בכמה בדיוק עלו מחירי הדירות בישראל בשנת 2009?
האם הם עלו ב-19.9%, כפי שמוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במשרד ראש הממשלה? האם הם עלו ב-16.6%, כפי שמוסר השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים? אולי הם עלו רק ב-11%, כפי שאומר מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר?
בכמה עלו מחירי הדיור ב-3 החודשים הראשונים של 2010? האם ב-4% לפי הלמ"ס, 4.1% לפי השמאי הממשלתי, או ב-1.2% לפי משרד האוצר?
איך ייתכנו הבדלים כאלה בין הגופים הכי מוסמכים לספק נתון סטטיסטי לכאורה אלמנטרי? האם צריך להתייחס בכלל לגופים כמו משרד השיכון, משרד האוצר ובנק ישראל, המפרסמים מידי פעם "סקירה מיוחדת" על עליית מחירי הדירות? מה צריך להבין מההתכתשות בין האוצר לבנק ישראל, שבה הצדדים מציגים נתונים על מחירי הדירות שאינם מסתדרים זה עם זה?
אין צורך להרבות מילים על חשיבות נתוני השינוי במחירי הדירות, ודי רק בעובדה אחת: כל 1% שינוי במחירי הדירות, אליבא דלמ"ס לפחות, משמעותו שינוי של קרוב ל-0.25% במדד המחירים הכללי המשקף את האינפלציה.
נתוני בסיס לקויים
הבעיה הבסיסית ביכולת למדוד במדויק את השינויים במחירי הדירות היא בסיס הנתונים היחיד, הקרוי מערכת הכרמ"ן ברשות המיסים (כרטסת מאגר מחירי נדל"ן). המערכת ניזונה מדיווחי טופס המש"ח (מס שבח) ומדיווחי מס רכישה, שהמוכר והקונה של דירה מעבירים על פי חוק לרשות המיסים.
בגלל שמדובר בקנייה/מכירה של דירות בנויות, המערכת כלל לא מקבלת מחירי עסקאות של קבוצות רכישה או הרחבות קהילתיות ומגרשים לצמודי קרקע, כי מדובר ברכישת קרקע, כך שנכסים אלה נכנסים למערכת כרמ"ן רק בשלב הרבה יותר מאוחר, כשהנכס הבנוי נמכר, אם נמכר.
מערכת הכרמ"ן מיושנת, טפסי הדיווח עצמם מיושנים ואינם מספקים נתונים הנחוצים בעולם הנדל"ן של המאה ה-21, עורכי הדין של המוכר והקונה אינם מקפידים למלא כראוי את טפסי הדיווח, וגם עיבוד הטפסים חלקי ולקוי. המאגר עצמו היה חסום לציבור, ורק באפריל האחרון, בעקבות פרסומים במוסף "גלובס נדל"ן" ואחרי עתירה של מוסדות אקדמיה, נפתח הכרמ"ן לציבור - אבל המידע בו עדיין לקוי.
הלמ"ס, בנק ישראל, משרדי האוצר והשיכון
יש רק שני דיווחים שוטפים וקבועים על מחירי הדירות.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מידי חודש את "מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים", על-פי "סקר מחירי דירות". המדד לא כולל מחירי שכירות.
הלמ"ס לוקחת את נתוני הכרמ"ן ישירות מרשות המיסים. דוגמים בלמ"ס 40 יישובים עירוניים ב-9 אזורים גיאוגרפיים: ירושלים, תל אביב, חיפה, גוש דן, מרכז, דרום, שרון, צפון, הקריות. הנתונים לא כוללים בנייה עצמית וקבוצות רכישה (כפי שהוסבר לעיל, אין כאן דיווח לכרמ"ן על העיסקה, כי מדובר בעיסקת רכישת קרקע).
מכיוון שמדובר בממוצע של משתנים רבים - החל ממספר החדרים בדירה, שטח, גיל הבניין, מעלית - כל זה נבלע בממוצע גדול ובו שונות אדירה, ממוצע הנכנס לסיר אחד. אין עוד מוצר עם שונות כל כך גדולה וכל כך קשה למדידה.
לפי הלמ"ס, במהלך שנת 2009 - מחירי הדירות עלו ב-20%. משרד השיכון, המוציא מידי פעם סקרים וזוכה לכותרות משל עצמו, מצטט למעשה את נתוני הלמ"ס ואינו עושה עבודה עצמאית שוטפת.
במקביל, משרד האוצר מבצע עבודות מזדמנות, בהסתמך על נתוני הכרמ"ן המוחזקים אצלו, אבל לא מבצע מעקב שוטף. הסקרים של האוצר מאוד ספציפיים (כמו למשל על קצב השתנות מספר העסקאות הכללי במשק). כאשר האוצר מפרסם את השינוי במחירי הדירות, למשל הנתון של 11% בשנת 2009 שהובא בתחילת הכתבה, הוא מתכוון רק לנתונים של דירות חדשות שנרכשו מקבלנים (לא כולל קבוצות רכישה).
האוצר נהג להתייחס למחירים ממוצעים ולאחרונה שינה את עמדתו ומדבר במונחי חציון, ובכל מקרה האוצר מחזיק באג'נדה של צינון הפרסומים על עליית מחירי הדירות. האוצר מגיע לפינות מגוחכות, כאשר הוא מוציא לפני סוף יולי נתון אופטימי המתייחס לחודש יוני, בעוד שלאמיתו של דבר אפשר להגיע לנתוני חודש יוני רק בסוף חודש אוגוסט, מהטעם הפשוט שמותר לדווח על מכירת דירה עד 50 יום מהמכירה. בנתוני האוצר אין התייחסות למאפיינים של הדירה, והמתודולוגיה שלו חסרה ככל שהדברים נוגעים לשינויים באיכות הדירות.
בנק ישראל, שגם הוא מוציא לאחרונה סקרים, אינו עוקב אחרי המחירים באופן עצמאי ונשען על נתוני הלמ"ס. גם ה"סקירות" של בנק ישראל נובעות מאג'נדה, וכמובן שאינן שוטפות.
רק דירות 4 חדרים
הגורם השני העוקב באופן שוטף אחרי המחירים הוא השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, המסתמך כמובן גם הוא על נתוני הכרמ"ן המפוקפקים.
בשונה מהלמ"ס, השמאי הממשלתי מקטין את השונות הגדולה בתחום מחירי הדירות, על-ידי כך שהוא מתייחס לנכס אחיד יחסית - דירות 4 חדרים ב-15 הערים הגדולות בישראל. הסיבה - זהו הנכס הנפוץ ביותר והסחיר ביותר בשוק הנדל"ן. כל התייחסות לנתוני השמאי הממשלתי צריכה לקחת בחשבון מגבלה זו.
בשונה מהלמ"ס, נתוני השמאי נמסרים כל רבעון ולא כל חודש. כך מנטרלים את ה"רעש" הסטטיסטי שנובע מהשינוי הטבעי בתמהיל הדירות הנמכרות באותה תקופה באופן מקרי (למשל - נגמר פרויקט גדול של דירות יוקרה, כמו למשל במבצע שיווק גדול בפרויקט שרונה בתל אביב). השיטה מקטינה את ההשפעה של השינוי הזוחל שיש במאפיינים הפיזיים של הדירה הממוצעת, כי שטח הדירה הממוצע עולה בזחילה מתמדת עם השנים, מתחולל שינוי ביחס ברוטו/נטו, יש שיפור במפרטים ובגמר וכו'.
השמאי הממשלתי מוציא מהמדגם עסקאות שנעשו בבתים פרטיים צמודי קרקע, ועוסק רק בבנייה רוויה. הוא איננו מתייחס לעסקאות בחלקי דירה (גירושין, ירושה וכו'), גם לא לעסקאות בדירות קרקע ובדירות גן. ככל שמאתרים בכרמ"ן פנטהאוז - גם הוא יוסר מהמדגם, כפי שמוסרים מהמדגם גם דירות בשטח חריג לגודל או לקוטן.
יש הנחה סמויה במדד של השמאי הממשלתי, שיש מתאם גבוה בין ההשתנות של דירות 4 חדרים לבין ההשתנות של הדירות האחרות, כי דירות 4 חדרים הן המוצר השכיח ביותר. האם הנחה זו נכונה?
מדידת השמאי הממשלתי התחילה בסוף 2008 עם המשבר העולמי והתחזיות ההפוכות על המגמות בשוק הדירות. זו הייתה תקופה מעורפלת, שבגללה החליט השמאי הממשלתי הראשי אייל יצחקי להתחיל למדוד מוצר ספציפי.
לפי השמאי הממשלתי, מחירי דירות 4 חדרים בישראל עלו בשנת 2009 ב-16.6%. הפער ב-2009 בין השמאי הממשלתי (16.6%) והלמ"ס (20%) נובע ככל הנראה מהתייחסות השמאי לנכס הספציפי, למשל כי ב-2009 נמכרו יותר דירות יוקרה, או ששטח הדירות הכללי גדל.
להיגמל מתחושות הבטן
מלבד תחושות בטן, אין בעצם קריטריונים מוסכמים למדידת מחירי הדירות שיסבירו אם מחירי הדירות מוגזמים או ריאליים, אם יש בועה או אין בועה. אין חומר ממשי שאפשר להישען עליו. כל אחד מדבר מהפוזיציה.
לממשלה אין בעצם מדד אמין, המנטרל דיווחים קיצוניים או שקריים בעליל, שניתן לאורו להציב יעדים. ברור בעליל שיש צורך במדד מוסכם, ישים, על בסיס מסד נתונים אמין, שאיננו מתייחס לשוק השכירויות אלא רק לדירות בבעלות.
הלמ"ס מוביל בשנה האחרונה מהלך, בראשות הסטטיסטיקן הממשלתי פרופ' שלמה יצחקי (אין קרבה משפחתית לשמאי הממשלתי), אותו מרכז דורון סייג, ראש אגף בלמ"ס. סייג עומד בראש ועדה ציבורית לגיבוש כללי סטטיסטיקה בדיור ובנייה (סייג היה אחראי בלמ"ס על נושא הדיור). בינתיים התחיל הליך של חשיבה וקבלת הנתונים הסטטיסטיים, כדי ליצור מדד או מדדים מוסכמים. רק דבר אחד ברור: התהליך יהיה ארוך.
השיטה שתיבחר תהיה כנראה השיטה ההדונית, שיטה המאפשרת "לתקנן" דירות שונות כל כך באופיין ובמרכיביהן ולהביאן לאותה רמת איכות. יש עוד כיווני מחשבה לקראת בחירת המודל הנכון, כמו למשל קביעת מדד שמדבר על עלות רכישת דירה ממוצעת (או מסוימת) במונחי שכר ובמספר חודשי עבודה.
להציב יעדים למחירי הדיור
במהלך החשיבה על בניית המדד החדש משתתפים לצד הלמ"ס גם האוצר, השמאי הממשלתי הראשי, משרד השיכון וסטטיסטיקאים. הנטייה תהיה ככל הנראה לכיוון הממוצע במחירי הדירות, כי הממוצע מקובל יותר מבחינה סטטיסטית ומבחינת השיח המקרו כלכלי. לצד הממוצע יש צורך לפרסם את סטיית התקן - כמו במדד ג'יני של אי השוויון הכנסות.
תועלות המדד ברורות: המדינה תפסיק להתקשקש עם התזזיתיות המתמשכת ואווירת הפאניקה היוצרת הפרחת שמועות, פרסומים מגמתיים, שרלטנות, מדדים מטעם לוחות דירות באינטרנט, ארגונים בעלי אג'נדות וכו'. זה יאפשר לממשלה להציב יעדים בתחום יוקר הדיור, כפי שהיא עושה למשל בתחום האינפלציה הכללית.
הצעד הכי חשוב שהוועדה צריכה לעשות הוא רביזיה מוחלטת באופן הדיווח על עסקאות נדל"ן ועיבוד הנתונים בדיווחים. את הטפסים הישנים צריך לעדכן למציאות הנדל"נית המתוחכמת של המאה ה-21, החל מקביעה ברורה של נתונים אלמנטריים, כמו למשל שטח הדירה.
נניח שיבחרו במונח שטח נטו, מספר חדרים (כולל ממ"ד או לא כולל ממ"ד?), שטח מרפסות, ידווחו בנפרד על חלק יחסי ברכוש המשותף, עובר לדיווח אם יש או אין מעלית, מחסן וגודלו, דירת גן או גג, מקומות חניה צמודים, בצמודי קרקע ידווחו גם את שטח המגרש וכו'.
החלום הרטוב בתחום מדידה אמיתית של מחירי הדירות הוא, שהטפסים יעודכנו לעידן הנדל"ן של המאה ה-21, ימולאו במלואם על-ידי המוכר/קונה ועורכי הדין שלהם, יישלחו און ליין באינטרנט לרשות המסים, ושם יעובדו הנתונים און ליין במערכת משוכללת שיכולה לתת כל פרמטר בכל רגע.
זה חיוני וזה אפשרי.
תגובת בנק ישראל
מבנק ישראל נמסר בתגובה כי בנק ישראל אינו מחשב ואינו מפרסם אומדנים למחירי הדיור. עמדת בנק ישראל היא כי נכון להיום, לא קיים בישראל מדד עדיף על המדד שמפרסמת הלמ"ס, ואשר מאפשר לעקוב אחר המגמות במחירי הדירות. הדברים בכתבה על פיהם "בנק ישראל מוציא לאחרונה סקרים" ו"הסקירות של בנק ישראל נובעות מאג'נדה" אינם נכונים עובדתית ואין להם מקום.
השאלות העיקריות
האם יש ערך כלשהו לחישוב מחיר ממוצע או חציוני, בהינתן מוצר עם שונות גדולה כל כך כמו דירה?
מהי נקודת הייחוס - שטח, מספר חדרים, מיקום ממוקד?
האם האג'נדה של הגוף הבודק יכולה להשפיע על התוצאה ה"אובייקטיבית"?
האם נכון להתייחס למוצר אבסולוטי - דירה מוגדרת, או שמתייחסים לדירה הממוצעת הנסחרת בשוק?
מחיר הדירה - האם לקחת מחיר חציוני או מחיר ממוצע?
האם עלות רכישת הדירה כוללת מיסוי, שכ"ט מומחים ויועצים וכו'?