כשדלית בראון הגיעה לפני שלוש שנים למבני תעשיה , שוק הנדל"ן היה בשיאו. חברות קנו נכסים בחו"ל וגייסו בקלות כספים, המניות זינקו, וכולם נהנו. אלא, שכעבור זמן קצר השתנתה בקיצוניות האווירה בשווקים, ובראון נאלצה להוביל לראשונה חברה גדולה בתקופת משבר.
"כשהגעתי, אמרו לי 'תקני', ואחרי מספר חודשים אמרו לי 'תבדקי מה עוצרים'. נכנסתי בדיוק בהייפ, וחצי שנה אחר כך המציאות השתנתה. אבל זה מה שעושה את החיים מעניינים, לא?", היא מספרת בראיון ראשון ל"גלובס".
"בסופו של דבר, מבני תעשיה לא התפרעה. היה משבר בעולם ובענף, אבל החברה תמיד הייתה מאוד יציבה, וצריך להבדיל אותה מהרבה חברות שהשקיעו בקרקעות ובייזום בכל מיני מקומות שונים בעולם", היא מוסיפה.
- אבל היו לכם קרקעות באזורים שנפגעו מאוד במשבר, כמו הודו וארה"ב.
"יש לנו פורטפוליו עשיר של נכסים מניבים. אז אם חברה שברשותה 2 מיליון מטר נכסים מניבים, משקיעה בקרקעות לצד תזרים מזומנים יציב שיש לה, זה עדיין סביר. נכון שהיה צריך לדחות חלק מהתוכניות, אבל הרכישות טובות. ברור שצריך לחכות לדוגמה עם הקרקע בניו יורק, אבל זו עדיין קרקע בניו יורק ולא בקזחסטן, או מקומות כאלה.
"כמו כן, השוק אמנם היה בפאניקה, אבל עדיין המניות שלנו נסחרו במחירים יותר גבוהים משמעותית, וכשמניות נדל"ן אחרות נחתכו ב-70%, המניות שלנו ירדו בפחות מ-40%. השוק ידע לתת משקל ליציבות של החברה".
- ובכל זאת, זה לא מלחיץ לנהל חברה בתקופת משבר כזו?
"ידעתי שהחברה טובה ויציבה, וצריך לשדר את זה החוצה למי שלא יודע. מי שמכיר את החברה ידע שאין שום סיבה לפאניקה - אנחנו חברה רב לאומית, ופועלים בעשר מדינות, אז ידענו שהמשבר מגיע עוד לפני שאנשים פה ידעו. זה לא בא לנו בהפתעה, וביצענו מימושים לפני שהמשבר הגיע לשיאו. כך למשל, מכרנו את מבנה סלקום בהרצליה תמורת 330 מיליון שקל ב-7% תשואה, ממש שנייה לפני שכל השוק נכנס לסחרור".
"לא קנינו קרקעות בסהרה"
- ביצעתם לא מעט מחיקות בפעילות ברוסיה והודו, זה לא מטריד אותך?
"את רוב ההשקעות האלו שלנו כבר מחקנו בספרים. זאת אומרת, מפה יהיה רק אפסייד, שכן הקרקעות עדיין אצלנו. צריך להסתכל על זה כריצה למרחקים ארוכים. לצד ההשקעות שלנו בהודו, רוסיה ובחבר העמים, יש השקעות בעשר מדינות ונכסים מניבים שנותנים בסיס מאוד מאוד חזק, שמאפשר לשאת על הגב שלו את ההשקעות האלה".
- מה המצב בחברה הבת מירלנד הפעילה ברוסיה, שמנייתה נחתכה מהשיא בכ-90%?
"לא מדובר בחברה שאין לה בסיס. יש לה כבר לא מעט נכסים שמניבים ונותנים לה תזרים מזומנים. זו חברה שיש לה הרבה פרויקטים בבנייה, ובחלקם הושלמה הבנייה במהלך המשבר. בכל מקום בעולם, בטח בישראל, עד שמקבלים אישורים של תכנון, רישוי ובנייה זה שנים. יש מצבים שהכול עולה, או יכול להיות עיתוי שהכול למטה, אבל אם אתה יודע לקנות את הקרקע במיקום טוב, ויודע שיש שוק למה שאתה בונה, בסוף זה מוכיח את עצמו.
"לכן, צריך להסתכל על מירלנד לעומת חברות אחרות שפועלות ברוסיה, ולראות איזה נכסים יש לה, מה היא בונה, מה מצב הקרקעות שלה, בכמה היא קנתה. והיא קנתה את הקרקעות במחירים זולים".
- ומה לגבי החשיפה שלכם להודו?
"אם מדברים על טווח ארוך, אז הודו לדוגמה זה שוק שמצד אחד קשה לפעול בו וצריך שותפים ואורך רוח, ומצד שני האוכלוסייה שם היא שנייה בעולם מבחינת כמות האנשים הצעירים מתחת לגיל 30. זה שוק שצריך להיות בו - אם לא עכשיו, אולי עוד שנתיים, או ארבע שנים, אבל מתישהו זה יקרה. קנינו קרקעות ומרכז מסחרי, ואמנם יש לנו שם הסתבכות עם שותף מקומי, אבל גם זה ייפתר".
האינטואיציות של פישמן
את מתארת תמונת מצב אופטימית, ובכל זאת, אין איזה לקח שלמדתם מהמשבר?
"לא, כי לא עשינו דברים שאני מצטערת עליהם. לא קנינו קרקעות במקומות בעייתיים - רכשנו נכסים שעדיין שווים את מה ששילמנו עליהם, אם היום קצת פחות, אז מחר קצת יותר. לא קנינו קרקע במדבר סהרה שאין מה לעשות איתה".
אמנם המצב של מבני תעשייה, שבשליטת אליעזר פישמן, הוא טוב יחסית. אבל במהלך המשבר מצבן של חלק מחברות הנדל"ן האחרות בקבוצת פישמן, לרבות החברה האם כלכלית ירושלים, היה הרבה יותר בעייתי.
הדבר לא השפיע גם עליכם?
"יש לזה דווקא יתרונות. מצד אחד אנחנו חלק מקבוצה שיש בה עוד חברות, ומצד שני זו קבוצה שהבעלים שלה הוא אחד האנשים הכי משמעותיים בשוק הנדל"ן בארץ, והשוק יודע לתת לזה מחיר. השוק גם יודע שלאליעזר פישמן יש ראייה מאקרו כלכלית וידע שלמעטים יש".
חילקתם דיבידנד של 100 מיליון שקל ב-2009 ולפני כן 103 מיליון שקל ב-2007 - שנים לא קלות שבהן יכולתם לנצל את הכסף ולהתרחב, והרקע היה מצבה של כלכלית, שנדרשה לשפר נזילות. אז באמת אין השפעה למצב של החברה האם?
"מדיניות הדיבידנד נקבעת על ידי הבעלים, וגם צריך לזכור שמי שנהנה ממנה זה לא רק הבעלים אלא כל בעלי המניות. 20% מהמניות שלנו מוחזקות על ידי הציבור. חברה בריאה מחלקת דיבידנד. זאת החלטה של בעלים, ואני בסך הכול מנהלת ומכבדת כל החלטה. זה לא מקומי להביע דעה על מדיניות חלוקת הדיבידנד".
פישמן הוא צנטרליסט, או שהוא נותן יד חופשית?
"אליעזר פישמן הוא יו"ר החברה, ויש לו ראייה של כל חברות הנדל"ן בקבוצה. הוא סומך על המנהלים שלו, אבל מצד שני מעורב בהרבה מאוד דברים, בהיבטים הפיננסיים של הרכישות בחו"ל. הדומיננטיות היא בראיית המאקרו ובשווקים השונים, והאינטואיציות שלו. לכמה אנשים בשוק יש אינטואיציות כמו של פישמן? לדעתי הוא יחיד במינו. "הוא מעורב בדברים האלה, ובוודאי שאני נהנית מזה, אבל הוא סומך על המנהלים שלו, נותן להם את המקום. אני נהנית מאוד לעבוד איתו".
"בועה? תבדילו בין פריפריה ל'מדינת ת"א'"
בראון, שנולדה בשכונת אחוזה בחיפה, הגיעה למבני תעשיה לפני כשלוש שנים, לאחר 12 שנים בחברת רד בינת נכסים, שם הקימה את תחום הנדל"ן ועמדה בראשו.
כשהיא רואה מהצד את הרעש התקשורתי שמעורר ענף הנדל"ן בישראל, עם החששות מבועה, היא לא מבינה על מה המהומה הגדולה. "משנת 2000 ועד לפני שנה וחצי, הייתה שחיקה במחירי הדירות באופן משמעותי. העלייה בתשומות הבנייה הייתה 40% במשך עשר השנים האחרונות, ומחירי הדירות בקושי עלו", אומרת בראון. "עד לפני שנה וחצי כל הזמן הייתה שחיקה ריאלית במחירי הדירות, וזאת אחת הסיבות שקבלנים לא בנו. אחר כך היה משבר ואי אפשר היה לקבל מימון, והדבר היחידי שהציל את השוק הזה הוא העובדה שכל שנה בונים בו בממוצע 30 אלף יחידות דיור, ויש ביקוש ליותר מכך".
- אז אין בועה בתחום הדיור?
"אם מדברים על בועה, אולי מתכוונים לאזור מסוים וסגמנט מסוים - של דירות יוקרה בתל אביב. יש הבדל בין פריפריה לבין 'מדינת ת"א'. יש הרבה אנשים שמחפשים דירות בת"א, וזה לא אומר שבפריפריה המחירים גבוהים. המחירים בבאר שבע ובחיפה לא עלו בצורה משמעותית".
- ובכל זאת, המחירים עולים בתקופה האחרונה. מה צריך לדעתך לעשות?
"המדינה צריכה לטפל בזה. וקודם כל צריך לבדוק איך חוזרים לפריפריה. פעם היו מענקי דיור שניתנו בפריפריה, אך ביטלו אותם לפני שבע שנים. צריך גם לפתור בעיות תחבורה. הפריפריה חולה וצריך לתמוך בה, לפתור בעיות של נגישות, לחזור לתת מענקים. שיתנו מכלול שלם של סיוע לאנשים בפריפריה, ואז לא יצטרכו כולם לנהור למרכז, איפה שבאמת אין קרקעות".
- מה דעתך על קבוצות הרכישה, הן לא תרמו להיווצרות בועה?
"קבוצות הרכישה סייעו למשק, כי הן נכנסו באותו מרווח שקבלנים לא קיבלו מימון מהבנקים. זה לא מכלול אחד - צריך לדעת ממי קונים דירה, כי בכל זאת יש פה מידה של סיכון. אבל יש קבוצות רכישה מאוד רציניות. יש גם קבלנים שנפלו. נכון שזו לא אותה רמת ביטחון, אך אני לא רואה בכך בעיה. זאת דרך שהצליחה להתגבר על קושי שהיה בשוק".
- איזה תחום בנדל"ן בישראל בכל זאת בעייתי בעיניך?
"תחום המסחר. נכון להיום אין בו עדיין בועה, אבל יש המון תוכניות להקמת מרכזים מסחריים השנה: בונים 300 אלף מטר של מרכזים מסחריים בבאר שבע, באשדוד, בקריית שמונה, בעכו, ויש תוכניות נוספות שאני לא יודעת אם כולן יתממשו. אין לי ספק שאם יממשו את כל התוכניות האלה, זו תהיה ירייה ברגל לבעלים האחרים של המרכזים המסחריים, ותהיה פה בעיה של עודף היצע. צריכים להיות יותר זהירים".
- ואיפה אתם בתחום המסחרי?
"בשלוש השנים האחרונות עשינו מהלך למיתוג המרכזים שלנו תחת השם ONE, עם ניהול ושיווק אחיד. יש לנו שטחים בעפולה ובאשקלון שאנחנו מתעתדים להקים בהם מרכז יחסית קטן, מקומות שאנחנו יודעים שאין בהם תחרות ויש ביקוש".
"ברחובות נזרקו רימונים, אנחנו מכרנו דירות"
אחד הפרויקטים הגרנדיוזיים שמבני תעשיה שותפה בהם הוא הקמת מגדל יוקרה בבנגקוק, בירת תאילנד. מדובר בפרויקט בהשקעה של 110 מיליון שקל, להקמת בניין בן 77 קומות שמיועד לאוכלוסיה העשירה בתאילנד ולתושבים נוספים באסיה. אלא, שלרוע המזל לא רק שהמשבר הכלכלי מעיב על התפתחות התוכניות, אלא שבתקופה האחרונה התגלע חוסר יציבות פוליטי בתאילנד, שהוביל למהומות אלימות לפני מספר שבועות, מה שבוודאי לא תרם לקצב המכירות.
- איך האירועים האחרונים בתאילנד משפיעים על התפתחות הפרויקט ועל המכירות?
בראון: "סגרנו את מרכז המכירות למספר ימים בתקופת המהומות. ואגב, באחד הימים שהיו רימוני עשן ברחובות מכרנו שתי דירות לתושבי הונג קונג שבאו לראות. פרויקט מהנקון הוא לטווח ארוך, ולא צריך להיכנס לפאניקה. קנינו קרקע במקום הכי אסטרטגי בבנגקוק - בלב העיר, באזור העסקים של סילום (אזור מסחר שוקק ומתפתח בבירה התאילנדית, א.ש.).
"תאילנד היא בין הכלכלות הגדולות במזרח אסיה, עם מעל ל-55 מיליון תושבים. יש שכבה של עשירים שהיום משנה את הרגלי הצריכה שלה. אם פעם גרו שם רק באחוזות לכל המשפחה, היום הם מתחילים לחזור למרכז העיר, ומחפשים את הדירות היקרות בבניינים הגבוהים".
* אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"