העלייה המתמדת בעלות הקרקע מייצרת בשנים האחרונות ליזמים תמריץ יותר ויותר גדול ללכת על בנייה בשיטת Fast Track, שבמסגרתה פרויקטים, בעיקר בענף הנדל"ן המניב, מוקמים במטרה במינימום של לוחות הזמנים.
שיטת הבנייה במסלול המהיר מתאימה בעיקר לפרויקטים מסחריים, בנייני משרדים, פאואר סנטרים, קניונים ומרכזים לוגיסטיים. פרויקטים כאלה שקמו רק לאחרונה הם G סינמה סיטי בראשון לציון (44 אלף מ"ר), המרכז הלוגיסטי של H&M בחולון (10,000 מ"ר), מרכז G כפר סבא (45 אלף מ"ר) ואיקאה בראשון לציון (60 אלף מ"ר של חנות, חניון ומחסן). לדברי גיא גבע, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין, העוסקת בניהול פרויקטים בתחום ההנדסה האזרחית והיתה מעורבת בפרויקטים הללו, "בשיטת ה-Fast Track הפרויקטים מוקמים במסלול מהיר, תוך קיצור לוחות הזמנים של ההקמה הכוללת בכ-30%, שזה מאוד משמעותי. לוח הזמנים תלוי מאוד בסדר הגודל של כל פרויקט".
ברשת הרהיטים איקאה רואים בהקמתה של החנות בראשון לציון בתקופה של פחות משנתיים הישג. יו"ר איקאה ישראל, רון הדסי, מספר כי "הביצוע היה לפי לוחות זמנים מדוקדקים ואני יכול להגיד שבנושא הביצועי המבחן המרכזי הוא עבודה סביב השעון, לפי פרטי פרטים ובמסלולים מקבילים, תוך נכונות לקבלת החלטות מהירות של יזמים נחושים שמוכנים לשלם מחיר עודף על ביצוע מהיר. בסופו של דבר במקרה שלנו, למרות שהמהירות הביאה לקבלת המוצר בלוחות זמנים קצרים יותר, הרי שבגלל החלטות משפטיות נמנעה פתיחת החנות במועד".
קבוצת לוינשטיין הציבורית בנתה את מגדל דיסקונט בן ה-31 קומות בתל אביב בהליך תכנון ורישוי שארך שנה ובהליך בנייה של שנתיים. האתגר בפרויקט זה היה היקפו הגדול של הפרויקט ומיקומו הייחודי, שכלשון הקבוצה היה "כמעט בלתי אפשרי" (קרן הרחובות הרצל-יהודה הלוי). אבל האתגר המרכזי היה התחייבותה של הקבוצה ללוח זמנים קצר במיוחד בפני הדייר העיקרי המובטח - בנק דיסקונט.
לפני המתחרים
לדברי מנכ"ל לוינשטיין, שאול לוטן, "זמן עבודה סביר לפרויקט שכזה אמור להגיע לשנה-שנתיים תכנון ורישוי ואז עוד כשלוש שנות הקמה עד לכניסת דיירי המשרדים. למרות המורכבות, לוינשטיין סיימה את הבנייה תוך שנתיים, מימשה את הנכס באופן מהיר ויעיל, קיבלה את הזמן הזה כבונוס והתחילה להשכיר שטחים ולהחזיר את ההשקעה מהר מאוד".
"הקרקעות הן יקרות ועלויות המימון מכבידות על היזמים", משיב גבע, "קיצור הזמנים לא רק מקטין את עלויות המימון אלא גם מקדים את ההכנסות שלהם מהפרויקט. לא מעט פעמים זה גם עניין של תחרות בשוק, למשל כשהיזם מעוניין לפתוח את הקניון שלו לפני המתחרה".
כיצד מיישמים את שיטת ה-Fast Track ומהם עקרונותיה? "צורת העבודה היא כזו שאחרי שאנחנו מגבשים תכנון ראשוני", מסביר גבע, "אנחנו מחלקים את העבודה ל-Packets, כלומר 'חבילות ביצוע', שהן על פי סדר ההתקדמות של הביצוע. למשל החבילה הראשונה היא עבודות הביסוס, החבילה השנייה היא עבודות השלד וכך הלאה. ב-G סינמה סיטי למשל, סיכמנו עם האדריכל מה יהיה הסידור העתידי של העמודים בבניין ובזמן שהוא השלים את התכנון האדריכלי המפורט אנחנו כבר התחלנו בעבודות הביצוע".
לתוצר הבנייה במסלול המהיר תורמים כל הגורמים בשרשרת הבנייה. חברת TALBI, למשל, העוסקת בחיפוי זכוכית, קירות מסך ומערכות חלונות מאלומיניום ומעץ, היתה מעורבת לאחרונה בפרויקט ההרחבה של בניין המשרדים בית פז 2 במתחם בורסת היהלומים ברמת גן, שנמשך כשישה חודשים וכלל תוספת שבע קומות מעל בניין קיים.
"זהו אחד הפרויקטים הזריזים ביותר שבניתי", מספר איציק טלבי, שעומד בראש החברה, "עבדנו שם בבנייה שהיא לא קונבנציונאלית, אלא כזו שכללה קונסטרוקציית ברזל, יציקת רצפה וחיפויי אלומיניום. זו בנייה יבשה, אין בטונים ואין שיש. חוץ מרצפות יצוקות אין שום דבר שקשור בבטון. מן הסתם התקורות של הבניין מתקצרות וזה רווח נקי של היזם. הפרויקט נמצא במיקום אסטרטגי כך שאין בעיה של שיווק ולכן היזם לא התמהמה עם תחילת הבנייה. המהירות שבה נבנה הפרויקט מצביעה על הכוח הכלכלי של היזם. את הפרויקט סיימנו מהר, כולם נהנים, כולם מרוויחים ואפשר לעבור לפרויקט הבא".
ה-Fast Track איננה שיטה חדשה. וקסמן גוברין, למשל, מיישמים אותה כבר למעלה מעשר שנים. אולם, גם הם מציינים שהיום משתמשים בשיטה בהיקף רחב בהרבה. "עכשיו יותר יזמים בארץ מכירים את השיטה ומוכנים ללכת עליה", אומר גבע, "וגם העובדה שעלות הקרקע עולה כל הזמן מייצרת תמריץ יותר גדול להקים פרויקטים בשיטה הזו".
משרד ברעלי-לויצקי-כסיף אדריכלים ובוני ערים היה אחראי על תכנון G כפר סבא ו-G סינמה סיטי. השותף, אדריכל קובי לויצקי, מספר כי "מאחר שהתכנון המלא לוקח הרבה זמן, בשני הפרויקטים האלה התמקדנו בהתחלה בתכנון קומות המרתפים כדי לצאת מהקרקע ובמהלך בנייתם של אלה התמקדנו בהשלמת יתר התכנון. כלומר, בזמן שהמבנים היו בתהליך של הגעה למפלס הקרקע הושלם התכנון לשטחים שמעל הקרקע. בפרויקטים כאלה מה שקובע הם לוחות הזמנים של הבנייה. ככל שחונכים את הפרויקט מוקדם יותר הוא מתחיל להכניס דמי שכירות מוקדם יותר ליזמים".
אין תמריץ בדירות
ומה לגבי מגורים? על פני נתוני הלמ"ס, משך הבנייה של דירה בישראל אינו מתקצר בשנים האחרונות ועומד על מעט יותר משנתיים (25.6 חודשים בממוצע בשנת 2009), חרף כניסתן של טכנולוגיות חדשות לענף שאמורות לזרז את הבנייה.
לדברי האדריכל מוטי כסיף, בענף הנדל"ן למגורים אין תמריצים לשיטת ה-Fast Track, מאחר שבפרויקטים למגורים ישנה התחייבות לרוכשים בלוח זמנים ידוע מראש, כך שליזם אין איזשהו בונוס רציני על קיצור לוחות הזמנים, למעט החיסכון השולי בעלויות הבנייה. "אצלנו בארץ שיטת המכירה במגורים היא שונה מארה"ב", מציין כסיף, "אצלנו, מהרגע שנחתם חוזה, הוא תקף. בארה"ב הסגירה (קלוזינג) היא במסירה של הדירה ובעצם כשאדם קונה דירה בארה"ב הוא קונה למעשה אופציה לדירה, לא את הדירה עצמה. בשלב זה הוא משלם 10% או 20% ואילו את היתרה הוא משלם במסירה. לכן בארה"ב יש ליזמים תמריץ אדיר לסיים את הבנייה למגורים מהר ככל הניתן. בארץ החוזה נכרת כבר בזמן החתימה, כך שהתמריץ לסיים מהר הוא קטן לעומת הענף המסחרי, שבו כל יום שסיימת מוקדם יותר מביא כסף ליזם.
"אם היה הגיון כלכלי ליזם המגורים לפעול בשיטת ה-Fast Track הוא היה עושה את זה. תחילת שנות ה-90 התאפיינו בעלייה מואצת מחבר העמים לשעבר ומשרד הבינוי והשיכון שילם בונוסים לקבלנים שסיימו דירות באופן מהיר יותר. בשנים ההן באמת הקבלנים סיימו את הדירות מהר יותר, כי היה להם תמריץ לכך".
8 מהנדסים
אחד התנאים שצריכים להתקיים על מנת שפרויקט ייצא לפועל בשיטת ה-Fast Track הוא הניסיון של כל אחד מהגורמים בשרשרת הייצור של הפרויקט. "זה אומר היזם, המתכננים, מנהל הפרויקט והקבלנים", אומר גבע, "אי אפשר לעשות את הפרויקט בשיטה זו עם קבלן קטן או מתכנן שאין לו כוח ייצור. צריך שלכל הגורמים המעורבים תהיה עוצמה בתחומים שבהם הם פועלים. תנאי נוסף הוא השקעת משאבי ניהול בעודף. אנחנו בפרויקט G כפר סבא סיימנו את הפרויקט עם שמונה אנשים מהמשרד שלנו באתר, שזה הרבה מעבר למה שמקובל בענף בארץ, וזאת על מנת לתת מענה למספר נושאים שדורשים טיפול בו זמנית בפרויקט".
"לבנייה מהירה נדרש גם משרד אדריכלות פנים שלא נסמך על עובד אחד משום שהעניין דורש זמינות גבוהה ומהירה", מציינת אריאלה שניאור, יו"ר אגודת אדריכלי הפנים בישראל ובעלת משרד אריאלה שניאור אדריכלות פנים וקונספט. "בעולם הבנייה המהירה קיימת כבר 70 שנה, בישראל החלו לאמץ אותה רק ב-20 השנה האחרונות".
השאלה הבלתי נמנעת היא האם קיצור הזמנים מייקר את העלויות ליזם. "בסך הכל לא", אומר גבע, "מה שעולה יותר בביצוע נחסך באופן משמעותי בהקטנת עלויות מימון, כך שייקור עלויות הביצוע הוא זניח אל מול הקטנת עלויות המימון וקיצור הזמן הנדרש שלוקח להגיע להכנסות מהפרויקט".
יחד עם זאת, המהנדסים מודים שלשיטת ה-Fast Track ישנן גם חסרונות, מעבר לעלויות הביצוע הגבוהות יותר בעבודה מסביב לשעון ובלוח זמנים מתוח. "חיסרון אחד מתבטא בתהליך של Value Engineering שהוא בחינה של חלופות כלכליות-הנדסיות", אומר גבע, "בשיטת ה-Fast Track התהליך הזה מתבצע באופן חלקי ולא מלא. החיסרון המרכזי השני הוא שיש שינויים רבים באופן יחסי תוך כדי ביצוע, כלומר שתוך כדי הביצוע משנים תוכניות לקבלנים שמבצעים. אנחנו תוך כדי הביצוע מעמיקים את התכנון ומפרטים אותו ולכן נדרשים להוריד לביצוע שינויים בשטח".
