שוק הנדל"ן מחפש כיוון: כמעט חודשיים לאחר שנכנסה לתוקף ההקשחה העקיפה של המשכנתאות על ידי המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, בכירים במערכת הבנקאית משמיעים בפני "גלובס" הערכות מנוגדות באשר להשפעת ההוראה על השוק בחודש יולי (החודש מלא הראשון בו נכנסה הוראת חזקיהו לתוקף).
עם זאת, על דבר אחד מסכימים בבנקים: טרם ראינו את מלוא ההשפעה של הוראת חזקיהו.
"אנו חווים ירידה בביקושים למשכנתאות, החל מיולי", אומר בנקאי בכיר. "אני מדבר על ירידה של 10% בהשוואה ליוני. אנו רואים ירידה בביקושים מתושבי חוץ ומשקיעים וזה די בולט. אנשים לא יודעים מה יקרה למחירים, אנשים מבולבלים ולא יודעים אם לקנות דירה בתקופה זו ולכן הם מעדיפים לחכות ולבדוק מה יקרה. הדירות לא נחטפות כמו לפני שנה; אז, לפני שנה, אם הייתה דירה פנויה במרכז ולא קנית - מישהו אחר קנה אותה. היום הדירות כבר לא נחטפות כמו לחמניות חמות מהתנור. לדעתי, למרות נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות כרגע נעצרו ואנחנו נראה את זה בנתונים שייצאו עוד כמה חודשים. עדיין לא ראינו את מלוא ההשפעה של הוראת חזקיהו; הריביות על המשכנתאות עוד יעלו".
בבנקים מודים כי מתחילת יולי נרשמה ירידה בביקוש למשכנתאות פריים, ככל הנראה משום שהלווים צופים המשך העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. כמו כן, ישנה ירידה בשיעורי המימון.
לפי נתוני הפיקוח על הבנקים, ברבעון הראשון של השנה עמד שיעור המימון הממוצע על 60% וגובה המשכנתא הממוצע על 411 אלף שקל. מדובר כמובן בנתונים ארציים, הכוללים את מחוזות הדרום והצפון שם מחירי הדירות נמוכים, ומכאן מוטה הנתון הסופי על גובה המשכנתאות כלפי מטה.
בבנק ישראל ובבנקים בכלל אין פילוח של הנתונים, כך שלא ניתן לדעת מהם שיעורי המימון וגובה המשכנתאות באזורי הביקוש. עם זאת, ההערכה הרווחת היא כי גובה משכנתא ממוצעת באזורי הביקוש גדול הרבה יותר.
"לפי נתוני האוצר, מחיר דירה ממוצעת באזור המרכז הינו 1.4 מיליון שקל (להוציא ת"א - ע.ב.י); אם ניקח בחשבון ששיעור המימון הממוצע עומד על 60%, הרי שרוכשי הדירות במרכז נוטלים משכנתאות של 800-900 אלף שקל בממוצע", אומר לנו בנקאי בכיר. "בכל אופן, הנתונים הארציים של בנק ישראל מעוותים לדעתי, יש שם בלגן; אצלנו, משכנתא ממוצעת ברמה הארצית היא לא 411 אלף שקל אלא כ-700 אלף שקל, וזו עלייה של 27% משנת 2008".
גם במשרד השיכון לא ניתן למצוא נתוני משכנתאות לפי פילוח גיאוגרפי. גורם במשרד השיכון גלגל את האחריות לפתחם של בנק ישראל והבנקים המסחריים ואמר: "זה נתון חשוב וצריך לחפש אותו אצל בנק ישראל והבנקים. הלמ"ס ומשרד השיכון לא יכולים להגיע לנתון הזה. אם תצליחו להגיע לנתון הזה תעשו טוב כי כולנו זקוקים למידע יותר משוכלל ומקיף כדי שרוכשי הדירות יוכלו לקבל החלטות יותר נכונות".
משכנתאות של 900 אלף שקל? "זה לא דרמה"
אך נראה כי העלייה בגובה המשכנתאות (בייחוד באזורי הביקוש) לא מדירה שינה מעיניהם של הבנקים, שם משדרים שמרנות ומציינים כי נעשות בדיקות מקיפות ללווים בטרם מעניקים להם משכנתאות.
"מיולי אנחנו מבחינים בירידה בשיעורי המימון", אומר לנו בנקאי בכיר. "אני מאמין שהממוצע עוד יירד מתחת ל-60%. בינתיים, יש יציאה מהשוק של השחקנים שביקשו מימון של 75-80%. ברור שבאזור המרכז המשכנתאות גדולות יותר, אבל משכנתאות של 900 אלף שקל ב-60% מימון זה לא דרמה כאשר שני בני הזוג עובדים ואנחנו בודקים שהם יוכלו להחזיר את המשכנתא. אנחנו זהירים. לא חששתי אתמול ואני לא חושש היום".
- חזקיהו דיבר על אפשרות של העלאת הריבית או מיתון עתידי שיגרום לאי יכולת פירעון של נוטלי המשכנתאות. אתם בודקים תרחישים כאלה?
"אני לא בודק תרחישים שפתאום תהיה פה אבטלה של 20% כמו בספרד. אנחנו בודקים תרחישים שונים ואנחנו נראים בסדר. אנחנו לא נותנים סתם אשראי ללקוחות אלא עושים להם את המוות. אנחנו גם לא נותנים יותר מדי הלוואות על בסיס פריים, כי זו מלכודת דבש. אנחנו זהירים ויש לנו מודלים מאוד מפותחים, יותר מאשר בארה"ב. כמובן שאפשר לשאול גם מה יקרה אם שני בני הזוג בכלל לא יעבדו פתאום, אבל אין סוף לתרחישים ואסור להגשים אם כל הפחד הזה. בסך הכל יש פה שפע, יש לאנשים הרבה כסף. אנשים התעשרו וחיים ברמה יותר גבוהה מאשר פעם. יש הכנסות יותר גבוהות, אנשים מקבלים רכב צמוד מהעבודה וכו'. זה דברים שלא היו כאן בעבר".
- אז חזקיהו מודאג לשווא?
"לא לגמרי. אני באופן אישי לא הופתעתי מהוראת חזקיהו כי הייתה אצל חלק מהבנקים בעיית תמחור במתן המשכנתאות. המפקח היה מוטרד גם מצד המוסדות שמעניקים אשראי וגם ממי שלוקח אשראי; מעבר לזה אני לא מוכן להגיד. יש בנקים שלא תמחרו נכון, שנתנו יותר מדי משכנתאות על בסיס פריים ולא עשו טוב ללקוחות. יש קבוצה של נוטלי משכנתאות שיכולה להיפגע מזה, בעיקר מי שלקח בשנה וחצי האחרונה משכנתא על בסיס פריים ב-100%".
"זה לא מריח טוב"
בנקאי בכיר אחר עימו שוחחנו מבין בהחלט את החשש של בנק ישראל, אם כי גם הוא מציין שבחודש יולי לא חלה ירידה חדה בשוק המשכנתאות.
"חודש יולי הפתיע אותי", הוא מודה. "השוק עצמו ירד בין יוני ליולי בפחות מ-6%. השוק חזק מאוד ואין לי הסבר לזה. נראה ששום דבר לא יכול לעצור את שוק המשכנתאות. לא משנה איזו גזירה - כולם ממשיכים לרוץ קדימה".
- אולי רצים מהר מדי?
"הכל יחסי. אם אתה לוקח את השנה וחצי האחרונה אני מסכים עם הניתוח של בנק ישראל שמה שקורה פה זה משוגע. אך אם מסתכלים על 10 השנים האחרונות - הדרמה פחות גדולה. עלייה של 48% במחירי הדירות ב-3 שנים זה דבר לא בריא. אנחנו מדברים כאן על מחירים שעולים בקצב מהיר מאוד עם סביבת ריבית נמוכה; זה לא מריח טוב. אם יהיה איזה שינוי במצב הכלכלי שילווה בעליית ריבית אנו בהחלט נרגיש את זה בירידות מחירים".
- האם ישנו חשש מגל של חדלות פירעון מצד הלווים בעתיד?
"בסה"כ הבנקים עושים עבודה טובה ואנו לא רואים עסקאות שממומנות ב-90% מימון ויותר כמו שקרה בארה"ב. אנחנו מסתכלים על נתונים שהעיריות נותנות לנו על דירות ריקות ואין הרבה דירות ריקות היום. החיתום בבנקים בסדר גמור כך שגם אם מחירי הדירות יירדו ב-10-15% זה לא ישפיע כל כך. רק אם נראה עלייה משמעותית בשיעור האבטלה מתישהו בעתיד אז יכולה להיות מגמה יותר גדולה של אנשים שמנסים למכור דירות כדי לכסות חובות ובמצב כזה יתפתח לחץ מחירים כלפי מטה".