שנתיים לאחר שחברת הדירוג S&P מעלות החלה בגל אגרסיבי של הורדות דירוג לחברות הנדל"ן, נראה כי ישנם ניצנים לשינוי המגמה. חברת הדירוג עדכנה הבוקר על העלאת דירוגן של שתי חברות מהמגזר בדרגה אחת: דירוג האג"ח של דרבן הועלה מ-A מינוס ל-A, וזה של קרן הנדל"ן ריט 1 מ-A ל-A פלוס. תחזית הדירוג שניתנה לשתי החברות יציבה.
המגמה החיובית של מעלות היא מפתיעה, בעיקר לאור הדברים שאמרה רק לפני כשלושה חודשים מנכ"לית החברה, דורית סלינגר. במסגרת ועידת הנדל"ן של "גלובס" שנערכה בסוף מארס, אמרה סלינגר: "אני לא רואה ב-2010 העלאת דירוגים. אני לא חושבת שהמצב עכשיו מייצג שיפור משמעותי".
במעלות מדגישים היום את הסלקטיביות, ולא בטוחים כי יהיו העלאות דירוג נוספות בהמשך. גדי בארי, סמנכ"ל וממלא מקום מנכ"לית מעלות, התייחס לכך: "אין ספק שהיום ההרגשה היא קצת יותר טובה, אבל אנחנו מאוד זהירים. בשתי החברות ראינו תהליכים חיוביים. אבל זה שהעדכון לגביהן יצא באותו יום זה מקרי, ולא משהו שיהפוך לטרנד עם העלאות דירוג גורפות".
בוחנים כל חברה לגופה
לגבי שינוי הגישה כלפי החברות, בארי מציין כי "אם במאי 2008 שמנו ענף שלם ברשימת בדיקה (credit watch, א"ל), היום הגישה יותר סלקטיבית. אנחנו בודקים כל חברה, ואיפה שאנחנו חושבים שמגיע שיפור - אנחנו לא חוששים מכך. מה שאמרה דורית מתקשר לדברים שרואים עכשיו. אף אחד לא אומר שהמצב נפלא. אנחנו מסתכלים בזהירות על הדברים, בוחנים כל חברה לגופה, ואם מרגישים יותר בנוח - מבצעים פעולה".
לדברי בארי, "בגדול, התחזית לענף עדיין שלילית, וניתן לראות זאת לפי כמות החברות שמצויות באאוטלוק שלילי לעומת ענפים אחרים. כ-50% מהחברות בתחום הנדל"ן עדיין בתחזית שלילית, וזה הכיוון החזק יותר. אבל לא נפסול גם צעדים לכיוון השני, כמו שביצענו".
באשר דרבן הסבירו במעלות, כי העלאת הדירוג נעשתה לאור שיפור בפרופיל הפיננסי של החברה. לפי מעלות, דרבן מציגה "שיפור מתמשך ביחסי הכיסוי, תוך התייצבות של רמות המינוף".
דרבן היא חלק מקבוצת חברות הנדל"ן שבשליטת אליעזר פישמן, ועיקר פעילותה מתרכז בנכסים מניבים בארץ, בגרמניה ובקנדה. בעניין הפעילות השוטפת בנכסיה מציינים במעלות, כי "על אף ירידה בתפוסות הממוצעות, במהלך 2009 נצפתה עלייה ברמת ההכנסות משכירות, והפרופיל העסקי נשאר יציב כבעבר".
במעלות מעריכים כי "החברה תמשיך לשמור על הפרופיל הפיננסי הנוכחי גם בשנים הבאות, תוך המשך יצירת תזרים מזומנים חיובי מפעילותה, וללא הגדלת היקף פעילות הייזום מסך הפעילות".
את העלאת הדירוג של ריט 1 זוקפים במעלות להרחבה מתמשכת של תיק נכסיה, לאחר שבתחילת השנה רכשה כמחצית משלושה מרכזים מסחריים מגזית גלוב בהשקעה של 315 מיליון שקל. בנוסף, הם מציינים לחיוב את עמידת ריט 1 ביעדים פיננסיים, ואת הסדרת הסכם השכירות עם חברת תפרון שנקלעה לקשיים.
ריט 1, שהוקמה ב-2006, היא קרן השקעות בנדל"ן המאפשרת למשקיעים בה להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים. מאז הקמתה רכשה הקרן נכסים מניבים ברחבי הארץ בשווי של כ-1.4 מיליארד שקל.
במעלות מציינים, כי העסקה עם גזית גלוב "הגדילה את הפיזור בין הסגמנטים השונים של הנדל"ן המניב, תוך שמירה על הפרופיל הפיננסי. בנוסף, התוצאות העסקיות של החברה ברבעון הראשון מצביעות על מימוש תחזית החברה ועמידה ביעדים שנקבעו, לרבות שמירה על יחסים פיננסיים שמרניים, שאפיינו אותה עד כה".
אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"