מעריכי השווי בעסקאות נדל"ן שביצעו יזמים ישראלים במזרח אירופה ערב המשבר הפיננסי העולמי שוב על הכוונת של רשות ני"ע. בעקבות פניית הרשות, פרסמה היום חברת הנדל"ן רילון , שבשליטת אלדן טק של יוסי בודנשטיין, הבהרות להערכות השווי שבוצעו לנכס הנדל"ן אותו התכוונה לרכוש מחברת טאו של אילן בן-דב.
אתמול דיווחו החברות המעורבות בעסקה המתוכננת - אלדן טק, רילון וטאו - כי התנאים המתלים בהסכמים ביניהן לא התקיימו במועד, ולפיכך העסקאות לא נכנסו לתוקף. עם זאת, מסרו הצדדים כי ימשיכו לנהל מו"מ להתקשרות ביניהן.
תחילתה של ההתקשרות בין טאו של בן-דב לחברות של בודנשטיין הייתה באפריל, אז דיווחו הצדדים על עסקה לפיה תרכוש רילון מטאו נכס נדל"ן ברומניה בתמורה ל-8.1 מיליון שקל במזומן, והקצאה של 5.14% ממניות רילון. העסקה שיקפה לנכס של טאו ברומניה שווי של כ-21.6 מיליון שקל, כפי שנקבע על ידי מעריך שווי חיצוני.
במקביל לעסקת טאו-רילון נחתמה עסקה נוספת בין טאו לחברה האם של רילון, אלדן טק, לפיו תקצה אלדן לטאו 10.72% ממניותיה בתמורה ל-10.6 מיליון שקל, כאשר שתי העסקאות תלויות אחת בשנייה. העסקה שיקפה לרילון שווי של 150 מיליון שקל (פי שלושה ממחיר השוק הנוכחי שלה) ושווי של 100 מיליון שקל לאלדן טק (פי חמישה מהשווי הנוכחי).
בהמשך, בעקבות השחיקה בשוויה של אלדן טק בבורסה (נחתכה בחצי ב-4 החודשים האחרונים), תוקן ההסכם כך שתמורת אותו סכום תקבל טאו 13.26% ממניות החברה - עדיין מאות אחוזים מעל שווי השוק.
נדחתה למועד לא ידוע
ברקע העסקה בין טאו לאלדן טק מצוי מצבה הלא מעודד של האחרונה. מעל לדו"חות החברה שבשליטת יוסי בודנשטיין מתנוססת הערת "עסק חי", בה מתריעים רואי החשבון כי לחברה אין את המקורות המספיקים לפירעון התחייבויות האג"ח שלה.
התמורה מהעסקה הייתה מיועדת לשרת את תשלום הקרן למחזיקי האג"ח (כ-10 מיליון שקל - כמחצית מיתרת החוב) שאמורה הייתה להיפרע במארס האחרון. בעלי האג"ח הסכימו לדחיית התשלום על מנת לאפשר לעסקה לצאת אל הפועל, אך כעת אלדן טק תיאלץ למצוא, מקור אחר לתשלום החוב.
מבחינתה של טאו, העסקה המדוברת הייתה עוד צעד להנזלת נכסיה, במקרה זה כאמור נדל"ן ברומניה, באמצעות קבלת מניות סחירות של אלדן טק ורילון, אותן כבר הודיעה כי תשעבד לטובת בנק לאומי. הבנק נתן את ברכתו לעסקה, בתמורה להבטחת החזר האשראי שהעמיד לחברה.
רק לפני כשבוע, בתגובה לפרסום ב"גלובס" על אפשרות למכירת השליטה ברילון לפלאטו שרון, עוד אמר בודנשטיין כי "יש הרבה יותר סיכוי לעסקה עם אילן בן-דב". אולם למרות שהעסקה הייתה אמורה לשרת את שני הצדדים היא לא הגיעה אפילו להכרעת אסיפת בעלי המניות ברילון. זו נדחתה למועד בלתי ידוע, לאחר שרשות ני"ע נדרשה לעניין הערכת השווי בעסקה.
רשות ני"ע נכנסה לתמונה
אנשי הרשות, שבשנה האחרונה בחנו את פועלם של מעריכי השווי, בעיקר בכל הקשור לעסקאות נדל"ן במזרח אירופה, הגישו לחברה שאלות בנוגע לסבירות של הערכת השווי הנכס ברומניה, שצורפה לדו"ח העסקה, ולפיה שוויו של הנכס מוערך בכ-3.7 מיליון אירו.
בעקבות פניית הרשות ביצע מעריך השווי הרומני הערכת שווי מחודשת, וממנה התברר כי נכס הנדל"ן של טאו מורכב מלא פחות מ-112 חלקות קרקע לא רציפות. הפעם ביצע להם המעריך חישוב פרטני, ותוצאות הערכת השווי המחודשת הצביעו על שינויים, חלקם מהותיים, בשוויין של חלק ניכר מהקרקעות. מצד שני, כמכלול, לא חל שינוי בשווי הכולל של הנכס, וזה עמד עדיין על 3.7 מיליון אירו.
אנשי הרשות לא הירפו וביקשו לבדוק את ההנחות שבבסיס מודל הערכת השווי. כשנדרשו לכך ועדת הביקורת והדירקטוריון של רילון, הן מצאו כי מעריך השווי בחן את העסקה לפי פרמטרים שאינם המחמירים ביותר, וכי הוא לא לקח בחשבון עסקאות שבוצעו בסמוך לחלק מן הקרקעות.
בוועדת הביקורת והדירקטוריון החליטו לבחון את ההערכה באמצעות הפרמטרים המחמירים ביותר, והממצאים, שלא במפתיע, העלו כי שוויין של הקרקעות עומד על 2.1 מיליון אירו בלבד - 43% מתחת להערכת השווי הראשונית.
עקב כך, ביקשה רשות ני"ע מהחברה להסביר כיצד לא עלו שם קודם לכך על הבעיה הזאת. תשובת רילון הייתה כי בחברה הסתמכו על הדו"חות המבוקרים של החברה שמחזיקה בנכס, בה מחזיקה טאו בשרשור. נכון לעכשיו, העסקה לא יוצאת אל הפועל, אך הצדדים יצטרכו לקחת בחשבון את פרטי הערכת השווי המחודשת בהמשך המו"מ ביניהם.
לעניין הזה ישנה השלכה גם על טאו של בן-דב, בעל השליטה בפרטנר. רואי החשבון של טאו יצטרכו כעת לתת את הדעת באם עליהם לבצע הפחתה של שווי הנכס בגלל ירידת הערך כמשתקף מההערכה המחמירה יותר של רילון לשווי הנכס.