לפני ארבעה חודשים נשבר שיא, עוד שיא, בענף המגורים הישראלי. קבוצת קנדה ישראל היממה את ענף הנדל"ן כשזכתה במכרז על מתחם רמז בתל אביב ושילמה את המחיר היקר ביותר ליחידת קרקע בהיסטוריה של הנדל"ן המקומי.
קנדה ישראל, בשותפות עם אקרו נדל"ן וטרה, גיבשו קבוצת רכישה להקמת "מגדל הגימנסיה" בן ה-29 קומות ו-108 דירות - מתחם ששילמו תמורתו 305 מיליון שקל, או 2.8 מיליון שקל ליחידת קרקע. בראיון ראשון ובלעדי ל"גלובס", מגלה בעל החברה ברק רוזן כי הוא לא עוצר בדרכו להשתלב בליגה של הגדולים. בימים אלה, למשל, הוא בוחן, עם שותפו לחברה אסי טוכמאייר, רכישה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל. במקביל, מתכננת קנדה ישראל קניון חדש ודיור מוגן בצמוד למתחם ההולך ונבנה Blue בן ה-300 דירות בצפון תל אביב, בהשקעה כוללת של לא פחות מ-1.5 מיליארד שקל.
"את מגדל הגימנסיה השלמנו במזומן, בלי בנק, ב-305 מיליון שקל. אנחנו לא חברה ממונפת, ואתם יכולים לשים כאן כמה סימני קריאה שאתם רוצים", אומר רוזן. "אין עוד חברת נדל"ן בהיקפים שלנו עם רמת מינוף כזו נמוכה".
- המבחן הוא בשורה התחתונה. כמה תרוויחו כשהמחיר ליחידת קרקע הוא 2.8 מיליון שקל?
רוזן: "הקרקע והבנייה עולות לנו 6,500 דולר למ"ר, ובפרויקט בארי-נהרדעא הסמוך מוכרים דירות ב-12 אלף דולר למ"ר, כך שעדיין יש פער גדול. אם תוסיפו את המע"מ שהרצל חבס שהפסיד במכרז צריך היה לשלם כיזם, הוא למעשה הציע לשלם יותר מאיתנו.
"תראו כמה שילמו ליחידת קרקע בפרויקט במתחם אסותא - הם משלמים לבנק מאות מיליוני שקלים, אין להם פרויקט ויש נגדם עתירה. אני קיבלתי מעיריית תל אביב מגרש עם תב"ע, זמין לבנייה. אנחנו מתחילים לבנות פרויקט מדהים. יש לך בגב את כיכר המדינה, מולך את הים, את אבן גבירול, את באזל. זה הצנטרום של הצנטרום. עשינו את זה כקבוצת רכישה - והרווח שלנו הוא רווח לא גדול. אם היו קונים את הדירות מיזם, הוא היה מרוויח יותר והיה עולה לאנשים פה עשרת אלפים דולר למ"ר.
"דירה במרכז תל אביב ב-6,500 דולר למ"ר זה יקר? זה לא יקר. היום בכל הפרויקטים החדשים בדרום תל אביב אי אפשר לקנות דירה בפחות מ-20 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים היוקרתיים - רוטשילד 1, מגדל הגימנסיה, בארי נהרדעא ואסותא - המחירים הם 6,500 דולר למ"ר וצפונה. אלה המספרים. אין עתודות קרקע וקשה מאוד למצוא קרקעות במרכז העיר".
- הנחת הבסיס באסטרטגיה העסקית שלכם היא שהמחירים בתל אביב יעלו. אתה חי בבועה?
"אני לא בבועה. אני חושב שאין בועה בתל אביב. פשוט אין מלאי של קרקעות. בטח כשאתה קונה מגרש כמו מגדל הגימנסיה, שהוא מגרש איכותי, פנינה ממש - זה לא פארק צמרת. שם אנחנו עדיין קונים קרקעות ב-950 אלף שקל ליחידת קרקע. אנחנו יודעים טוב טוב מה לקנות, אנחנו מובילים טוב טוב בשוק, אי אפשר להשוות את רמז למגרש בגוש הגדול ואי אפשר להשוות את הגוש הגדול לפרויקט Blue. צריך לדעת לעשות את ההפרדה, ואנשים לא עושים את ההפרדה. את מגדל הצעירים קנו ב-800 אלף שקל ליחידת קרקע, אז מה, זה דומה לרמז? רק העובדה שהוא יושב על איילון מוכיחה שזה לא אותו מגרש וזו לא אותה אוכלוסיה. רמז זה fine, רמז זה כיכר המדינה, רמז זה אנשים שרוצים לצאת בבוקר וללכת לבאזל ברגל".
- אחת הזרועות העיקריות שלכם היא ארגון קבוצות רכישה - תחום שמאוד סובל לאחרונה מכל הגזירות שהושתו עליו מסביב.
"אני לא חושש. אופי הפעילות של החברה כולל יזמות וכולל קבוצות רכישה ויש לנו גמישות. אנחנו מתאימים את עצמנו לשוק. הרגולציה תביא לסינון חסרי נסיון ולא מתאימים והם אולי יצאו החוצה. זה יפגע בלקוח הסופי, כי הוא ישלם יותר, אבל לנו אין בעיה. אנחנו בודקים את הלקוחות שלנו, יש סינון, הריביות שלנו יותר נמוכות וההשפעה על החברה שולית".
"הצנע לכת"
בינואר 2006 רכשה קבוצה בראשות קנדה ישראל חטיבת קרקע של 110 דונם בצומת הקאנטרי, המגרש הצפוני ביותר בתל אביב, ב-45 מיליון דולר. ב-2008 החל שיווק פרויקט המגורים Blue, בן שישה מבנים ו-300 יחידות דיור בסך הכול. מאז מכרה קנדה ישראל 200 יחידות דיור, אומר רוזן.
- בחצי השנה האחרונה שמרתם על שקט תעשייתי בכל הקשור לפרויקט Blue. לא בוער לכם למכור את השליש האחרון בפרויקט?
"יש לנו מכירות של כמעט מיליארד שקל ב-200 דירות. זה לא פרויקט שאנחנו עושים בפתח תקוה או בהוד השרון, בו אפשר למכור 300-400 דירות. זה פרויקט כבד בתל אביב. ומבלי לפגוע אני אומר את זה. גם אם לא הייתי עושה פה שום דבר, רק משביח את הקרקע ולא מוכר את יחידות הקרקע ולא את הדירות, והייתי יושב בחיבוק ידיים, הייתי מקבל על הקרקע היום 150 מיליון דולר, פי שלושה. בפרויקט הזה, מה שמכרתי אני בחיים לא אוכל לקנות באותו המחיר.
"ב-Blue, אנחנו בעלי הקרקע. בן אדם קונה מאיתנו דירה, אבל הוא קונה בשיטה דומה לקבוצת רכישה. נניח שהוא קונה דירת 3 חדרים בשני מיליון שקל, הוא קודם קונה מאיתנו את הקרקע במיליון שקל, משלם לנו דמי ניהול, ואז משלם על הביצוע, לפי התקדמות קצב הבנייה, עוד מיליון שקל.
"הפרויקט הזה הוא הצלחה גדולה. מכרנו ב-5,500 דולר למ"ר בשלב הראשון, ועכשיו אנחנו מוכרים בכ-7,000 דולר למ"ר. החזרתי את כל הכסף, אני לא חייב אפילו סנט לבנק, ואנחנו הולכים להרוויח בפרויקט הזה, במלוא הצניעות, בין 300 ל-400 מיליון שקל, שזה יפה מאד מאד.
"אני נותן כאן נתונים שאף אחד לא יודע, כי זו חברה פרטית ואני לא חייב לאף אחד שום דבר. אני נותן לכם נתונים כי זה חשוב לדעת שאם את הפרויקט היה בונה חבס או אקירוב, הם היו מרוויחים מיליארד שקל, כי הייתה להם יותר סבלנות והם היו מוכרים את הדירות ב-8,000-9,000 דולר למ"ר. כל 2,000 דולר למ"ר פה זה עוד 100 מיליון דולר. אבל האסטרטגיה שלנו היא לא להיות ממונפים. כל הלקוחות פה - גם יש להם מקום מעולה לגור בו במחיר מאוד אטרקטיבי, והם גם ירוויחו פה הרבה מאוד כסף".
- איפה חטיבות הקרקע שלכם בישראל?
"יש לנו חטיבות של קרקעות חקלאיות, ויש לנו את הסבלנות להפשיר אותן. אנחנו משלמים מחירים הוגנים, יש לנו את היכולת לקנות קרקע גם במזומן ויש לנו יכולת גם לארגן קבוצות. אנחנו לא יושבים ובוכים על קבוצות הרכישה, אנחנו מתאימים את עצמנו - פה אנחנו יזמים ושם אנחנו קבוצות רכישה, ובמקום אחר יש לנו חטיבות קרקע חקלאיות שאנחנו יושבים עליהן ארבע שנים.
"קנינו מתחם מדהים של אלף דונם בקדימה-צורן ב-22 מיליון דולר במכרז של בזק בסוף 2006. זו חטיבת קרקע ענקית בה אנחנו מובילים שינוי ייעוד לאלף קוטג'ים, והיום אנחנו מוכרים שם מגרשים ב-280 אלף שקל לדונם. מכרנו שם כבר 700 דונם. זו שכונה שבה בעוד שלוש-ארבע שנים תתחיל בנייה, אני מאמין. יש לנו גם מתחם גדול של 300 דונם ליד התחנה המטאורולוגית בראשון לציון, בו אנחנו שותפים עם שאול אלוביץ ודורון אביב".
- אתם בוחנים רכישה של חברת נדל"ן בישראל. למשל אפריקה מגורים?
"אני לא אומר שאני קונה את אפריקה מגורים, אני אומר שאנחנו בוחנים רכישה של אחת החברות הגדולות. היום, רוב חברות הנדל"ן שוות את ההון העצמי שלהן. אנחנו נקנה חברה במחיר שהוא יותר זול מהשווי שלה. כלומר, אנחנו נקנה חברה שיש לה חטיבות קרקע. אם אנחנו חושבים שהחטיבות שלה שוות איקס, אנחנו נקנה אותן באיקס מינוס משהו. זה כמו לקנות מגרש. אנחנו מסתכלים על חברות גדולות, אנחנו רוצים להיות בת"א 100 ולא במדד היתר. אנחנו רצים למרחקים ארוכים".
- איפה יהיו ברק ואסי בעוד חמש, עשר שנים?
"איפה הם יהיו? הם יהיו פה. הם ימשיכו לעבוד קשה, ימשיכו לייצר ערך למשקיעים שלהם. והם ימשיכו לעבוד בשקט, בלי רעש, בלי טלוויזיה, בלי עיתונים. אני לא אוהב להתראיין. ראובן אדלר, שהוא חבר טוב שלי, משקיע וגם יועץ, הזכיר לי פעם מה כתוב על חולצות בית הספר הריאלי בחיפה: 'הצנע לכת'. וזה מה שאנחנו עושים. לא צריך לדבר יותר מדי, צריך לעשות. כל בן אדם שמקים קבוצת רכישה, כל אחד שבונה בניין הוא כבר מתראיין ומדבר על השוק, וכל מנכ"ל יודע להסביר מה קורה. עזבו, פשוט תעבדו. התוצאות בשטח.
"לנו יש את קנדה ישראל, שהיא חברה פרטית בבעלות מלאה שלי ושל אסף, והיא אחת החברות הגדולות עם אחזקות של מאות אלפי מ"ר גם בארץ וגם בעולם. יש לנו את פאנגאיה נדל"ן, חברה עם הון עצמי של 200 מיליון שקל, שאנחנו מחזיקים שם בשליטה.
"אנחנו לא מתראיינים, לא מופיעים בטלוויזיה ולא עורכים כנסים. אנחנו לא אוספים את הלקוחות שלנו בגני התערוכה ולא בשום מקום אחר. יש לנו למעלה מ-1,500 משקיעים פרטיים שמכירים אותנו - רוב הפרויקטים לא יוצאים בכלל לפרסום, אנחנו מוכרים אותם בתוך הבית".