תשומת הלב שהופנתה באחרונה למחירי הדיור ולעובדה שאלה נמצאים בסחרור שמרחיק ישראלים רבים מהגשמת החלום שלהם לרכוש דירה, דווקא צריכה לעודד. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן התנהל באין מפריע. הקבלנים דרשו מה שדרשו, תוכניות הפשרה ופיתוח ישבו במגירות בעוד הפקידים שותים את התה הנצחי שלהם. שום דבר לא בער.
פתאום שר השיכון מאיים להציף את השוק בדירות, משרד האוצר מבטיח "לשחרר חסמים" כדי לקדם גידול בהיצע, ואפילו בנק ישראל מנסה בדרך עקיפה ומגושמת להרגיע את מיואשי הבורסה שהחליטו לעבור לנדל"ן מניב, והחלו לקנות עוד ועוד דירות להשקעה.
כמו תמיד בישראל, פתרונות לא חסרים. אם הממשלה תחליט באמת לאמץ אפילו מחצית מהרעיונות שנביא כאן, הבעיה יכולה להיפתר בתוך 5 שנים. אבל זה אומר שהאוצר יידרש גם להוציא כסף ולא רק "לתמרץ" גורמים פרטיים לעשות את הדבר הנכון. זה אומר שמשרד הביטחון ייאלץ להודות שאין סיבה שצה"ל ימשיך לשבת באזורי ביקוש. זה אומר שמשרד התחבורה יעבור מגזירת סרטים חגיגית ומקיטורים על "ביורוקרטיה", לעבודה מסביב לשעון כדי להפוך את הפריפריה לחלק ממדינת חדרה-גדרה.
פתרון ראשון: מדיניות מס - לצמצם את ההיטלים
הרעיון:
הקלות במס על רוכשי דירה לראשונה בחייהם: פטור ממע"מ, פטור ממס שבח, סבסוד חלקי של משכנתאות על-ידי המדינה לרוכשים באזורים שהמדינה תגדיר כמועדפים. במקביל: העלאה של המיסוי על דירות הנרכשות להשקעה. כך, תיאורטית, אותה דירה אמורה להיות זולה יותר למי שזקוק לה נואשות, ופחות משתלמת עבור מי שרואה בה רק כלי לייצור תשואה.
דבר המומחים:
"לגבי מס רכישה יש כבר הבחנה שדירה ראשונה עד 1.3 מיליון שקל, פטורה ממס רכישה", אומר פרופ' אהרון נמדר, מומחה למיסוי מקרקעין. "אבל אם השיקול זה איך לעזור לזוגות צעירים ולהוזיל מחירים, זה לא בהכרח פתרון שיוביל לתוצאה הזאת, כי תוספת המס לא תעבור לטיפול בבעיית הדיור שלהם. אפשר לעזור ברמת המע"מ, בהיטל השבחה ובאגרות ביטוח, אבל מס רכישה פחות או יותר מוצה".
ענף הנדל"ן, אומר נמדר, רווי מסים. למעשה, כמחצית ממחיר הדירה הולך למסים שונים. "זה מתחיל בהיטל השבחה, בהיטלי פיתוח, בהיטלי כבישים ותיעול, וממשיך באגרות בנייה, במס רכישה כשאתה קונה את הקרקע, במס רכישה של הדייר שקונה את הדירה וממשיך במע"מ שמחייבים אותו. כל זה יוצר סיטואציה של יותר מ-50% מס. מה שיוצא זה שהמדינה ב-50% אשמה".
"לאן מחיר הקרקע התגלגל?", שואל נמדר רטורית. "היום בענף הבנייה מרוויחים 12%-13% בממוצע וזה מצב טוב. אתה חייב להקל על הקבלן. בואו נתחיל להפחית את נטל המסים לפני שלב הדירה. ניתן פטורים בהיטל השבחה, באגרות פיתוח, באגרות בנייה ואולי אפילו במס רכישה של הקבלן, אם הוא הולך לבנות קרקע לזוגות צעירים. למה לא?".
כה אמר השר:
אריאל אטיאס, שר השיכון: "יש להפחית את המסים לזוגות הצעירים ולהקשיח את המסים למשקיעים. הצענו לאוצר סבסוד משכנתאות. כיום התנאים לאדם שרוכש דירה בדימונה או לאדם שיש לו עשר דירות בשרונה הם אותו הדבר. בנוסף הצעתי פטור ממע"מ לזוגות שרוכשים דירה ראשונה. כבר אמרו לי שזה ילך לקבלנים, אבל אנחנו חייבים את זה לזוגות הצעירים".
סיכויי הצלחה: 60%
כצעד יחיד, רפורמה במס לא תספיק כדי להוריד את המחירים. מבחינת היישום, כמו כל החלטה שיש לה השפעה על הכנסות המדינה, מדובר במשהו שבאוצר יתקשו לאשר. יעבור רק בלחץ ציבורי תקיף.
פתרון שני: הפשרת קרקעות - חכירה זה רע
הרעיון:
במרכז הארץ יש שטחים חקלאיים רבים שאינם משמשים עוד לחקלאות. רוב השטחים האלה הם אדמות מינהל, שהוחכרו ליושבים עליהם כדי שיעסקו בחקלאות. במצב שבו מושבים וקיבוצים הפכו לשכונות של וילות, יש היגיון בדרישה שהעלה לאחרונה שר השיכון, שהשטחים יוחזרו לידי המדינה, שתוכל לשנות את הייעוד שלהם למגורים, ולשחרר לשוק עוד עשרות אלפי יחידות דיור חדשות.
כמו כן, פינוי של בסיסי צבא היושבים על מכרה זהב נדל"ני כמו תל השומר, צריפין והקריה, העתקה של שדה דב, נמל התעופה היושב בתוך שכונות היוקרה של צפון תל-אביב - יכולים לשחרר פקק אדיר בשוק הדיור במרכז הארץ. בחלק מהמקרים מדובר בשתי ציפורים במכה אחת, משום שהאתרים מהווים כרגע מפגע סביבתי (המראות ונחיתות, רעש).
דבר המומחים:
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין, משפטנית ואגרונומית, אומרת כי: "המדיניות בעשור האחרון היא לא לתת תמריץ להפשרת קרקעות. היום יש התחלה של שינוי מדיניות, אבל זה רק בשלב הדיבורים. כדי להזיז משהו צריך לקבל החלטות חדשות של מועצת ממ"י, שמאפשרות קבלת פיצוי סביר לקרקע שתוחזר למדינה לצורך שינוי הייעוד. עד שזה לא קורה מימוש הפתרון הזה מושהה. על רקע מה שאני רואה בשטח, אני לא אופטימית".
"יש קרקעות ברשפון, בגעש, במקומות הכי יקרים עד לכל הפריפריה שמסביב לגבעת ברנר, שהן גם בביקוש גבוה", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "יש המון קרקעות פנויות שמוחזקות על-ידי החקלאים, ונכון שהיום חקלאות זה לא דבר כדאי והם לא מעבדים אותן". אבל הוא מודה שיש פה בעיה. "מצד שני, לבוא ולהגיד להם 'לכו, כי אתם לא מעבדים את זה ונגמר לכם החוזה ההיסטורי שעשיתם עם קרן קיימת ועם המינהל' - זה קצת קיצוני".
לגבי בסיסים כמו תל השומר, שדווקא בשבוע שעבר הופשר שטח קטן מתוכו לבנייה, אומר כהן כי המכשול הוא מאבק פנים-ממשלתי. "הרבה מדברים, פחות מיישמים. יש מאבק בין משרד הביטחון לבין משרד האוצר ומינהל מקרקעי ישראל מי ייהנה מהנתח של ההפשרות, משינוי הייעוד. אבל אם המדינה הייתה פותרת עם עצמה את הבעיות האלה, אין ספק שפה היו מזריקים לשוק כמות משמעותית מאוד של יחידות דיור. בתכנון נכון אפשר לייצר כמויות יחידות דיור שהיו פותרות את בעיית ההיצע. אלה מחנות באזורי ביקוש, יש שם בזבוז. יש שם חוסר ניצול הגיוני של הקרקע, כל מיני אזבסטונים עוד מימי הבריטים פזורים בכל מקום. גם אם אומרים 'וואלה, צריכים להשאיר את הבסיס הזה מסיבה ביטחונית עילאית', עדיין אפשר לצמצם לכדי 10% את השטח של הבסיס".
כה אמר השר:
אטיאס: "אנחנו צריכים לבקש מהחקלאים חזרה את הקרקעות מהמשמורת שבה הם מחזיקים. אני מבין את הצורך לפצות אותם למרות שיש להם חוזה מפורש. יש באזור המרכז 13 אלף יחידות דיור שמוחזקות על-ידי חקלאים, התחלנו בתביעות. אני מציע 20% בפטור ממכרז ושייקחו את היזמות, אבל את היתר שיותירו לזוגות הצעירים".
סיכויי הצלחה: 20%
הלובי החקלאי וצה"ל הם מהגורמים החזקים ביותר ביכולת ההשפעה שלהם על הפוליטיקאי הישראלי. אף פוליטיקאי לא שש להיכנס למאבק בציבור החקלאים, ושום שר ביטחון לא יתנדב להוציא מתוך גוש דן את הבסיסים שהולידו את הדרישה החיילית המוכרת, "אני - רק קל"ב".
פתרון שלישי: התחדשות עירונית - פינוי, בינוי ותמ"א 38
הרעיון:
פרויקטים של פינוי-בינוי והרחבת האכלוס בבניינים קיימים באמצעות התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). מדובר בפתרון החביב על האוצר, שכן לא נדרש בו תקצוב של המדינה. מה אכפת לאוצר שהתוכניות האלה לא מצליחות להמריא?
בתוכנית האוצר שפורסמה בשבוע שעבר דובר על הגמשת הקריטריונים הנדרשים לביצוע, כמו הסכמה של 66% מהדיירים בבניין המבקש להוסיף שטח בנוי לפי תמ"א 38, במקום 80% היום, או הגדלה של זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התוכנית.
אלא שבמשרד השיכון כבר מודים שהפתרון הזה לא עובד. מאז 2004, כשאושרה תמ"א 38, הוגשו במסגרתה רק 190 בקשות ואושרו רק 93. השר אטיאס הודה ש"במתכונת הנוכחית של התוכנית לא משתלם אפילו להתחיל בה".
דבר המומחים:
"מרבית הפינוי-בינויים המשמעותיים אמורים להתבצע באזורים שהם אזורים מתחדשים אבל במרכזי הערים, שאמורים להיות אזורי ביקוש, שנכון להיום, ללא פינוי-בינוי אי אפשר בכלל לייצר בהם יחידות נוספות. אין ספק שהפינוי בינוי בהחלט משפיע על היצע", אומר ארז כהן.
אבל גם כהן מדגיש את חולשת הפתרון הזה. "יש פה שני עקבי אכילס עיקריים: המפונים עצמם, שתמיד לא מאוחדים בדעותיהם והדרישות שלהם רק הולכות ומתעצמות. והדבר השני זה כל ההליך התכנוני הביורוקרטי הארוך. זה יכול לקחת בין 5 ל-10 שנים".
ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת הבנייה אחים דוניץ, דווקא מאמין בפינוי-בינוי כ"פתרון מסיבי". לדבריו, "אם אנחנו מפנים 270 יחידות ויכולים לבנות 1,400 יחידות, יש לנו כבר תב"ע מאושרת ואני יכול לבנות, אלא שאני מתעכב ברשויות. הפינוי-בינוי היא תוכנית שיסודה נכון. אלא שלדעתי, משרדי הממשלה עדיין לא גיבשו את החוקים והתקנות על מנת לקדם את הפרויקטים האלה".
כה אמר השר:
אטיאס: "הצגתי בפני ראש הממשלה את התסכול שלנו מהיכולת להרים תוכניות פינוי-בינוי שהן כלי חברתי. מפנים ובונים לאוכלוסיות החלשות ביותר ונותנים להן תקווה חדשה שאין שום סיכוי שיקבלו ללא התוכנית הזו. כשזה מגיע לביצוע זה נתקל בקשיים, כך שלרוב התוכנית לא מצליחה".
סיכויי הצלחה: 50%
משרד האוצר ומשרד השיכון מנסים להוביל תיקונים לתוכנית המקורית כדי להפוך אותה ליותר ישימה. זה יכול לעזור בחלק מהמקרים, אבל מלאי גדול של דירות לא ייוולד כאן. יותר סביר שנשמע על עוד סכסוכי שכנים, תביעות משפטיות ותושבים שמתבצרים מול הבולדוזרים בסגנון כפר שלם.
פתרון רביעי: חיבור הפריפריה למרכז - עסק כביש
הרעיון:
תוכנית נתיבי ישראל, שהחלה ברעש תקשורתי גדול, ועברה מאז קיצוץ של יותר מ-50% מתקציבה, אמורה להניח את התשתית התחבורתית עבור מי שירצה לעבוד במרכז הארץ, שבה נמצאות רוב המשרות הזמינות, ולרכוש דירה בפריפריה.
הבעיה המרכזית של מי שרוצה היום לעשות זאת היא הגישה. הכבישים פקוקים, והזמן שצריך להקדיש להגעה לעבודה וממנה, הופך את הפתרון הזה ללא מעשי. התחבורה הציבורית - רכבות, במקרה הזה - היא חלשה, רעועה עד בלתי קיימת.
כל עוד לא תימצא הדרך לקרב את הצפון והדרום אל מוקדי התעסוקה במרכז, רוב רוכשי הדירות ימשיכו לנסות להגשים את החלום הכי קרוב לעבודה והכי רחוק מהפקקים.
דבר המומחים:
התוכנית הזאת, הבייבי של ראש הממשלה נתניהו ושל יועצו אורי יוגב, נתקלה ביריבים מרים באוצר, שאפילו טרחו להכין דו"ח שמשתמש בנתונים של קווי הרכבת שהוקמו בעבר ושנועדו לקרב את הפריפריה לערים הגדולות, למשל קו דימונה-באר שבע. באוצר טוענים שמעבר לעלויות העצומות של "נתיבי ישראל", אין לתוכנית הצדקה כלכלית או יעדים מדידים, לא בתחום התחבורתי ולא במושגים של הפיכת המגורים בפריפריה לצעד הגיוני עבור צעירים ממרכז הארץ.
בכיר באגף התקציבים אמר ל"גלובס" בינואר השנה, כי "התוכנית אינה מבוססת על יעדים מדידים או מטרות מוגדרות. זו שליפה מהמותן. מישהו לקח מפה, שרטט כמה קווים והכין מצגת".
כה אמר השר:
ראש הממשלה, בנימין נתניהו: "המדינה שלנו היא מהקטנות בעולם ואין שום סיבה שלא נהיה מחוברים. אנו חייבים להיות מסוגלים לעלות לכביש בקריית-שמונה ולהגיע ללא רמזורים עד לנגב. אנו מאפשרים לאזרחים לנוע במהירות ולגור איפה שהם רוצים. כולם יגורו שעתיים מתל-אביב".
סיכויי ההצלחה: 40%
המומחים, כאמור, טוענים שהתוכנית לא תשיג את המטרה. באוצר צופים עלויות של 80 מיליארד שקל, וכמובן, מסרבים לממן את ה"בזבוז הבלתי-כלכלי" הזה. ואם בכל זאת הוא ייצא לפועל, בטח כל הזוגות הצעירים כבר יבלו עם הנכדים.