בזמן שכולם עסוקים בעיקר בהקמת ועדות, הסקת מסקנות והפרחת סיסמאות וכותרות, בלט בשבועות האחרונים המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, שגם עשה ולא רק דיבר על צינון שוק המגורים הלוהט. שתי הנחיות של המפקח לבנקים - ריתוק יותר הון מול כל הלוואה לקבוצות רכישה והגבלת שיעור המימון לרכישת נכס ל-60% בלבד, גורמים לפי שעה לעצירת מומנטום העליות בשוק, הרבה יותר מכל מהלכי הממשלה המדומים.
יואב להמן, לשעבר המפקח על הבנקים, מדגיש בראיון ל"גלובס" כי "המטרה של חזקיהו היא לאו דווקא להשפיע על מחירי הדיור, אלא להגביל את החשיפה של הבנקים לסיכון. אנחנו היינו כל הזמן במצב שבו לבנקים הישראלים, בשונה למשל מהבנקים האמריקנים, הייתה חשיפה מאוד שמרנית והם לא הרחיבו את שיעור המימון מהנכס בצורה קיצונית. בשונה מהם, מחירי הנדל"ן אצלנו במשך כעשור דשדשו ואפילו ירדו ריאלית כך שגם מהכיוון הזה לא היה סיכון משמעותי.
"אבל בתקופה האחרונה חלה תפנית: המחירים המריאו, שיעורי המימון עלו, והוראות הפיקוח על הבנקים אפילו הקלו על כך: אימוץ הכללים הבינלאומיים של באזל 2 הביא להפחתת דרישת ההון מהבנקים על הלוואות משכנתא, ובכך הקלו על הבנקים להרחיב את האשראי. זה בדיוק התהליך שעלול להביא לחשיפת יתר שממנה, במצב של היפוך מגמת מחירי הדיור, עלולים להיפגע קודם כל בעלי הבתים שהם גם הלווים במשכנתא, ואחר כך גם הבנקים. התפקיד של הפיקוח על הבנקים, אם הוא רואה תופעה כזו שהופכת או מנפחת בועה, לעצור את התהליך באיבו".
אשראי לתוספת המחיר
כיום מכהן להמן כיו"ר חברת "שכל", ראשי תיבות 'שיפור כלכלי לצרכן' ("המטרה שלנו זה להביא ערך לצרכן. ברמת הצריכה הקיימת שלו בתחום הבנקאות, התקשורת והביטוח נמצא אזורים בהם הוא משלם כסף מיותר"). לשיטתו, בכל הנוגע לשוק הדיור, המפקח על הבנקים צריך לשקול בחיוב לנקוט בצעדים נוספים לצינון השוק.
"הייתי שוקל להחריף את הצעדים, על ידי החזרת דרישות ההון המחמירות על שיעור המימון גבוה: אסור שהבנקים ישתתפו בחגיגה, כי יש להם כוח מימון עצום. ברגע שהם שופכים כסף בנדיבות לשוק הזה, כאשר מלאי הדירות הוא נתון, ומאפשרים ללווים לקנות דירות במחירים מתנפחים ובהיקפי הלוואות גדלות והולכות עד למעבר ליכולתם להחזירן, הם תורמים להיווצרות הבועה הבאה. האשראי הבנקאי בכללותו לא גדל בתקופה האחרונה, בעוד שהאשראי למשכנתאות רשם גידול משמעותי. לאור הגידול המהיר במחירי הדירות שהקביל לכך, אני לא בטוח שעיקר גידול האשראי הבנקאי לא מימן בעצם את תוספת המחיר, במקום לממן גידול בכמות הדירות".
הגענו למצב של בועה?
"אני חושב שעדיין לא. אבל הקונים צריכים כבר לחשוב טוב לפני שהם עושים צעד. רמת המחירים הנוכחית יותר גבוהה ריאלית משהיתה לפני 10 שנים. מזה שנה וחצי נרשמה עלייה מהירה שתיקנה ויותר את הירידות שהיו. השאלה לאן זה הולך הלאה, תלוי בביקוש, תלוי בהיצע, תלוי במימון. את כל השילובים האלה, אני לא יכול לחזות. אני רק אומר שכל אחד צריך לחשוב היטב לגבי עצמו, האם הוא מסתכן, או האם הוא קונה לו בביטחה את הנחלה שתשמש אותו עוד שנים רבות.
"צריך לעקוב בזהירות. לכן גם שומעים את הנגיד ואת המפקח מדברים על התופעה ומתריעים מפניה. הלקוחות צריכים להבין שזה לא בטובתם להיתפס עם דירה שקנו ביוקר - סיכון מיוחד יש לאלה שעשו זאת בהתבסס על הלוואה בריבית משתנה, כי אם תשתנה מגמת הריבית, והיא תשוב ותעלה, כושר ההחזר שלהם יהיה לחוץ יותר. הם עלולים למצוא עצמם בין הפטיש לסדן. אם ימכרו את הדירה יפסידו, אם לא ימכרו, יתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא".
- בינתיים, בגלל ההוראות החדשות, לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה ללא עזרת הבנק.
"אם התנאים לא בשלים, אם הדירה מעבר ליכולתם, עדיף שיחכו מאשר שיכנסו לאיזה משחק הימורים שעלול לפגוע בהם. רכישת דירה לזוג צעיר זו עסקת חיים כמעט וצריך לשקול אותה היטב. אם רוצים לעזור להם, צריך להגדיל את היצע הדירות שמוקצה להם, ולא להעמיס עליהם עוד הלוואות לרכישת דירות במחיר יקר יותר. אשראי בנקאי זה לא השלמת הכנסה. כך חשבתי בעניין האוברדרפט, וכך אני חושב בתחום המשכנתאות. אשראי זה לא מתנה. זה שמאפשרים לך לקחת הלוואה, לא עושים לך טובה. מוכרים לך מוצר בנקאי שאתה משלם עליו ריבית וצריך לשקול טוב אם כדאי לך לקחת את המוצר הזה. חשוב שלא יווצר בישראל דור חדש של נפגעי משכנתאות. אם הנגיד והמפקח מתחילים לדאוג מהמגמה, זה אומר דרשני. צריך לזכור, שהבנק לא יתחיל להפסיד את הכסף שלו, אלא רק אחרי שהלווה יפסיד הרבה יותר".
- מה לגבי "גזרות" המפקח ורשות המיסים החדשות על קבוצות הרכישה?
"צריך להשוות את התנאים לשחקנים השונים. אין שום הצדקה שחלק יקבלו הקלות מס או מימון "בעזרת השם" - "קבוצת רכישה" במקום "חברת בנייה". מרגע שקבוצות הרכישה הפכו ליזמיות גדולות מימדים, במקום התארגנויות צנועות של משתכנים, הסיכון הפיננסי שלהן לבנקים הפך משמעותי מאד. כל עוד הפרויקט לא הושלם, הוא דומה בסוגו, בהיקפו ובסיכוניו לזה של אשראי לבנייה ולא לאשראי לדיור (משכנתא). גם ההגנות על המשתכן פחותות באופן משמעותי, ולכן נכון היה להוציא את ההבהרה של הפיקוח על הבנקים. אני גם תומך, ככלל, בביטול אפליות מיסוי - אם דרוש עידוד בצורת מיסוי בתחום, יש לתת אותו לכולם. יחד עם זאת, צריך להביא בחשבון שהוראות אלה פועלות בכיוון ההפוך מהכיוון הדרוש כעת - שהוא הגדלת היצע הדירות. לכן חשוב למצוא דרכים מפצות להשגת הגדלת ההיצע".