הדחף המטורף לקדם תוכניות בנייה למגורים, הרבה פעמים במגדלים שמיועדים בעיקר לבני המאיון העליון, בולט בכל גוש דן וספיחיו - עד שמגיעים ללשכת ראש עיריית ראשון לציון, דב צור. ב-19 חודשי כהונתו הוא מנסה להנחיל מדיניות שמשנה כיוון: מההתפשטות המתמדת של מספר יחידות הדיור שאפיינה את העיר בעשורים האחרונים, תחת מדיניותו הידועה של ראש העיר הקודם, מאיר ניצן - לעבר האטה במגמת התרחבות המגורים והעברת המשקל להגברת התכנון לשטחי תעסוקה בעיר, שבולטת בייצוא כוח העבודה שלה לערים אחרות.
בתקופה שבה לא מעט ערים בישראל מקדמות את פתרון הפינוי בינוי, שלא בהכרח קורם עור וגידים, יוצא צור נגד השיטה ומציע אלטרנטיבות משלו. לדבריו, "אם במרכז הוותיק של ראשון לציון מתגוררים 70 אלף איש בבתים שראויים לפינוי בינוי, והיחס פה הוא 1 ל-5, זה אומר שאני צריך להוסיף עוד 280 אלף תושבים לעיר הוותיקה. זה בלתי אפשרי. אם למשל יבואו לבקש פינוי בינוי בבניין מסוים, ישן ומגעיל, ונאשר - אבל לבניין השכן לא נאשר בגלל שיש לנו בעיית צפיפות בעיר, זה לא יעבור את מבחן בג"ץ.
"כשהגעתי לתפקיד הסתובבו עורכי דין בכל הרחובות. כל אחד ייצג רחוב אחר, ואמר 'אני רוצה פינוי בינוי'. התושב מקבל בית חדש, בדרך כלל גדול ב-30%, עם לובי חדש, וזה משפר את מצבו בחצי מיליון עד מיליון שקל - אמריקה. פתאום בא ראש עיר חדש ואומר לו 'אדוני, אין פינוי בינוי יותר'. למה? כי אני אהרוס את העיר אם אעשה פינוי בינוי".
"פינוי בינוי לא מופיע כמעט בשום מקום בארץ - רק הדיבורים עליו הם רבים. בראשון לציון יש חמש תוכניות מאושרות. אחת, במתחם סלע, נמצאת בתהליך עבודות, ואני מאוד מודאג. לקחו שטח של 200 יחידות דיור והולכות להיבנות 1,400 - אלה מגדלים אימתניים. מה הבעיה? בבנייה לגובה יכולים לחיות לאורך שנים לרווחה רק עשירים. למה? כי הוצאות האחזקה בבנייה לגובה הם 500 שקל לדירה לחודש. אלה שנמצאים היום בבניינים שראויים לפינוי בינוי במקרה הטוב משלמים 30-50 שקל ועד בית. כתוצאה מזה שיהיה להם בית חדש, ההכנסה שלהם לא תגדל. הם לא יעברו למקום עבודה חדש. אז יכול להיות שהם ימכרו את הדירה ויעברו לדירה במקום אחר. אבל אם לא? אז הם יגורו בבניין שהם לא יוכלו לשאת בהוצאות האחזקה שלו, וכך יתחילו קשיים באחזקת הבניין וסלאמס בני 16 קומות אפשר לראות גם בציר תל אביב. זו לא חוכמה להגיד פינוי בינוי. זה פתרון קסם, אבל מה אחריו? אז עשית פינוי בינוי, אבל הכביש נשאר אותו הכביש והשטח אותו שטח. איפה אתה מאפשר את גינות המשחקים למשל? אלה בטח יהיו משפחות צעירות וכשהן ירדו למטה הן ילכו מכות על הנדנדה ואתה לא יכול לבנות נדנדה אחת על השנייה. זה מבהיל במחשבה לט ווח ארוך. לכן, פינוי בינוי צריך להיות במשורה, הוא צריך להיות חכם".
חוצים מוקדם מדי את הרבע מיליון
על הניסיון של מועצת העירייה הנוכחית לאזן את התפתחות הנדל"ן לתעסוקה אל מול התפשטות הנדל"ן למגורים, אומר צור: "ראשון לציון היא עיר שהתפתחה מאוד מבחינת מגורים ב-25 השנה של כהונת קודמי (מאיר ניצן - מ.מ). היא גדלה מ-100 אלף איש לכמעט 250 אלף. להיות בעיר גדולה או בעיר קטנה זה עניין של טעם אישי, אבל זו כבר עובדה קיימת. בדרך כלל מקובל שבהתפתחות נכונה של עיר יש התפתחות מקבילה של המגורים ושטחי התעסוקה. לא בכל הערים זה אפשרי, ולא בכולן זה קורה. ב-1999 תוכננה תוכנית אב לעיר שקבעה שראשון צריכה להגיע ל-250 אלף תושבים ב-2020. לפי נתוני משרד הפנים יש היום 247 אלף תושבים, ולפי הלמ"ס 230 אלף. אנחנו נחצה את ה-250 אלף הרבה לפני 2020, והמגמה הזו הדאיגה אותי, זו מגמה לא טובה.
"עם גלי העלייה של שנות ה-90 התפתח בראשון מערב אזור תעשייה, בעיקר מסחרי, עם קניון הזהב וכל הקניונים מסביב, והאזור התפתח באופן חריף מדי עד שלפני 15 שנה היה מיתון ממוקד שגרם לקניונים להיסגר. הגידול ההוא איזן במשהו את הגידול באוכלוסיה, אבל בעשר השנים האחרונות נפתח פער לטובת המגורים. כיוון שראשון לא הסתמנה כעיר תעסוקה, לא התפתח פה שום דבר מיוחד מאז. זה גרם לכל מיני תופעות שליליות, כמו העובדה שלמעלה מ-60% מתושבי ראשל"צ עובדים מחוץ לעיר. בערים הגדולות האחרות - תל אביב, ירושלים, חיפה ואשדוד, המצב הפוך: הן מייבאות עובדים אליהן, במספרים גדולים יותר מהמספרים שהן מייצאות החוצה.
"זה עושה משהו לכלכלת העיר. אם מישהי עובדת בהנהלת בנק לאומי בתל אביב, בצהריים היא הולכת לקנות מנת שווארמה עם שתייה ב-30 שקל - תחום ההסעדה בראשון הפסיד אותה. אם מכפילים זאת ב-30 אלף איש וב-200 יום בשנה, מגיעים למחזור שנתי של 200 מיליון שקל - רק בענף ההסעדה. לא דיברנו על האפשרות שאותה עובדת קנתה גם שמלה כי היא עברה ליד חלון ראווה. בנוסף, אנחנו בעירייה חיים בעיקר מארנונה של עסקים. אנחנו 'מפסידים' על הארנונה של המגורים. כל משפחה בראשל"צ עולה לקופת העירייה 8,000 שקל בשנה מעבר לארנונה שהיא משלמת. מאזנים את זה עם הארנונה לעסקים, שמשלמים פי שלושה למ"ר בהשוואה למגורים, והם גם זקוקים למעט שירותים מהעירייה. ככל שאתה גדל במגורים ולא מאזן זאת בגידול בתעסוקה, אתה מתחיל להעיק על קופת העירייה. מה עשה צבי בר ברמת גן? הוא ניצל את הנגישות לנתיבי איילון, איפשר הקמה של מגדלי משרדים והצליח להעשיר את קופת העירייה".
אופציות לצעירים
מה דעתך על הבאז הארצי לדיור בר-השגה, הדרישה לדירות קטנות?
"זה רעיון הכרחי. בראשון זה מתקשר לדירות לזוגות צעירים. העובדה שראשון היא עיר מאוד אטרקטיבית למגורים ושמחירי הדירות בה התייקרו מאוד, עוד יותר מרמת המחירים הגבוהה שהייתה קיימת, גורמת לכך שאם אנחנו רוצים לשמור את הצעירים שלנו פה, אנחנו צריכים להציע להם אופציות. חלק מהרעיון הוא לנסות להוסיף דירות של שלושה חדרים, שבדרך כלל לא מייצרים פה. היה טרנד של בניית דירות ארבעה וחמישה חדרים כדי להביא אוכלוסיה מבוססת. אני חושב שגם אנשים שגרים בדירת שלושה חדרים בסופו של דבר יהיו אוכלוסיה מבוססת, זה רק תהליך, ולכן אנחנו רוצים להשאיר אותם כאן. בנחלת יהודה אנחנו מאפשרים לקבלנים להוסיף דירות בתנאי שהתוספת היא של דירות 2-3 חדרים וכן שחלק מהדירות בתוכנית המקורית יוסבו לשלושה חדרים, במחיר סביר יותר. כן אנחנו מריצים תוכנית לשטח ציבורי שהופקע בזמנו ובהסכמת הוועדה המחוזית נשנה את הייעוד לדיור בר השגה לצעירים".