דו"ח כלכלי חדש שחובר על ידי מרכז מאקרו לכלכלה מדינית ואשר הוגש היום (א') לחברי הכנסת קובע כי עליית מחירי הדירות, שהחלה באמצע 2007, אינה תופעה חולפת אלא מגמה שתימשך, ומציע לשרי הממשלה לא לדבר על ירידות מחירים כיוון שהדבר מרתיע קבלנים מלבנות פרויקטים חדשים וגדולים. הדו"ח נכתב על ידי הכלכלן זיו רובין, בשיתוף עם קרן "פרידריך-אברט". בראש מרכז מאקרו עומד ד"ר רובי נתנזון. מרכז מאקרו מתמחה בניתוחים כלכליים והוא גוף בלתי תלוי.
הממצא העיקרי בדו"ח הוא ש"עליית המחירים אינה תופעה חולפת אלא מגמה ומחירי הדיור בישראל מצויים במגמה מתמשכת של עלייה כבר 3 עשורים". עוד נכתב בדו"ח, כי "רמת המחירים הנוכחית קרובה לרמה ששררה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות ה-2000, לפני המשבר הקודם, ולכן לא ניתן להסיק שקיימת בועה בשוק הדיור".
הדו"ח קובע כי המחסור בהיצע הדירות הוא הגורם העיקרי לעליית המחירים ומדגיש כי "קיימים פערים עצומים בין היצע לביקוש בשוק הדיור". יתרה מזאת, בדו"ח נכתב כי "הצהרות חוזרות ונשנות של חברי ממשלה בדבר הורדת מחירי הדיור יוצרות אפקט הפוך ולמעשה רק מגדילות את הפערים הקיימים".
גרף מס' 1: מדד מחירי הדיור, 1983-2010
יותר ביקוש מהיצע
בבחינת צד הביקוש מצביע הדו"ח על כך שאוכלוסיית ישראל גדלה ב-1.8% בממוצע בשנה - קצב הגידול הגבוה בעולם המערבי - כך שבכל שנה נוספים עוד 45 אלף משקי בית בישראל. אלמנט נוסף הוא השיפור במצב הכלכלי של ישראל, אשר הביא להגדלת ההכנסה הפנויה ואת היכולת לרכוש נכסי נדל"ן. כך, למשל, התוצר לנפש גדל ב-10 השנים האחרונות ב-165 ל-93 אלף שקל בשנה.
"בישראל קיימת נטייה תרבותית אצל רבים מהאזרחים להיות בעלי דירה ולא לגור בשכירות (כ-70% מהישראלים גרים בדירות שבבעלותם, השיעור הגבוה בעולם)", נכתב בדו"ח. "כמעט כל זוג צעיר לאחר נישואיו קונה דירה למגורים. נטייה תרבותית זו תורמת ליצירת שוק דיור דינאמי, ערני ובעל רמת פעילות גבוהה".
בבחינת ההיצע, הדו"ח מצביע על 2 חסמים עיקריים: המונופול של מינהל מקרקעי ישראל על הקרקע והליכי התכנון והבנייה המסורבלים, אותם מנסה ראש הממשלה בנימין נתניהו לפתור באמצעות הרפורמה בתכנון ובנייה שגיבש.
לפי נתונים בדו"ח, החסמים בשוק הדיור הביאו למצב בו מאז שנת 2001 מספר הדירות שבנייתן החלה עמד על כ-31 אלף בממוצע לעומת כ-37 אלף בכל השנים מאז 1955. מחברי הדו"ח רובעים כי "נוצר מצב בו שוק הדיור הישראלי נמצא במצב של צמיחה שלילית, האוכלוסייה והכלכלה גדלים ושוק הדיור אינו צומח אלא בעצם קטן ריאלית. מאז שנת 2000 מספר הדירות שבנייתן החלה קטן ממספר משקי הבית החדשים ב-9,882 דירות בשנה בממוצע".
גרף מס' 2: משקי בית חדשים ודירות שבנייתן הסתיימה, 1988-2008
טפטוף מכוון של ממ"י
"מינהל מקרקעי ישראל, שמתפקד דה-פקטו כבעלים הבלעדי כמעט של קרקע במדינה, מפשיר קרקעות לבנייה למגורים בכמות קטנה מאוד ובטפטוף, מתוך שאיפה למקסם את מחירי הקרקע", אומר רובין. "הפשרת הקרקעות האיטית והמוגבלת היא הגורם העיקרי למספר הנמוך של התחלות בנייה למגורים, ובעקבות זאת למספר הנמוך של דירות חדשות שנכנסות לשוק הדיור כל שנה. בתחום חוקי התכנון והבנייה ישנה בעיה של התמודדות הקבלנים עם מערכת בירוקרטית איטית, מסורבלת ומיושנת שמגבילה פיתוח ובנייה. יש לאשר את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה כך שתהליך אישורם של תוכניות לא יארך זמן רב ויהפוך להליך מהיר ודינמי יותר".
זיו מעריך כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות, חרף תוכנית משרד השיכון להציף את השוק הקרקעות והצעדים לריסון הביקושים על ידי בנק ישראל. לדבריו, "כל הנתונים מצביעים על עליית מחירי הדיור בישראל, אולם לא מדובר בבועת נדל"ן כפי שמקובל לחשוב, אלא בכוחות שוק לגיטמיים. הממשלה מנסה למצוא פתרונות קסם להורדת מחירי הדיור, ללא כל הבנה בסיסית בשוק הנדל"ן בישראל. הפתרונות אותן מעלה הממשלה יגרמו לאפקט הפוך ולהגדלת הפערים בין ההיצע והביקוש".
המכון מציע לממשלה להקצות קרקעות נוספות לבניית דירות, להשלים את הרפורמה בהליכי התכנון והבנייה ולפעול בשיתוף פעולה עם הקבלנים והיזמים על מנת להפחית את חששותיהם מרמת המחירים העתידית ובכך לקדם פרויקטים חדשים בשוק.
גרף מס' 3: מדד ת"א 100 ומדד מחירי דירות בבעלות, 2000-2010