במעמד צד אחד - עם עו"ד מוטי בניאן
אישי: עו"ד מוטי בניאן (51), נולד וגדל בטהרן, איראן, ומתגורר ברמת-גן. נשוי ואב לארבעה.
פרקטיקה: בעל משרד בוטיק בתחום הנדל"ן, הפועל כמחלקה עצמאית במשרד עוה"ד בלטר-גוט-אלוני. ב-2004 הציע לו נשיא בית המשפט העליון לשעבר, השופט אהרן ברק, להגיש מועמדות לשפיטה במחוזי באר-שבע, כשופט מומחה למקרקעין.
אקדמיה: מרצה לדיני מקרקעין בכנסים של שופטים ועורכי דין, וכן באוניברסיטת תל-אביב, במכללת האקדמית קריית-אונו ובשלוחת הטכניון בתל-אביב.
כתיבה: כתב ספר בן 900 עמודים בשם "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות", כותב לעיתונות ואחד העורכים של דו-ירחון "מקרקעין".
ועוד משהו: מייעץ למאזינים במסגרת תוכנית רדיו בשידור חי המשודרת ברשת א' בבעיות בתחום המקרקעין.
ביוגרפיה מקוצרת
"נולדתי באיראן ב-1959, להורים מהמעמד הבינוני. אבי, משעאלה, היה מוכר עגלות-ילדים ואמי, שמסי, היתה עקרת-בית. יש לי 3 אחים, כולנו בנים, למרבה צערה של אמי שמאוד רצתה שאהיה בת, אבל לא יצא.
"כל ילדותי גדלתי בסביבה מוסלמית. למדתי בבתי-ספר מוסלמיים, שיחקתי עם חברים מוסלמים ולא הרגשתי שונה באופן מיוחד. לא היה גילוי אנטישמי מיוחד. זו היתה תקופת הזוהר של יהודי איראן. הם שגשגו והיה להם טוב מאוד עם השאה הפרסי (מוחמד רזה פהלווי, א' ל"ו) כי הוא ידע לשמור גם על יחסים טובים עם ישראל, עם היהודים שם ועם המערב בכלל. זה בא לידי ביטוי בסובלנות באיראן.
"כילד, אהבתי בעיקר ללמוד. הייתי הילד הכי שקדן מבין האחים. היו לי הציונים הכי טובים ואהבתי את ההישגיות בתחום האינטלקטואלי והלימודי".
אדריכלות
"סבי מצד אבי היה אחד האנשים המפורסמים בטהרן דאז בתחום הבנייה. הוא נפטר כשהייתי בן 8. טרם מותו הוא תכנן לבנות בית לעצמו, אך לא זכה לכך. בגיל 6 הוא היה לוקח אותי למגרש שעליו רצה לבנות את ביתו, מראה לי את התוכניות וכל מיני תוכניות אחרות של בתים שבנה. אהבתי מאוד להסתובב בין הבתים בשכונות העוני ובשכונות העתיקות, ורושם רישומים של הבתים.
"דודי מצד אבי היה ארכיטקט וכשהוא ראה שאני מתעניין בבתים מיוחדים, הוא עניין אותי בתחום הארכיטקטורה. ממנו קיבלתי השראה להיכנס לתחום הזה. בכיתה י' כבר הייתי די מגובש שזה מה שאני רוצה ללמוד. ביקשתי מאבי שייקח אותי לסמטאות שבהן הוא גדל בדרום איראן, שעדיין היו אותנטיות, והייתי מצלם את הסמטאות ומצייר אותם. התחלתי גם לשרטט את הבתים הישנים ואת הרחובות הישנים של טהרן, כהכנה לבחינה בסרטוט באוניברסיטה. עד היום שמרתי את הציורים שלי מאז. בגיל 18, כשסיימתי בגרות, התחלתי ללמוד אדריכלות באוניברסיטה באיראן".
המהפכה האיראנית
"באמצע שנת הלימודים הראשונה שלי באוניברסיטה, פרצה המהפכה של חומייני והמהומות באיראן. פתאום, באמצע שיעור, שמענו צעקות 'אללה ואכבר', 'מוות לאמריקה', 'מוות לישראל' ו'מוות לשאה'. הכיתה התפזרה, ברחנו כל עוד נפשנו בנו. יום אחד האוניברסיטה היתה פתוחה ולמחרת סגורה.
"אלו היו חודשים של הפגנות, שאנשי המשמרות פיזרו אותן, אבל כיהודי אתה לא מעז לתפוס צד בהן. בדרך הביתה אתה רואה ברחובות את ההפגנות, את הצעקות, ובלילות היו משמיעים ברמקולים ענקיים, החל מחצות, קולות של ירי. זה היה ירי מוקלט, רק בשביל לעורר פחד ולהתסיס את העם. וזה עבד. היתה מהפכה עממית במלוא מובן המילה.
"נהגתי אז להיפגש עם חברים לארגון סטודנטים יהודים. היינו מתאספים ומדברים על גורלנו, על העתיד, להישאר-לא להישאר, מסוכן-לא מסוכן. כשאתה רואה שהזרם והמהפכה לא הולכים ושוקטים, אלא כל יום אתה רואה הפגנות של מאות אלפי אנשים, עם רעלות ועם סיסמאות שלא משאירות צל של ספק מה הולך להיות כאן, זה כבר עממי מדי והמוני מדי. אז אתה מתחיל לחשוב.
"הרבה מאוד יהודים, קרוב ל-80 אלף, ארזו מזוודות. מי נסע לאמריקה ולאירופה ומי נסע לישראל. אחרי תקופה לא קלה באיראן, כשהבנו שאין לנו עתיד שם, החלטנו כמה סטודנטים לעלות לארץ. עליתי לארץ עם אחי ואשתו ב-7 בינואר 1979. ההורים שלנו נשארו באיראן ועלו ארצה רק ב-1986".
עברית שפה קלה?
"כשעליתי לארץ לא ידעתי להשלים משפט אחד בעברית. העברית שלי היתה עברית של אחד שהולך לבית-הכנסת וקורא בסידור. הלכתי לאולפן והיה לי רצון עז ללמוד את העברית המדוברת כמה שיותר מהר. הייתי יושב עד השעות הקטנות של הלילה ומחסל מאמרים וספרים. התחלתי בעיתון לעולים חדשים 'למתחיל', מנוקד ועם תרגומים כדי קצת לסייע, ותוך חודש וחצי עברתי לעיתונים 'מעריב' ו'ידיעות', וכמה חודשים אחר-כך לעיתון 'הארץ'. קניתי גם מילון עברי-עברי של אבן שושן שיש לי אותו עד היום. לא היתה מילה או ביטוי שחסכתי מעצמי.
"אחרי שהרגשתי שאני יודע עברית התחלתי להיכנס לעומק של הספרות בעברית. התחלתי לקרוא ספרים על ציונות, היסטוריה יהודית ויהדות. רציתי להשלים את הפער ביני לבין מי שגדל בארץ כמה שיותר מהר. תוך שנתיים הרגשתי שאני יודע את השפה, ואפילו התחלתי לתת הרצאות בעברית".
מאדריכל למשפטן
"כשהגעתי לארץ התלבטתי אם להתגייס מיד או להמשיך בלימודים. תוך כדי התלבטות הגשתי את ציוני הבגרות והציונים משנת הלימודים הראשונה בטכניון, והם ענו לי מהר שמוכנים לקבל אותי ללימודי אדריכלות בלי מבחן מקדים. כשעולה חדש מגיע לארץ ומוסד כמו הטכניון מקבל אותו, אין מה לחשוב פעמיים, אז התחלתי ללמוד.
בסוף השנה שלישית, כשהתחלתי לעבוד בקיץ בארכיטקטורה, הבנתי שזה לא בדיוק המקצוע בשבילי. ההתאקלמות בארץ הביאה אותי למחוזות ולתחומי עניין אחרים. התחלתי לאהוב יותר כל מה שקשור לרטוריקה, לדיבור, לכתיבה, לקריאה ולמתן הרצאות. סיימתי את הלימודים בארכיטקטורה בחוסר רצון. "בשנה הרביעית עשיתי מבחנים ללימודי משפטים באוניברסיטת תל-אביב. אמרתי לעצמי, שזה מקצוע שיכול לשלב לי את הכול, גם להבטיח פרנסה וגם מקצוע שמצריך הרבה רטוריקה ודיבור.
"בחודש שהודיעו לי שהתקבלתי, הוריי הגיעו לארץ. זה נתן לי הזדמנות לחשוב שוב מה אני רוצה לעשות, ובסוף החלטתי לא למהר ללימודים ולהתגייס קודם. אמרתי לעצמי 'מוטי קח את הזמן, לך לצבא ל-3 שנים, תתבגר, תתאקלם ואחר-כך תלמד'. כל-כך פחדתי לעשות עוד פעם טעות בבחירת תחום הלימודים, שהחלטתי לדחות זאת קצת.
"כשהשתחררתי מהצבא עמדו בפני שתי ברירות - ללכת ללמוד מחשבת ישראל ולהיות מרצה באוניברסיטה או לחזור למשפטים. בגלל שמצבי הכלכלי לא היה מזהיר החלטתי ללמוד משפטים. שמעתי מעורכי דין מה הפער בין שכר של עורך דין מצליח לשכר של איש אקדמיה מצליח, והחלטתי שאני לא יכול להרשות לעצמי להתמקד רק באקדמיה. אבל תמיד ידעתי שאשלב את העבודה עם הרצאות במסגרות שונות".
בית-ספר לדיני מקרקעין
"מהשנה הראשונה של הלימודים עבדתי במשרד עורכי הדין סוכובלסקי-הרטבי, שהיה בית-הספר שלי לדיני מקרקעין. זה היה בית-חרושת למקרקעין. זה היה לפני יותר מ-20 שנה ולא כל עורך דין העז לעסוק בכל נושא שקשור למקרקעין. באותה תקופה אמרת 'מקרקעין' אמרת 'עורך דין סוכובולסקי'. עבדתי שם כסטודנט, אחר-כך כמתמחה וכעורך דין, ונחשפתי לבעיות מקרקעין מן המורכבות הקיימות.
"היום עורכי הדין והמתמחים קצת מפונקים. תן להם תיק של רישום בית משותף וזה עושה להם רע בבטן, כי יש בזה הרבה מאוד עבודה שחורה. הם לא מבינים מה הם מפספסים. רק מי שרושם בית משותף יודע איך נראה נסח מקרקעין ואיך הוא צריך להיראות. לא היה תיק, אם זה בפינוי, במיסוי, בליטיגציה, לא משנה במה, שאמרתי שאין לי זמן או מעקם פרצוף. עשיתי הכול, ולמדתי הכול. עד היום אני עושה הרבה דברים במנהל ובטאבו בעצמי. חייבים להישאר מחוברים למה שקורה 'בעולם האמיתי', לא רק למזגן במשרד.
"אחרי שקיבלתי רישיון עריכת דין, עבדתי במשרד עוד כמה חודשים טובים עד שגיליתי שאני לא יכול לצפות להרבה מבחינת ההתקדמות. זה היה משרד די משפחתי, ולא היה אופק לקידום. רציתי למצוא את פרנסתי ולפרוח לבד. שכרתי חדר במשרד עורכי דין בתקווה שתוך שנה אהפוך את היוצרות ואהיה זה שמשכיר חדרים ושירותי משרד לאחרים, וכך היה. תוך שנה לקחתי משרד גדול יותר והשכרתי חדרים לעורכי דין אחרים.
"מכיוון שבער בי היצר להרצות וגם רציתי שיכירו אותי, כי לא היתה לי משפחה מקושרת שתביא לי עסקאות נדל"ן או קשרים, התחלתי להרצות במסגרת לימודי מקרקעין למזכירות של עורכי דין ולמתווכים. ראיתי עלון של מרכז ללימודי נדל"ן, התקשרתי, והצעתי את עצמי כמרצה. זו היתה ההתחלה שלי, בשנת 1995, כשהתחלתי להרצות בכל המדינה. נסעתי באוטובוסים לבאר-שבע, לאשקלון ולטבריה כדי ללמד שעתיים. הייתי צריך ליזום ולחשוף את עצמי בעשר אצבעות, וזה מה שעשיתי. היום אני כותב, מלמד באוניברסיטה, מרצה בכנסים ומייעץ לקולגות בתחום הנדל"ן. הכול התחיל בהרצאות הללו".
גישה נדל"נית אנטי-ציונית
"בכל מה שקשור למקרקעין, לתכנון ולבנייה אצלנו במדינה, הגישה היא מסחרית טהורה, שהפכה לאנטי-ציונית. אנחנו חיים במדינה שהיא לא כל-כך מתייבשת כמו שהיא מצטמצמת. היא מצטמצמת מבחינת השטח, בגלל כל מיני הסכמים פוליטיים וגם בגלל ריבוי אוכלוסייה. אין לנו ברירה אלא לשנות את מדיניות הנדל"ן שלנו. אם לא נבין את זה עכשיו, יהיה מאוחר מדי. חייבים ללכת על בנייה לגובה, לגובה גבוה מאוד.
"יש משהו צבוע אצל הישראלי הממוצע. כשהוא נוסע לניו יורק, לשנחאי ולטורונטו ורואה את הבניינים הגבוהים, הוא מתלהב, ומספר בגאווה והתפעלות שבן-דוד שלו קנה דירה בקומה 45, אבל כשהוא מגיע לארץ ולידו רוצים להוסיף עוד שתי קומות, פתאום זה חוסם לו את אור השמש. היום חייבים להבין שאין לנו ברירה, אלא ללכת על גובה. רק ככה נוכל לייצר זכויות בנייה. אין סוף של זכויות בנייה. חולות, עוד מטר מרובע של אדמה, אי אפשר לייצר בארץ הזו. לכן, הפתרון צריך להיות בנייה לגובה, כדי לאפשר מרחבים פתוחים בין הבתים, חניונים, גינות, וגם מלאי דירות גדול יותר שיספיק לכולם".
הספסרות על המקרקעין
"הבעיה בישראל היא, שהכול כמעט עובד בשיטת הקומבינות, שאותן עושים יזמים ואנשים מבפנים או מבחוץ בכל מיני ועדות לתכנון ובנייה. יש מספר גופים שאמונים על המקרקעין במדינה: ועדות התכנון, משרד הפנים, לשכות רישום מקרקעין במשרד המשפטים ומנהל מקרקעי ישראל. לא זכורה לי אפילו החלטה אחת או דבר גדול אחד שנעשה בתיאום של כל הגופים האלה. הייתי מכניס לחוסר התיאום גם את מיסוי מקרקעין ואת נציגי הבנקים. בשורה התחתונה, הגופים שעוסקים במקרקעין בישראל לא מתואמים.
"כל לקוח שבא אלי, ורוצה למשל להקים בניין בעיר מסוימת, השאלה הראשונה שלו היא 'יש לך מהלכים בעירייה הזו? אתה מכיר איזה אדריכל שמכיר את העירייה הזאת?' ואני שואל, ריבונו של עולם, אדריכל צריך להכיר את האנשים בעירייה? הוא צריך לדעת דיני תכנון ובנייה. מה, זה שונה מעיר לעיר? התשובה היא: כן, זה שונה מעיר לעיר. אותה תוכנית בניין עיר, אם היא חלה על שתי ערים שרחוב אחד מפריד ביניהן, באחת תגיש בקשה להיתר בנייה ותקבל היתר; בשנייה תגיש אותה בקשה בדיוק, ולא בטוח שתקבל אותה תשובה.
"מה ההבדל? מהנדס העיר פה לא למד דיני תכנון ובנייה בדיוק כמו מהנדס עיר שם? הם למדו אותו דבר, אבל יש שוני ביחס לדברים. חוסר ההרמוניה כאן הוא כזה שלא מאפשר לאנשים להתקדם, לא מאפשר ליצור אווירה של תיאום בין עיריות, ועדות, משרד הפנים, מיסוי, בנקים ועורכי דין. חלק מהגורמים בחלק מוועדות התכנון ובעיריות הם פשוט ספסרים. הספסרות על המקרקעין במדינה היא אנטי-ציונית, במיוחד במדינה שאין לה רזרבות קרקעיות.
"אבל הדג מסריח מהראש. אם השרים במדינה לא מדברים זה עם זה, אם מנכ"לים של משרדי ממשלה לא מדברים אחד עם השני, ואחד עושה דווקא לשני, כשהמדינה לא חיה בהרמוניה - אז זו התוצאה. יותר מזה, לפעמים יש תחושה שאנשים חושבים, לצערי, שזו מדינה ארעית, אז בוא תפוס ככל יכולתך עכשיו. אומרים 'עזוב אותך מלתכנן מה יהיה בכביש הזה בעוד 30 שנה, כי אלוהים יודע אם נחיה פה או לא'. זו חשיבה לא נכונה. צריך לחשוב על קרקעות במובן של עוד 100 שנים קדימה".
אין בועת נדל"ן
"במדינה שהאוכלוסייה שלה גדלה כל הזמן ויש עוד 8 מיליון איש מחוץ לה, שכל אחד מהם שידיו משגת רוכש בה דירה, בין אם מטעמי ציונות והשקעה בארץ הקודש ובין אם מתוך מחשבה שיום אחד אולי הוא יצטרך לחיות כאן - לא יכולה להיות בועת נדל"ן. מה שקורה היום בשוק הנדל"ן זה לא בועה. כבר שנתיים מדברים על בועה, אבל לבועה יש אורך נשימה מוגבל. למצב שאנחנו נמצאים בו אין. אותו יהודי שנמצא בארה"ב או בצרפת ומסוגל לקנות דירה אחת או שתיים, בירושלים ומחוץ לה, הפוטנציאל של קליינטים כאלה, הופך את רכישת הדירה עבורי ועבור ישראלים אחרים שנמצאים פה - לתחרות לא הוגנת. להם לא חסר כסף. בשבילו לקנות דירה ב-400-500 אלף דולר, זה לא נוגע לכלום.
"אבל אצלנו זה דורש הרבה מאוד משכנתא. לכן, לבוא ולהגיד שיש פה בועה שתתפוצץ ופתאום תהיה צניחה של מחירים במובנים של 40%-50% למטה, זו נבואה שקשה לי לראות איך היא תתגשם. אני רואה מצב הפוך. מחירי הנדל"ן יעלו יותר ויותר, ובאיזשהו שלב, כשהשוק הישראלי ירגיש שבע במובן זה שיש מספיק דירות לשנה-שנתיים, תהיה התמתנות במחירים, לא ירידה חדה. אחר-כך, המחיר עוד פעם יקפוץ.
"לזה התכוונתי כשאמרתי שארץ-ישראל מצטמצמת. כשכמות האדמות רק הולכת וקטנה, המחיר צריך לעלות. לכן, גם המינהל, הבעלים של כ-90% מהאדמות, חייב להעלות את המחיר. כשלא בונים בתבונה, לגובה, תוך ניצול ויצירת שטח ציבורי לרווחת הציבור, זה מה שקורה.
"הפתרון לבעיית הנדל"ן לא נמצא במישור של דיני מקרקעין, אלא במישור של המדינה, שצריכה להבין שבן-אדם שגדל בארץ הזו ומשרת בצבא. אני כמדינה חייבת להיות ערבה לכך שהוא יוכל לקבל לפחות כ-80% מהשווי של דירה ממוצעת במדינה. ולא משנה מה השווי. להגיד לאזרח במדינה 'מגיע לך כך וכך אלפי שקלים או עשרות אלפי שקלים' כשהמחירים מאמירים, זה פשוט לעג לרש, וזה גורם לכך שהפער בין המעמדות במדינה רק ילך ויחריף".
סדר יום אופייני
"אני קם ב-6:00 בבוקר, כשאור ראשון חודר מבעד לתריסים. כל בוקר אני מגהץ לעצמי חולצה לאותו יום, ובמקביל מרתיח חלב ומכין את הקפה שלי. עם הקפה אני יוצא לאוטו ונוסע למשרד. אני לא מתעכב יותר מדי בבית. לא פעם ב-7:00 אני כבר במשרד. הרבה פעמים אני פותח אותו יחד עם האחראית על משק הבית, אילנה. אני בן-אדם של בוקר. אוהב את השעות השקטות במשרד, לפני שמישהו מגיע. אם אני צריך למשל לכתוב סיכומים או דברים גדולים, אני קם ב-4:00 לפנות בוקר, יושב עם כוס תה ועד 9:00 בבוקר כבר יש סיכומים. בבוקר אני ערני וההספק הוא אדיר.
"בהמשך, שעות היום די 'מתבזבזות' על ישיבות, פגישות, הופעה בדיון, הרצאות - והזמן טס. בימים שאני לא מלמד או מרצה אני עוזב את המשרד בסביבות 19:30-20:00. בימי הרצאות, לפעמים ב-22:00 אני עוד מרצה. יום עבודה ממוצע שלי כולל 14 שעות, אם לא יותר. מכיוון שכך, ב-24:00 אני כבר ישן".
קריאה
"המנוחה הכי גדולה שלי היא לקרוא ספרים. אני קורא כל יום לפני שאני הולך לישון, ואני קורא במקביל 3-4 ספרים. זה חובה. צורך. באופן שיטתי, כל פרק זמן בחיים, אני קובע לעצמי תחומים וקורא עליהם. אני מאוד אוהב לקרוא היסטוריה וביוגרפיות של אנשים גדולים, ועכשיו אני קורא ביוגרפיות של שני אישים, להבדיל אלף הבדלות, שמעון פרס וד"ר ג'וזף גבלס, שר התעמולה הנאצי. אני גם אוהב לשבת עם הילדים על הספרים שיש לי, בעיקר ספרי אומנות. אני חובב מושבע של ספרי אומנות. כל פרק זמן אני קונה קבוצה של ספרי אומנות וגומע אותם בשקיקה. אני מוקסם מהם. כשקראתי את הביוגרפיה של מיכלאנג'לו ושל לאונרדו דה וינצ'י נפעמתי. עבורי הם התגלמות של גאונות נצחית".
ספורט
"כל יום אני לוקח איתי באוטו תיק עם בגדים כדי שאוכל ללכת ישר למכון אחרי העבודה, וכל יום מחדש אני אומר לעצמי 'אני אלך מחר, בטוח'. לצערי הרב, זה לא יוצא. מדי פעם אני הולך עם המשפחה לקאנטרי בסוף השבוע, ובזה למעשה מסתכם הספורט שלי".
טלוויזיה
"הטלוויזיה בבית מיועדת בעיקר לילדים. כשאני מגיע הביתה, תוך כדי ארוחת הערב אני רואה קצת חדשות. אם יש איזו כתבת תחקיר ב-CNN או תוכנית בנשיונל-ג'אוגרפיק, אז אני יושב לצפות. אבל אני לא יכול לשבת לראות תוכניות ריאליטי, כוכב נולד או דברים כאלה. זה לא בשבילי. אחרי החדשות אני הולך לחדר שלי, מסתגר שם ועובד או קורא. זה הרבה יותר טוב מטלוויזיה".
אלמלא הייתי עורך דין
"הייתי מרצה באקדמיה במחשבת ישראל. זו היתה אופציה רצינית מבחינתי, לפני לימודי משפטים. דבר אחר שהיה ריאלי היה עבודה במשרד החוץ. לפני שהלכתי למשפטים עשיתי מבחנים להתקבל לקורס צוערים של משרד החוץ, ועברתי את השלב הראשוני. זה היה באותה תקופה שהתקבלתי למשפטים בפעם הראשונה כשהוריי הגיעו לארץ, אז התוכניות השתבשו. יכול להיות שאם הייתי ממשיך שם, היום הייתי שגריר. אני מאוד אוהב דברים ייצוגיים, ומקווה שעוד יזדמן לי להיות בתפקיד ייצוגי כזה פעם".
לא יודעים עליי
"אני ציוני נלהב. וכואב לי על מה שקורה במדינה. צריך לנקוט גישה פרקטית כדי לפתח את המעט שיש לנו, אחרת יהיה פה חורבן. צר לי שאני משתמש בסופרלטיבים, אבל אני מאמין שאם לא נתנהג אחרת אין למדינה שלנו עתיד. אנחנו חיים במדינה קטנה עם משאבים מצומצמים, ולכן היא צריכה לכלכל את צעדיה. אנחנו צריכים ללמוד מסינגפור שהיא דוגמה ומופת של ניהול נבון של משאבים מצומצמים".