. במסגרת העסקה, מכרה גאון נכסים את עיקר הנדל"ן שצברה לחברה האם - גאון אחזקות - וכך נותרה עם קופת מזומנים בשווי של 30 מיליון שקל.
רוז'נסקי ושמלצר, כך לפי הערכות, ינסו לצקת לתוך גאון נכסים נדל"ן מניב בעיקר מאירופה - היבשת העיקרית שבה פעלה דלק נדל"ן. בדו"חות הרבעון הראשון של השנה ציינה החברה כי "מצב נכסיה המניבים ויתרות המזומנים שברשותה יאפשרו לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה", וזאת בתנאי שמשבר האירו הנוכחי לא יחריף.
נדל"ן להשקעה: 58.8 מיליון שקל
נכון לתום הרבעון הראשון, שווי הנדל"ן להשקעה של החברה הוא 58.8 מיליון שקל, וסך הלוואותיה לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים עומד על 43.4 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה מממן 47% מהמאזן.
גאון נכסים סיימה את הרבעון הראשון עם הכנסות שוליות מדמי שכירות ודמי ניהול של 923 אלף שקל והפסד נקי של 270 אלף שקל.