מחירי הדירות לא יירדו כל עוד הממשלה תמשיך בהתנהלותה, ומאמציהם של המפקח על הבנקים רוני חזקיהו ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר לרסן את הביקושים לדירות לא יניבו פירות. זוהי המסקנה העיקרית של יזם הנדל"ן חנן מור, בראיון ל"גלובס".
- לפי נתוני הלמ"ס משבוע שעבר ישנה ירידה חדה של עד 27% בביקושים וברכישות דירות חדשות. האם זה האות לסופה של בועת הנדל"ן?
"הנתונים מטעים. ישנה מגמה מכוונת לנסות לצנן את הביקושים לדירות במקום להתמודד עם הבעיה האמיתית שהיא בעיית ההיצע והקרקע הזמינה למגורים. אם בעבר המדינה הייתה צריכה 30-35 אלף דירות כל שנה, הרי שבמשרד השיכון מציגים כעת צורך של 50 אלף דירות חדשות כל שנה".
- אך הביקושים יורדים ולכן גם הצורך בהיצע יירד.
"ביקושים לדירות בישראל לא יכולים לרדת. אנשים צריכים דירות כדי לגור בהן. אין דרך אחרת במדינת ישראל, שיש בה קצב ריבוי אוכלוסייה מהגבוה במערב. הגענו בעשור הזה לעשור שבו חתך הגילאים של רוכשי הדירות מהווה את המרכיב הגדול ביותר בקרב האוכלוסייה. לא ניתן לצנן את זה ולומר לאנשים לא לגור בבית".
- אבל קצב גידול של 1.8% בשנה אינו מייצג וכולל גם את הפריפריה ומגזרים המאופיינים בקצב ריבוי גבוה. בוא נדבר על אזור המרכז, שם קצב הריבוי נמוך הרבה יותר.
"אנשים לא קונים סטטיסטיקות, ואנשים לא מונעים מסטטיסטיקות. המידע של הלמ"ס בנוי כולו על התקשרות טלפונית לאתרי מכירות כאלה או אחרים. אנשים יקנו דירות איפה שהם רוצים לגור ולעבוד ואיפה שאיכות החיים תהיה טובה. לכן, לצערי, כל עוד לא נפתח את המדינה מחוץ לת"א נראה ביקושים במרכז ומחירי הדירות יעלו. אין פרויקטים בתוך מרכזי הערים. קחו את ראשל"צ לדוגמה: עיר של 220 אלף תושבים ונגמרו לה עתודות הקרקע לבנייה למגורים ל-5 השנים הקרובות. יתרה מזאת - ראש העיר מצהיר שהוא עוצר את הבנייה למגורים ומנסה לעודד פארקים לתעשייה".
דירות זה לא נפט
- בקיץ 2008 מחיר הנפט זינק ל-147 דולר לחבית והמומחים אמרו שהוא יגיע ל-200 דולר לחבית כיוון שהנפט בעולם אוזל והביקושים רק גוברים. בפועל קרה ההיפך הגמור. טענות דומות אנו שומעים היום על שוק הנדל"ן למגורים. מה דעתך?
"זו נקודה מצוינת. אני לא מבין בנפט אך אני מאוד מתחבר לטיעון הזה ומאוד רוצה שהמחירים יירדו כי חצינו כבר את הרף שזוג יכול לקנות דירה. אנחנו צריכים להיות במחיר של כ-800 אלף שקל לדירת 4 חדרים במרכז. אני רוצה שאלה יהיו המחירים. איך מגיעים לשם? מקימים משרד-על שירכז את כל הטיפול בנדל"ן ב-5 המשרדים הממשלתיים השונים ויתגמל ראשי ערים בתקציב על עידוד בנייה ופתרונות לזוגות צעירים ובונים מערכת מנצחת".
- ובכל זאת, מה לגבי הביקוש היורד? האם לא די בכך כדי להביא לירידת מחירים?
"דירות זה לא נפט. גבולות המדינה מאוד ברורים והם אולי אפילו יקטנו עוד יותר בעתיד. ברור איפה אנשים רוצים לגור - במרכז. ליד החוף, איפה שיש עבודה".
- הצפת קרקעות ע"י משרד השיכון, הצעדים של חזקיהו ופישר, הרפורמה בתכנון ובניה של נתניהו - כל אלה לא יסייעו להורדת המחירים?
"הצעדים של חזקיהו ופישר פוגעים בציבור רוכשי הדירות באופן מוחלט. העלאת הריבית תגדיל את ההחזר החודשי של בעלי המשכנתאות. גם איסור מוחלט על מינוף מעל 60% לא יעזור כי התוצאה היא פשוט שיותירו אנשים ללא דירות".
- אך אם אתה מוריד את הביקושים אז אתה מוריד את המחירים לא?
"לא, כי צריך לטפל בקרקע. כל עוד מחיר הקרקע גבוה המחירים לא יירדו. בבני ברק, למשל, לאנשים אין כסף אז הם לוקחים חניון של בניין ומחלקים אותו לדירות. אנשים גרים בחניונים תת קרקעיים! יהיו פיצולי דירות ובעיות נוספות".
200 אלף שקל לדירה
- בבנק ישראל אומרים שגובה משכנתא ממוצעת בשנה האחרונה הינו 411 אלף שקל ובבנקים למשכנתאות מדברים על יותר מ-700 אלף שקל, ובאזור המרכז המספרים גבוהים הרבה יותר. עם איזה הון עצמי אנשים באים אליך בבואם לקנות דירה?
"אנשים מצליחים להגיע היום ל-300-400 אלף שקל ויש אנשים שגם את זה אין להם ומצליחים להגיע עם 100-200 אלף שקל; אז הם לא מצליחים לקנות היום דירות למעט פרויקטים עם מכירה מוקדמת ב-900 אלף שקל כמו ברחובות".
- חזקיהו אמר שהוא חושש ממצב בו המשבר הכלכלי הבא יפגע באלו שנטלו משכנתאות בהיקפים גדולים ומינוף גבוה. מה דעתך? האם יש אפשרות למעין משבר סאב-פריים בישראל בעוד כמה שנים?
"התסריט היחיד שאני רואה פה זה מצוקה של מגורים לאנשים ומחירי דירות גבוהים. סאב-פריים במדינת ישראל לא יקרה כי בניגוד לארה"ב אין לנו פה יכולת להקים בעיר אחת עוד 400 אלף דירות. אין לנו את משאב הקרקע. בלי קמח אין לחם; הבעיה היא שלאנשים לא יהיה לחם לאכול כי אין לנו קמח. לגבי הגידול בגובה המשכנתאות - זה לא משנה ללקוחות כי הם פורסים את המשכנתא ליותר שנים".
- אז הישראלים משעבדים את כל חייהם לדירה. זה טוב?
"לא. אני מסכים איתך שזה לא טוב והממשלה חייבת לשחרר את החסמים בענף הבנייה למגורים. לשם צריך להפנות מאמצים".