האם כדאי למחזר את המשכנתא? למי שלא עשה זאת, כדאי לבדוק את העניין: מבדיקת 4 מקרים ספציפיים של נוטלי הלוואות עולה כי ב-3 מקרים מתוך הארבעה - המיחזור משתלם.
ההבדלים שנמצאו בהחזר החודשי מגיעים עד 385 שקל לחודש, והחיסכון הכולל בנטילת ההלוואה נע במקרים הללו מגיע עד ל-58 אלף שקל.
את הבדיקה ביצע "גלובס" באמצעות חברת "שכל" (שיפור כלכלי לצרכן), שהוקמה לפני כחודשיים על-ידי יואב להמן, לשעבר המפקח על הבנקים, ושאול פסטרנק, לשעבר נשיא לשכת סוכני הביטוח. החברה מספקת ייעוץ ללקוחות פרטיים בתחומי התקשורת, הבנקאות והביטוח, במטרה לזהות את הסעיפים שבהם הם יכולים לחסוך.
מדוע זה קורה?
בעקבות המשבר הכלכלי בעולם, השלכותיו על המשק הישראלי והצעדים שנקטו בנק ישראל והממשלה, ירדו שיעורי הריבית ירידה חדה מאד בהשוואה לעבר הלא רחוק. להתפתחות זו השלכות משמעותיות מאד על כדאיות מיחזור הלוואות המשכנתא, ובמיוחד ההלוואות צמודות המדד בריבית קבועה.
"לא זו בלבד שהריביות לכל טווחי הזמן של ההלוואות ירדו, אלא שהריביות על ההלוואות הקצרות יותר ירדו אפילו באופן חד יותר", מסביר יואב להמן. "משמעות הדבר, שאם לפני כ-10 שנים לקחת הלוואת משכנתא ארוכה - נניח לכ-20 שנה, תוכל ליהנות מירידת ריבית משמעותית יותר (כי המיחזור כעת יהיה לתקופה קצרה יותר), ועם זאת, עדיין נותרו די שנים כדי ליהנות מכך. אין סיבה להמשיך לשלם את הריבית הגבוהה יותר".
הכול תלוי בריבית המיחזור
להמן מדגיש כי חשוב מאד לשים לב היטב לגובה הריבית בה תצליחו למחזר את ההלוואה: מאחר שעמלת הפירעון המוקדם מחושבת על בסיס ריבית ממוצעת שמפרסם בנק ישראל, אם ריבית המיחזור שלכם תהיה גבוהה מריבית זו - כדאיות המיחזור יורדת במהירות.
כך, למשל, אם מיחזור ההלואות הנ"ל יהיה בריבית של 3.5%-3.6% (במקום 2.5%-2.9%), כבר אין שום כדאיות למיחזור המשכנתא - למרות שריבית זו עדיין נמוכה באופן משמעותי מהריבית המקורית על ההלוואה. ברור שמיחזור בריבית גבוהה עוד יותר יניב הפסד כלכלי של ממש.
נכון הוא, מסביר להמן, שמיחזור ההלוואה יחייב תשלום עמלת פירעון מוקדם לבנק, המחושבת על בסיס הפרשי הריבית, אך הוראות בנק ישראל מחייבות את הבנקים לתת הנחה מעמלה זו ככל שהלוואתך ותיקה יותר: שיעור ההנחה המרבי מגיע ל-40% בהלוואות משלימות בנות למעלה מ-4 שנים, ו-30% הנחה בהלוואות המשכנתא האחרות בנות 5 שנים ומעלה.
על מנת שלא תצטרך להשיג סכום חד-פעמי מיידי לצורך תשלום עמלת הפירעון המוקדם, תוכל לפרוס עמלה זו "לתוך" ההלוואה הממוחזרת, וכך תוכל פשוט להרוויח מהקטנה לא מבוטלת של התשלום החודשי, כשה"מחיר" היחיד לכך יהיה הטרחה המסוימת בה כרוך ביצוע המיחזור.
אגב, אחרי תקופה טובה לנוטלי משכנתאות, נראה שהם יידעו ימים קשים יותר: התקנות החדשות עליהן הכריז לאחרונה בנק ישראל יגבילו את הבנקים בשיעור ההלוואה שיוכלו לתת לרוכשי הדירות, ואם עד היום ניתנו הלוואות של עד 70% מערך הנכס - יידרשו היום הרוכשים להציג 40% הון עצמי.
ההנחיות מגיעות לאחר תקופת שיא בנטילת משכנתאות: היקף המיחזורים בשנה שעברה היה גבוה במיוחד - 7.3 מיליארד שקל - לעומת 3.8 מיליארד שקל בשנת 2008. נראה כי שינויי הריבית החדים העירו לווים רבים מרבצם, והתחושה היא שכמעט כל מי שיכול היה, מיחזר את ההלוואה.
7 טיפים לפני ההחלטה למחזר משכנתא
אם הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית וסכום ההלוואה והזמן הנותר עד לסיום ההחזרים הם משמעותיים, בדקו אם כדאי למחזר.
מומחי חברת שכ"ל מסבירים איך:
1. בדיקת כדאיות: הגישו לבנק בקשה (בכתב) לקבלת המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם והעברת ההלוואה לבנק אחר. הבנק מחויב לתת מידע זה ללא תשלום תוך כשבוע.
2. השוואת מחירים: מצוידים במידע זה בדקו בבנק נוסף או שניים באיזו ריבית הם יעמידו לכם הלוואה בסכום ולפרק הזמן שנותר בהלוואתכם (בקשו מהם לחשב זאת תוך הוספת עמלת הפירעון המוקדם לתוך ההלוואה הממוחזרת) - ובחנו בכמה יפחת התשלום החודשי בהשוואה לתשלום הנוכחי.
3. סוגי משכנתא: הקפידו להשוות הלוואה זהה מבחינת המאפיינים שלה. יתכן כי יציעו לכם להקטין את ההחזרים החודשיים גם באמצעות החלפת סוג ההלוואה להלוואה בריבית משתנה (שהריבית עליה כיום נמוכה ביותר), אך זכרו כי שינוי כזה כרוך גם בסיכון: אם הריבית תתייקר בעתיד - התשלום החודשי שלכם יגדל בהתאם.
4. תמריצים נוספים: בדקו אם מוכנים לתת לכם תנאים מיוחדים למיחזור ההלוואה (לשאת בחלק מהעלויות בבנק האחר ו/או לפטור אתכם מחלק מהעלויות אצלם).
5. חזרה למקורות: מצוידים בכל המידע שאספתם - חיזרו לבנק שלכם ובדקו מה הוא מוכן להציע לצורך מיחזור ההלוואה אצלו, והתמקחו עמו (זכרו כי בכל זאת נוח יותר למחזר את ההלוואה בבנק בו נלקחה ההלוואה מלכתחילה).
6. מבחן הריבית: אם הריבית שהשגתם קרובה לריבית הממוצעת על-פיה מחשב הבנק שלכם את עמלת הפירעון המוקדם (אסור שהיא תהיה גבוהה ממנה ביותר מחצי אחוז) - סביר להניח כי המיחזור כדאי לכם.
7. מתי למחזר? רק אחרי ש"סגרתם את כל הפינות" ומצאתם כי הדבר כדאי - בצעו את המיחזור בבנק בו נלקחה ההלוואה הראשונית, או בבנק אחר שמציע לכם תנאים טובים יותר.