נדמה שמהרגע שפסק השיגעון של קבוצות הרכישה למגורים, החל בשבועות האחרונים ממטר קבוצות הרכישה לטפטף במגרש של הנדל"ן למשרדים.
זו לא המצאה חדשה: קבוצת ב.ס.ר, הידועה כחלוצת שיטת קבוצות הרכישה בישראל, החלה ליישם את השיטה גם בענף המשרדים כבר ב-1987 בפרויקט ברחוב המסגר בתל אביב, ומאז מוכרים בענף מגדלים נוספים שהיא יזמה במסגרת השיטה, כמו מגדלי טויוטה בדרך יגאל אלון בת"א ומגדלי ב.ס.ר 1 וב.ס.ר 2 ברמת גן ובבני ברק. התעוררותה המחודשת של השיטה בענף המשרדים היא הזדמנות טובה לבדוק עם משתתפי הקבוצות המקוריות במגדלים אלה מהן התובנות שלהם על שיטה זו, במבט לאחור.
רק החודש הודיעו קבוצת סופרין וחברת תדהר שהן מתחילות בהרשמת הלקוחות לפרויקט למגדל משרדים בקבוצת רכישה במתחם סמל"ת ברמת החי"ל בת"א. קבוצת ב.ס.ר, שבשליטת נחשון קיוויתי, מצויה בשבועות האחרונים במגעים מול חגי שלום לרכישת מתחם הארגז בדרך יגאל אלון בעיר, לצורך הקמת פרויקט משרדים שלמטרתו החלה ב.ס.ר לארגן קבוצת רכישה, כולל דרך פרסומים בעיתונות. זאת לאחר שסיימה את גיבוש קבוצת הרכישה למגדל ב.ס.ר 3 בבני ברק.
קבוצת סופרין, בליוויו של קלמן סופרין שהיה עד דצמבר שותפו של קיוויתי בב.ס.ר, החלה לאחרונה לארגן קבוצת רכישה למגדל משרדים בן 30 קומות במתחם לה גווארדיה בת"א, ואילו בהרצליה פיתוח יצא לדרך בפברואר פרויקט המשרדים Sea View בן ה-20 אלף מ"ר, בקבוצת רכישה שארגנו פאנגאיה ישראל ואקרו נדל"ן. פרויקט נוסף, שאיננו מוקם בקבוצת רכישה אבל המשרדים בו מיועדים למכירה ולא להשכרה, הוא פרויקט VTOWER, שחברת אשטרום נכסים החלה לאחרונה בשיווקו בגבול רמת גן-בני ברק.
בעיה בתקופות רעות
בעל השליטה באמות השקעות , נתן חץ, היה סקפטי בראיון ל"גלובס" לפני מספר שבועות לגבי הצלחתן של קבוצות הרכישה בענף המשרדים. הוא אף ציין ש"מגדל משרדים עם הרבה בעלים נדון לכישלון בטווח הארוך, כי תמיד בסוף מחירי השכירות באותו בניין יירדו למחיר של הבעלים הלחוץ ביותר, זה שבאותו רגע חייב להשכיר. בטווח הקצר אולי נראה לאנשים הגיוני לקנות משרד במחיר של 3,000 או 4,000 דולר למ"ר. אבל בתקופה רעה, ותמיד יש תקופה רעה, לבניינים האלה יש בעיה".
למרות דבריו של חץ, מרבית למודי קבוצות הרכישה למשרדים דווקא מרוצים, למרות שחלקם מעלים גם נקודות ביקורת על השיטה. עו"ד עפר טויסטר הוא מבין חברי קבוצת הרכישה המקורית של מגדל המשרדים ב.ס.ר 2 בבני ברק, שהתארגנה לפני כעשור. משרד עורכי הדין יגנס, טויסטר, בירן ושות', שבינתיים כבר התפצל, רכש במסגרת קבוצת הרכישה 700 מ"ר במגדל.
"הצטרפנו אז לקבוצת הרכישה כי חיפשנו משרדים לרכישה, הן לשימוש עצמי והן להשקעה", הוא מספר, "לפני כן ישבנו במשרד שכור באבן גבירול וחשבנו שהיתרונות בקבוצת הרכישה הם שניתן להגיע למחיר יותר זול לקנייה. מובן שהשאלה הראשונה ששאלנו את עצמנו היא האם נלך לקנייה או לשכירות, אבל ברגע שמישהו מחליט לקנות, כך שיהיה לו משרד בבעלותו, אז השאלה היא אם לקנות משרד מקבלן, מיד שנייה או להצטרף לקבוצת רכישה. לא היה באותה נקודת זמן מודל להשוואה, אבל נקודת ההנחה הייתה שבגלל כוח הקנייה של קבוצת רכישה ובגלל היעדר סיכון ליזם, אתה יכול לחסוך כסף.
"נתן חץ מצביע על החסרונות במשרדים שהם בבעלות, אבל ישנם גם יתרונות, כי במשרד שכור אני נתון לחסדיו של המשכיר והחוזים הם לתקופה מוגבלת - בשוק שלנו נהוגים חוזי שכירות לתקופות מסוימות ואחרי תקופה זו אני יכול למצוא עצמי בחוץ. כרגע, כשאני מסתכל אחורה, אני לא מוצא שום חיסרון בצעד שעשיתי. אני מוכרח לומר כעורך דין, שצריך להיות מאוד זהיר לגבי מי שמנהל את קבוצת הרכישה ולגבי המקצועיות שלו. כשקניתי את המשרדים חיפשתי משהו שיתאים לשימוש עצמי, ועובדה שבמשך שש שנים, עד שהתפצלנו, השתמשנו במשרד לשימוש עצמי.
"בדרך כלל, שלא בקבוצת רכישה, הקבלן לא מצליח למכור על הנייר את כל השטח ונגרמות לו הוצאות מימון. הקבלן חייב לתמחר את הסיכון גם במחיר. זה היתרון הגדול בקבוצת רכישה, שבה לא יוצאים לדרך אלא אם כל הבניין או כמעט כל הבניין מכור. הלוגיקה בקבוצת רכישה היא שהקבוצה קונה, לא היזם קונה. אני חושב שיש היום ביקוש לקבוצות הרכישה במשרדים. אנחנו רואים פרסומים בעיתונים שב.ס.ר ממשיכה לארגן קבוצות רכישה בשוק המשרדים, אז אם היא ממשיכה לארגן, כנראה שיש גם ביקוש. כשהארגון הוא מקצועי ונכון, זה נותן לך כוח שאין לך כרוכש בודד", מסכם טויסטר.
"במשרדים הסיכון גבוה"
רואה החשבון אילן ששון, בעל משרד רואי החשבון ששון ושות', רכש משרד בשטח 200 מ"ר במגדל ב.ס.ר 2 מיד שנייה, וחלק מבני משפחתו חברים בקבוצת הרכישה של מגדל ב.ס.ר 3. מתוקף תפקידו מלווה ששון קבוצות רכישה במגורים.
"לב.ס.ר 2 עברנו ב-2005, אחרי ששכרנו משרד בדרך ז'בוטינסקי פינת בן גוריון בר"ג. כשרכשתי בב.ס.ר 2 חשבתי על ההיבט הכלכלי, שבמקום לשלם שכר דירה אשלם משכנתה, אבל בסוף הנכס יהיה שלי ובעוד כמה שנים יהיה לי נכס שיוכל להיות בעל אלמנטים פנסיונים למשפחה שלי. עקרונית, רכישה לא בהכרח תהיה זולה יותר משכירות, אבל במקרה שלי כך יצא. למעשה במשרד הקודם שלנו, שהיה בשכירות, האחזקה הייתה הרבה יותר זולה מאשר לרכוש משרד בב.ס.ר 2, אבל שם זה היה ברמה אחרת, זה היה משרד ישן יותר ואת המשרד הנוכחי תכננתי לפי צרכינו. לקוחות שלי גם הם קנו משרדים להשקעה".
- מה החסרונות במשרדים בבעלות?
ששון: "אני לא רואה חיסרון. השוק משגשג והמחיר של המשרד עלה בכ-60% לדעתי מאז שקניתי אותו".
ששון מספר ש"כשרצינו להיכנס לקבוצה של ב.ס.ר 3, נאמר לי מאחד הגורמים לבוא ביום מסוים עד השעה 14.30. אמרתי לו שלא אוכל להגיע עד השעה הזו כי הייתי מחוץ לעיר, אז הוא אמר שאם לא אגיע עד 14.30 לא יישארו משרדים ואכן הם שיווקו את כל המשרדים תוך שבוע. גם היום אני מרגיש הרבה באז מסביבי לנושא הזה של קבוצות הרכישה, בעיקר בקרב עורכי דין ורואי חשבון".
- מה דעתך על דברי חץ בנושא קבוצות הרכישה?
"אני מסכים עם הגישה הזו, כל עוד אתה משקיע שמחפש תשואה. כדי שזה יהיה רווחי להיות בעל משרדים שלא לטובת שימוש עצמי כמוני, אלא לטובת השקעה ברת תשואה, אני חושב שהוא צודק מאוד. צריכה להיות תשואה של 12% מלכתחילה כדי שחס וחלילה בתקופות הרעות תוכל לשרוד. במשרדים הסיכון הוא גבוה מאוד. כשאתה משתמש עצמי אתה צריך את המשרד כשטח שאתה חי ממנו ועובד בו, ואני חייב משרד כי אני רו"ח והוא תמיר יישאר שלי. גם בתקופות הרעות וגם בתקופות הטובות אני שם, אבל אני לא מחפש שוכר או תשואה".
דייר נוסף במגדל ב.ס.ר 2 הוא משרד השמאים צביקל שפיגל חברה כלכלית להנדסה בע"מ, המחזיק ב-400 מ"ר. "היינו בקבוצת הרכישה המקורית", מספר השותף עדי צביקל, "לפני כן שכרנו משרדים ועכשיו אנחנו הבעלים. עשינו חשבון שזה מאוד כדאי לנו, כי יש לנו שוכר טוב שאנחנו סומכים עליו, שזה אנחנו. מה ששילמתי קודם כשכירות אני משלם היום כהלוואה".
כשהוא מתבקש להעלות תובנות בדיעבד, מציין צביקל כי "במבט לאחור זה הצליח. הבניין הוא מוצלח ויש פה ריכוז של מקצועות ענף הנדל"ן שתורמים לפעילות המקצועית. אנחנו מרוצים מהמגדלים ומרמת ההחזקה. זו הייתה עסקה נדל"נית מוצלחת, בדיעבד רכשנו בזול ועשינו עסקה טובה".
- ובכל זאת, מה היו הסיכונים?
צביקל: "ישנם סיכונים בהשתתפות בקבוצת רכישה למשרדים. חשוב מיהו מארגן קבוצת הרכישה, וחשוב התמחור שנעשה לעלויות הבנייה, אם הוא ריאלי או נמוך, ובמקרה שלנו ההערכות הסתברו כריאליות ואפילו מוגזמות, כך שבפועל זה עלה פחות מהצפי הראשוני. חשוב לבחור את השותפים בקבוצת הרכישה, כך שהם יהיו יציבים כלכלית. אנחנו השתתפנו בקבוצה שהיו בה 50 אלף מ"ר. נדמה לי שחברה אחת במהלך הבנייה פשטה את הרגל, ושיטת המימון אפשרה להמשיך את הפרויקט בלי עיכובים.
"למעשה, השטחים של אותה החברה נמכרו לכל המרבה במחיר, והקבוצה הרוויחה מזה. לא רק זה, אלא במהלך הבנייה שונתה התב"ע ואיפשרה ניצול יעיל יותר של זכויות הבנייה לאור ההגינות של הקבוצה המארגנת, וזה לא תמיד קיים. במקרה שלנו נהנו כל חברי קבוצת הרכישה מהתוספת המפתיעה הזו. קבוצת רכישה מצליחה רק עם מארגנים מאוד מנוסים, בעלי מוניטין של הגינות וידע מקצועי".
- ומה לגבי היום?
"היום יש ביקוש אדיר לקבוצות רכישה למשרדים, והשוק מתאפיין בעיקר בבניית משרדים להשכרה. קשה מאוד למצוא משרדים בגדלים של מאות בודדות של מ"ר למכירה. הטווח הזה, שהוא הטווח שמציין את הביקוש של בעלי המקצועות החופשיים, הוא שוק של ביקוש. אין היצע כמעט בכלל, ולכן זהו כר שממש מזמין יזמויות בתחום. הצרה היא שגם אין משרדים למכירה כרגע. שוק המשרדים הוא שוק שנע על סינוסיאדה מאוד ברורה. כשיש חוסר במשרדים והמחירים עולים, השוק רואה את המחסור ומתחיל לבנות הרבה. כשמסיימים את הבנייה מסתבר שחלק גדול מהרוכשים הם משקיעים שקנו על מנת להשכיר, יש עודף היצע והמחירים יורדים.
"בנקודה זו מפסיקים לבנות עד שנוצר חוסר מחדש, וחוזר חלילה. את מתחילה לראות את הסינוסיאדה הזו נעה בטווח של בין חמש לשמונה שנים, והמחירים נעים בין הטווחים האלה. לזה צריך להוסיף שינויים אקסוגניים חיצוניים, משבר בהיי-טק או משבר עולמי שמצמצם משרדים של חברות פיננסיות וכמובן שזה משפיע מיידית, או אם תהיה תנופת שלום ואווירה חיובית במישור המדיני, נראה כאן חברות בינלאומיות שיזרמו לכאן וידרשו שטחי משרדים גדולים. בגלל שהשוק רווי מההיבט של התפוסה ואין שטחים רבים שעומדים פנויים לתנודות בשוק, הרי שכל עלייה בביקוש מקפיצה את המחירים מיד. בהיבט הגלובלי, למחירים יש עדיין היכן לעלות כי בשוק העולמי המחירים יותר גבוהים".
צביקל לא מסכים עם הביקורת: "התופעה שנתן חץ מצביע עליה היא תופעה קיימת, היא חלק מהסינוסיאדה שסיפרתי עליה קודם. אתה תמצא באמת הבדלים גדולים מאוד בשכירויות בכל מגדל משרדים כזה בהתאם לתקופת השכירות, למתי ששכרו, ולמצב השוק בתקופת השכירות, אבל העובדה היא שכרגע החוסר במשרדים למכירה יגרור לדעתי הצלחה פנטסטית בשיווק משרדים למכירה בפרויקטים גדולים שייצאו בתקופה הקרובה, דוגמת המבנה שמשווקים עכשיו במתחם הארגז. האופי היהודי הזה, שרוצה לגור בדירה משלו, מתחבר גם לרצון להיות בעל הבית של המשרד שלך, והרבה מאוד מבעלי המקצועות החופשיים שמסתכלים קדימה, שרוצים לבנות לעצמם תיק נכסים שייתן להם תשואה לתקופת הפנסיה, מזהים הזדמנות ברכישת משרד עבור החברה שבבעלותם - אי אפשר להתעלם מזה".
"הקבלן לא שוחט אותי"
משרד שמאים שהיה חבר בקבוצת הרכישה של מגדלי טויוטה בת"א וב.ס.ר 1 בר"ג, אך העדיף להישאר בעילום שם, מצביע על יתרונות כמו "המארגנים שלנו לקחו על עצמם את כל הניהול ההנדסי, קיבלנו מהם דיווחים כמו שעון, הכל היה מתוקתק. ההון העצמי שהבאנו היה מאוד נמוך והתנאים שהם השיגו מהבנקים היו מאוד טובים. ראינו שזו הזדמנות לרכוש נכס לאורך זמן. ההשתתפות בקבוצת רכישה משמעותה שיש לי מארגן שמשיג לי את התנאים הכי טובים מהבנק, אנחנו יודעים שהניהול הוא מקצועי ואנחנו סגורים מראש גם על המפרטים של ההשקעות הנוספות.
"כלומר, אם אני רוצה להחליף את הריצוף או לשדרג נקודת חשמל, אז לא בא קבלן ושוחט אותי, אלא אנחנו סוגרים על העלויות הקבועות מראש ולמעשה לאורך תקופת הבנייה אתה קונה את הנכס ומתחיל לשלם את הכסף לבנק, ולעתים גם את הריבית, רק בתום הבנייה. כשאתה קונה מקבלן אתה משלם לו 10,000 שקל למ"ר ויש לך מחיר קבוע, ואילו בקבוצת רכישה, אם הצלחת למצוא הסכם עם קבלן שיעשה זאת במחיר יותר נמוך ממה שהמארגנים תקצבו בהתחלה אז כל הרווח הזה חוזר אליך כמשתתף קבוצת הרכישה. אם אתה משתמש בשטח להשקעה אתה יכול להשכיר את המשרדים בתשואה של 8%-9%".
- ומה החסרונות שאפיינו את השתתפותכם בקבוצת הרכישה?
"למשל, אפשר להזכיר את העובדה שעד היום מגדל טויוטה עוד לא רשום כבית משותף, הרי צריך לרשום אותו בפנקס הבתים המשותפים, ולמעשה אנחנו עכשיו כוועד הבית נלחמים מול עורך הדין, שקיבל את כל הכסף, שירשום אותנו בפנקס הבתים המשותפים. אין לנו מה לעשות נגדו חוץ מלבלבל לו את השכל. לעומת זאת, כשאתה קונה מקבלן הוא מחויב לרשום תוך כך וכך זמן, ואתה יכול לקבל על זה פיצויים. מגבלה נוספת שצצה בקבוצות הרכישה היא שאין גמישות להביא את הכסף בקלות מבנקים אחרים. אם אני בבנק הפועלים למשל, אבל הליווי מבוצע בבנק לאומי, אני לא אוכל לממן את הרכישה מבנק אחר מזה שמלווה, כי הקרקע משועבדת לבנק המלווה. אתה משועבד לאותו בנק מלווה ולא יכול להשתמש בנכס כמנוף, משום שהוא משועבד לליווי כולו".
וחזרה למגדלי טויוטה. יו"ר לשכת השמאים ארז כהן הוא חבר בקבוצת הרכישה המקורית של הפרויקט, במסגרת משרדו ז.כ. הנדסה בע"מ, שרכש במסגרת הקבוצה 300 מ"ר בסוף שנות ה-90, ואף הצטרף לקבוצת הרכישה של ב.ס.ר 2 ב-2003, במסגרתה רכש 160 מ"ר להשקעה. לדבריו, "היתרונות היו שעניין המחיר היה נמוך משמעותית ממחיר השוק, והיה פוטנציאל חיסכון די נאה. בנוסף, עלויות הבנייה נפרסו על פני תקופה ארוכה, וכך מתאפשר לך מימון מאוד נוח של הפרויקט. גם הוצאות המימון עצמן היו יחסית נוחות. קבוצת ב.ס.ר נוהלה בצורה מאוד מקצועית, והפרויקטים נשאו מיתוג גבוה. מאוד חשוב מי מארגן את קבוצת הרכישה, ובתקופת ב.ס.ר 2 קבוצת ב.ס.ר הייתה קבוצה עם קבלות מוכחות, מה שהיה שיקול חשוב בביצוע ההשקעה".
כהן מצביע גם על החסרונות הכרוכים בקבוצת רכישה למשרדים: "גובה העלות אינו מובטח. נותנים תקציב בהתחלה, ואין הבטחת תקציב בסוף. הנכון הוא שבמבחן התוצאה הפרש העלויות היה זניח ובפרויקט טויוטה אפילו היו החזרים, אולם זה לא מובטח. יש לך אומדן והם לא מבטיחים שהם יעמדו באומדן. זה לא כמו שאתה קונה מקבלן וסוגר מחיר. בנוסף, ברמת הגמר, כשאתה בא לטפל בעלויות הגמר, שם אתה מוצא שיש השקעה תקציבית משמעותית יותר מהאומדן הראשוני, במיוחד אם אתה משתמש קצה.
"כלומר, אם אתה המשתמש של היחידה אז תמיד רמת הגמר היא גבוהה יותר מהתקציב הכללי של הקבוצה, כי אתה רואה שברמת התקציב שהפרויקט נותן לגמר קיימות חריגות משמעותיות. אתה מקבל את המעטפת וצריך לעשות תכנון מפורט פנימי שיתאים לצרכים שלך, ואז אתה רואה שבפועל רמת ההוצאה גבוהה משמעותית מרמת התקציב. כשהמארגנים מודדים את זה, אז העובדה שאתה משקיע יותר ביחידה מבחינתם זו לא עלות, זה כסף שאתה רוצה להשקיע כי אתה רוצה יותר מזגנים ושיש יפה יותר. מבחינת הרוכש זוהי עלות שמצמצמת מאוד את הרווח הרעיוני מהפרויקט. המשמעות היא שאם ציפינו לרווח של 20%, בפועל הרווח הוא 10%.
בעיה בתיקון ליקויים
"חסרון נוסף הוא שכשמסתיים הפרויקט, תיאורטית המנהל ההנדסי מסיים את תפקידו ואז כביכול כשיש בעיות בהמשך הפרויקט כמו ליקויים וכו', פתאום אין אבא לפרויקט. אנשים חושבים שהפרויקט מסתיים ואז אתה מקבל את היחידה שלך והכל נגמר, אבל אחרי שפרויקט בנייה מסתיים הוא עובר 'חבלי לידה', יש בעיות טכניות מסוגים שונים שיכולות לקחת בין שנה לארבע שנים, כולל נושא של תשתיות ומערכות שמצריכות ניהול וריכוז. יש גם ליקויים בבנייה שמצריכים המשך טיפול, וזה לאו דווקא קשור בחברת האחזקה. אם יש ליקוי בחלק מהציפוי, כמו שהיה לנו במגדל טויוטה, זה ליקוי שהתיקון שלו צריך להיעשות על ידי הקבלן המבצע, וטיפול שכזה צריך להיעשות בידי גורם שהוא האבא של הפרויקט, המנהל ההנדסי של הפרויקט.
"כשאתה קונה מקבלן אז הוא מרכז את האחריות שלו על כל הנושאים. במקרה של קבוצת רכישה, מה שנרכש זה שירותי בנייה, שירותי ביצוע, ובמרחב הזה יש המון דברים שנופלים בין הכיסאות - יכול להיות שיבוא קבלן מבצע ויגיד שמה שאנחנו רוצים לתקן הוא באחריות קבלן ביצוע אחר, כי יש הרבה קבלנים שעובדים בפרויקט. לגבי דמי השכירות בפרויקט רב-בעלים, לא ניתן לשמור על רמה אחידה של דמי שכירות כי כל בעלים פרטי חופשי לנקוב בגובה שהוא רואה לנכון, ולכל אחד יש צרכים והתחייבויות שונים".
"אין התחייבות למועד הסיום"
יזם נדל"ן, שמשתתף בקבוצת רכישה לפרויקט למשרדים בר"ג, שאיננו בארגונה של ב.ס.ר, מעיד ש"ההתנהלות בקבוצת רכישה יכולה להיות מאוד איטית, קבלת ההחלטות והמחלוקות בין השותפים יכולות לעכב את הפרויקט. אצלנו התעכב הפרויקט כשנה וחצי מכל מיני סיבות, למשל כי לא היה לנו היתר בנייה בזמן ולקח לנו זמן לפנות את המגרש כדי להתחיל בעבודות. מה שאני לא אוהב בקבוצות הרכישה הוא שאין התחייבות למועד סיום הפרויקט. מהניסיון שלי צריך לשים הרבה הון עצמי לתקופה של שלוש עד חמש שנים, מה שפוגע במשקיע מבחינה תזרימית.
"אני מחזיק שטחי משרדים גם במגדלים אחרים, והבעייתיות שיכולה להיווצר ממגדלים רבי-בעלויות היא שתהיה מחלוקת על חברת הניהול שתנהל את הבניין ועל גובה דמי הניהול. לא קיימת אחידות במחירי השכירות בבניין, וזה עלול להוביל לתחרות שמורידה את המחירים כלפי מטה. אם שותף אחד מבקש 80 שקל למ"ר והשני מבקש 70 שקל למ"ר, אז כמובן שיילכו עם הזול וזה מצריך את מי שמבקש 80 שקל למ"ר לרדת לכיוון ה-70 שקל למ"ר".
רק הקצב השתנה: היסטוריה של 23 שנה לקבוצות של משרדים
אחת הקבוצות שעושות סימנים של התארגנות ממשית היא כאמור קבוצת הרכישה שמארגנות קבוצת סופרין, בליווי קלמן סופרין, וחברת תדהר, שבשליטת גיל גבע ואריה בכר, במתחם סמל"ת שברמת החי"ל בתל אביב.
שתי החברות חתמו במאי האחרון על הסכם עם חברת סמל"ת, יבואנית רכבי פיאט, לנצ'יה ואלפא רומיאו לישראל, לקבלת אופציה לרכישת מתחם סמל"ת שברחוב ראול ולנברג. במתחם זה, המשתרע על פני 11.2 דונם ושמהווה עתודת הקרקע הגדולה ביותר ברמת החי"ל, יוקמו במסגרת הפרויקט ארבעה בניינים בני 6-7 קומות, בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר. היקף הפרויקט צפוי לעמוד על 400 מיליון שקל.
סופרין בקיא בקבוצות הרכישה למשרדים לאור ניסיונו כשותף בקבוצת ב.ס.ר. הפרויקט שהיווה סנונית ראשונה היה פרויקט המשרדים סמב"ת 2 שהקימה ב.ס.ר בקבוצת רכישה ברחוב המסגר בתל אביב ב-1987. יחד עם פרויקט זה צברה ב.ס.ר עד כה 16 פרויקטים בשיטה זו, בהיקף כספי כולל של כמיליארד דולר ובשטח כולל של חצי מיליון מ"ר.
לא יוצאים מגוש דן
אלה כוללים את בניין אחדות ברמת החי"ל ב-1989, סמב"ת 9 ברחוב בית עובד בתל אביב באותה שנה, סמב"ת 3 ברחוב המסגר ב-1990, בניין ברחוב קרמניצקי בת"א ב-1991, מגדל החשמונאים ברחוב החשמונאים בעיר ב-1992, בניין אמנת ברמת החי"ל ב-1994, פרויקט סמב"ת 4 ברחוב שדרות ההשכלה בת"א ב-1994, פרויקט מטלון סנטר בקרית מטלון בפתח תקוה ב-1995, פרויקט שער הסיטי ברחוב שארית ישראל בתל אביב ב-1995, מגדלי טויוטה בדרך יגאל אלון בת"א ב-1997, בניין כוכב הרצליה בהרצליה פיתוח ב-2000, מגדלי ב.ס.ר 1 וב.ס.ר 2 בגבול רמת גן ובני ברק ב-2000, פרויקט הכיכר ברמת החי"ל ב-2001 וכיום בניין ב.ס.ר 3 בבני ברק.