בשקט בשקט ובסבלנות אין קץ, הופכת אט אט חברת הבנייה אזורים - שעברה שנים סוערות מאז השלים שעיה בוימלגרין את רכישת השליטה בה ב-2006 - למעצמת פינוי בינוי.
הרחק מעין הציבור, הצליחה החברה בשלוש השנים האחרונות לאסוף את החתימות הנדרשות להריסת מאות יחידות דיור ישנות ובניית אלפי יחידות דיור חדשות במקומן, בכמה ערים מבוקשות בגוש דן ובמרכז הארץ.
בראיון בלעדי ל"גלובס" מספרים חברי צוות הפינוי בינוי של אזורים - חיים יודלביץ, סמנכ"ל נכסים, ישי אלהרר, מנהל תחום פינוי בינוי, ואדריכל הצוות עמיקם ודעי - על דרך החתחתים ארוכת השנים, מאיסוף החתימות דרך תכנון התב"ע (תוכנית בניין עיר) ועד לקבלת ההיתרים, שמובילה בסופו של דבר למה שכולם אוהבים לקרוא "התחדשות עירונית".
מעבר לדיירי אותם מתחמים, נראה כי לא רבים שמעו על פרויקטי הפינוי בינוי של אזורים, אך בימים אלה מקדמת החברה למעלה מעשרה פרויקטים במרכז הארץ, כשהבולטים בהם - והמתקדמים שבהם, אלה בהם התקבלה הסכמה של 80% מהדיירים או יותר - כוללים מתחמי ענק בערים מרכזיות בגוש דן ובמרכז הארץ.
כיום נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין על מנת לבצע פינוי בינוי, כאשר לרוב זה ניתנת הזכות לתבוע את ה-20% הנותרים על הנזק שמסב סירובם.
יחס של 1:5
אילו ערים, אם כן, סימנה אזורים ככדאיות לפרויקטים מסוג זה? ביהוד תהרוס אזורים 36 יחידות דיור, ובמקומן תבנה 162 יח"ד בשני בניינים ברחוב העצמאות; במתחם קרן היסוד-השבטים בבת ים תפנה החברה 144 יחידות דיור ובמקומן תבנה חמישה מגדלים בני 720 יחידות דיור; ו-113 דירות ישנות ברחוב חיל רגלים בראשון לציון ייהרסו, ובמקומן ייבנו 508 דירות בחמישה מגדלים, בשיתוף חברת צבי צרפתי.
פרויקטים שנמצאים בתהליך החתמה פחות מתקדם - עד 70% - ומיועדים לבניית כ-2,000 יחידות דיור חדשות, כוללים את רחוב בן גוריון בגבעת שמואל, שכונת רמת הרצל בנתניה, רחוב סוקולוב ברמת גן ורחוב שלם ברמת השקמה ברמת גן, אזור בו עמלות מספר חברות בשנים האחרונות להחתים דיירים, אך ללא תוצאות בשטח עד כה.
ביבנה מתכננת אזורים לבנות 500 דירות חדשות בחמישה מגדלים, במקום 96 יחידות דיור ישנות (יחס של שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה "פשוט לא יעבוד ביבנה", אומרים אלהרר ויודלביץ), אך החברה מעריכה שייקח עוד שלוש שנים לשנות את התב"ע ובמקביל להחתים את הדיירים.
אבל למרות האופטימיות שמשדרת אזורים, צריך גם לזכור שלא מעט חברות גדולות מנסות לפעול בתחום. בפועל, שנים אחרי שהתוכניות שלהן הופקדו בוועדות התכנון, הן עדיין אוספות חתימות של דיירים.
- למה אתם צריכים את כאב הראש הזה, כשאפשר לרכוש קרקע ממינהל מקרקעי ישראל ולבנות עליה תוך שנתיים?
יודלביץ: "לא כואב לנו הראש, אנחנו נהנים מהכל. זו עבודה קשה, זה לשבת בלילה באסיפות, ללכת לדיירים. אזורים זו חברה גדולה, ואנחנו סיירת פינוי בינוי, שהיא חלק מהיזמות של אזורים".
בהלצה מוסיף יודלביץ, כי "עד שהמינהל יוציא מכרזים ייקח איזה שבוע-שבועיים... אין קרקעות באזורי הביקוש, אז העתיד הוא בפינוי בינוי".
אלהרר: "אצלנו באים בבוקר, לוקחים אוויר ויוצאים לעבוד. פינוי בינוי זה מרתון, יותר מתמ"א 38 שזה ריצת 20 קילומטר. למעשה, פינוי בינוי זה מרוץ שליחים, אתה גומר מרתון אחד, מתחיל את המרתון הבא.
"העתיד הוא בחידוש של הערים וזה כולל הכל: פינוי-בינוי, חיזוק מפני רעידות אדמה, ורווח ליזם, לדיירים ולעירייה. זה WIN-WIN-WIN וזה פשוט לא יכול להיות אחרת. כן, יש פה כאב ראש בדבר הזה, אבל אני מרגיש באיזה שהוא מקום, וזו לא איזו מריחה, שיש פה גם שליחות קטנה בסיפור הזה".
מימין לשמאל: עמיקם ודעי, חיים יודלביץ וישי אלהרר
פוטנציאל השבחה
לדיירי המתחמים הישנים והמתפוררים אכפת אולי פחות מהשליחות ויותר מהשבחת הנכס שברשותם ושיפור איכות חייהם. מה, אם כן, צפויים להרוויח הדיירים במתחמי פינוי בינוי עתידיים של אזורים?
על פי הערכות בשוק, דירת 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר כולל ממ"ד ומרפסת של 12 מ"ר, עם חניה ומחסן, צפויה לעלות בפרויקט של אזורים בבת ים כ-1.4 מיליון שקל. דירה דומה במתחם השבטים עולה כיום כמיליון שקל.
בפרויקט ברמת גן, המחיר העתידי נאמד בכ-1.4 מיליון שקל, כאשר דירות דומות נמכרות באזור ב-900 אלף שקל; בגבעת שמואל הפער בין ישן לחדש הוא 1.05 מיליון שקל לעומת 1.5 מיליון שקל; ביהוד ובנתניה תעלה דירת 4 חדרים חדשה 1.3 מיליון שקל, לעומת ערך של כ-800 אלף שקל כיום; וביבנה מדובר על ערך של 800 אלף שקל כיום וכ-1.2 מיליון שקל לדירה חדשה.
- כשאתם מתחילים בהחתמות, יש משקיעי נדל"ן שממהרים לרכוש דירות ישנות במתחם ו"לעשות סיבוב" על מנת לקבל דירה חדשה בפרויקט?
אלהרר: "יש כאלה. אחרי שרואים שחברה נכנסת למתחם, המחירים עולים. כשאזורים עורכת כנס של פרויקט פינוי בינוי בשכונה מסוימת, המחירים למחרת עולים ב-10%. אבל מרבית הדיירים לא מוכרים את הדירה. הם מאמינים בפרויקט ורוצים לבנות את עצמם ולשפר את מצבם".
- איך מוכרים חיים משותפים עם האוכלוסיה הקיימת לרוכשים החדשים?
יודלביץ: "זה דווקא מדבק בכיוון ההפוך. כשיש בית יפה, שומרים עליו; כשיש תחזוקה טובה, שומרים עליה. זה לא הבית עם הגינה המוזנחת שהם חיים בה היום, זה נראה אחרת לגמרי. אתה כבר לא גר בדירה עלובה".
קשה להוציא מאלהרר ומיודלביץ מילת ביקורת אחת על התנהלות הרשויות בתחום הפינוי-בינוי, והסיבות בגללן התחום מסרב להמריא. ובכל זאת, אלהרר מסכים לומר שיש ראשי ערים שמערימים קשיים, ויש ראשי ערים שתומכים.
נדיר לקבל הסכמה כוללת
לדבריו, "פינוי-בינוי זה מרתון שאורך יותר מקדנציה אחת של ראש עיר, ולמרות זאת יש מספר ראשי ערים שחרטו על דגלם את נס ההתחדשות העירונית והוצאתן לפועל של תוכניות פינוי בינוי, גם אם הם לא יהיו הנהנים העיקריים מהפירות".
בכל השכונות בהן פעילה אזורים בתחום הפינוי בינוי, יש לה כבר 1,000 חוזים חתומים עם דיירים. לפעמים מדובר בדיירים למודי ניסיון, שכבר פנו אליהם מספר חברות בהצעות.
"תארי לעצמך שאת מגיעה לשכונה שכבר הובטח בה פינוי בינוי והאתר מוכרז כפינוי-בינוי, ואתה מתקדם ואומרים לך, 'שמע, כבר ראינו, בדקנו'. אנשים סקפטיים. התפקיד שלנו זה להביא אותם למצב של אמונה בפרויקט", אומרים יודלביץ ואלהרר.
הסכמת הדיירים למיזמי פינוי-בינוי היא המפתח להצלחתם: "אלה העסקאות המורכבות ביותר שיש בתחום המקרקעין. צריך חזון ואורך רוח. לשם הוצאתה לפועל של עסקה כזו דרושים נכונות ומוכנות של כל הדיירים במתחם. ללא הסכמה - אין פרויקט", אומר אלהרר.
לדבריו, "הכי חשוב זה שהדיירים יהיו ביחד לטובת העניין, וזה דבר נדיר לקבל הסכמה של כלל הדיירים; תמיד יהיו כאלו שיעניין אותם כמה האחר מרוויח, ולא כמה הם משדרגים את הנכס העיקרי שיש להם בחיים".