מגרש בשטח כדונם וחצי בשכונה ד' בבאר שבע, עליו בנוי מבנה הידוע כ"מרכז אורן", יועד לאזור מסחרי בהתאם לתוכנית משנת 1982. בשנת 1996, במסגרת תוכנית רחבת היקף שמטרתה לתכנן מחדש את האזור כולו, שונה ייעוד המגרש ל"אזור מגורים מיוחד משולב במסחר".
בעקבות מכירת הקולנוע, המהווה יחידה במרכז המסחרי, חויבו הבעלים בתשלום היטל בגין ההשבחה הנובעת מאישור התוכנית. השומה המכרעת, שנערכה ע"י השמאי מנחם מלוכנא, עסקה בטענות בעניין השווי, ניתוח עסקאות והפחתות בגין אי ניצול שטחי שירות ובניית חניות. התוצאות אליהן הגיע השמאי המכריע בכל אחד ממצבי התכנון גבוהות משמעותית משומות הצדדים (ראו טבלה). עם זאת, ההשבחה שנקבעה נמוכה בכ-20% מהדרישה המקורית.
טענה חלופית שנטענה ע"י שמאי הבעלים עניינה "פטור לאזור שיקום". מאחר שבמועד הקובע השכונה הייתה תחת הכרזה של שיקום, ניטען שעל פי החוק יש לפטור הבעלים מחובת תשלום ההיטל. בחוק נקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל "השבחה במקרקעין למגורים" המצויים באזור שהוכרז כשכונת שיקום. השמאי מלוכנא קבע, כי מדובר בפרויקט מובהק של שיקום שכונות שכל מטרתו לפתור עזובה והזנחה, ולפיכך "לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין אישור התוכנית".
על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר בראשות עו"ד גלעד הס, אשר הפך החלטת השמאי המכריע וקבע כי במקרה זה אין תחולה לפטור וכי הפטור האמור יחול אך ורק על מקרקעין ששימשו למגורים טרם אישור התוכנית החדשה.
לעניין זה נציין, כי אין זה מן הנמנע שעל החלטה זו יוגש ערר. לטעמנו, קיימת תרומה מהותית לשיקום במתן פטור ליחידות דיור חדשות שתתווספנה במסגרת תוכנית השיקום. תוספת שטחי מגורים מאפשרת החדרת אוכלוסיה חדשה וחזקה ושינוי המרקם הקיים, אין זה מן הנמנע שזו הייתה כוונת המחוקק כאשר קבע פטור למגורים באזורי שיקום. זאת לעומת גישת ועדת הערר אשר מצמצמת בפרשנותה את הוראות החוק ומייחסת הפטור רק לשיפוץ והרחבת דירות קיימות.
בהזדמנות זו ניתנה ע"י ועדת הערר החלטה חשובה לגבי גדר סמכויותיו של השמאי המכריע ונקבע, כי השמאי המכריע מוסמך להחליט בכל המחלוקות הנובעות מהעניין המובא בפניו, שמאיות או משפטיות, ועליו ליתן שומה כוללת המתייחסת לכלל הטענות.
* ■■הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל הוא נציג לשכת השמאים במועצת השמאים.
