גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מנכ"ל מידרוג: "רק מי שיש לו קונה דירה. הבנק לא ייתן כשאין"

פאנל של בכירי מידרוג מנתח את המגמות בשוק המגורים, הנדל"ן המניב וגיוסי ההון של חברות הנדל"ן

ממרומי הקומה ה-18 של מגדל המילניום ברחוב הארבעה בתל אביב נראה המשבר הכלכלי שהרעיד את אמות הספים לפני כשנתיים לכל היותר כמו חלום בלהות רחוק. במשרדיה של חברת דירוג האשראי מידרוג קשה שלא לשאוב אופטימיות מהנוף המשקיף אל מתחם שרונה בדרום הקריה ואל העיר תל אביב ועסקיה - שחזרו לעבוד ולגייס כספים כאילו כרגיל.

התכנסנו לבדוק האם בכל מה שנוגע למשבר הכלכלי, ניתן לברך בלב שלם "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה".

גיל גזית, מנכ"ל מדרוג: "חברות הנדל"ן הנפיקו אג"ח בהיקף 500 מיליון שקל בשבעת החודשים הראשונים של 2010, רובו המוחלט של חברות למגורים. כדאי לזכור שאפילו גזית גלוב, שפתחה את חלון ההנפקות לפני שנה וחצי אחרי תקופת יובש, נתנה קרקעות ונכסים בהקמה כבטחונות, וזה מלמד משהו כשמדברים על בועה. אני לא רואה מסה גדולה של נפילות בענף, ולא אומר בהכרח שרוב פעילות ענף המגורים נעשית במסגרת חברות ציבוריות".

- זה לא מדאיג, שחברות המגורים גייסו בבורסה בשביל לקנות לאחרונה קרקעות שמחירן רק מאמיר?

אביטל בר-דיין, סמנכ"לית בכירה ומקימת צוות הנדל"ן בחברת דירוג האשראי: "אנשים לא חושבים שמתפתחת פה בועה. תחום הבנייה למגורים הרבה יותר מפוזר מנדל"ן מניב. זה לא שנות ה-80, שכמה חברות מובילות דעת-קהל נתנו את הטון בענף כולו. הענף הרבה יותר מבוזר מפעם".

רן גולדשטיין, רו"ח ועו"ד המשמש כראש תחום נדל"ן במידרוג: "לא ניתן לדעת שיש בועה עד שהיא לא מתפוצצת. ובכל זאת, צריך לבחון מאפיינים כמו יחס ההכנסה הפנויה, סיכוני ריבית, כמה מהמשכנתאות נושאות ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה וכך הלאה. הנתונים הללו לא מלמדים על בועת מחירים".

גזית: "מי קונה פה דירות? רק מי שיש לו. הבנק לא ייתן למי שאין. בארה"ב היו גם הרבה נגזרים - CDO והכל. שם משלמים פיקדון בהתחלה ותנאי מימון שונים. פה לא רווח 90% מימון. לכן, המוצא המשפטי מרכישת דירה בארה"ב קל יותר בהשוואה לארץ. שם אפשר בקלות להחזיר את המפתח ולאבד פקדון זניח. כאן אתה צריך הון עצמי וגם אי אפשר לבצע סיבוב פרסה ולהתחרט בקלות".

- אז פני שוק הדיור לעלייה?

גולדשטיין: "ברבעון האחרון של 2008 ראינו האטה במחזור המכירות, ואין ספק שזה הדאיג אותנו. ממארס-אפריל 2009 התחילה קניית דירות מאסיבית על-ידי הציבור, שלובתה בפרסומים בעיתונים על קבוצות הרכישה. אנחנו לא חושבים שהיקף המכירות במצב הנוכחי יימשך לאורך זמן, אלא אמור להתייצב. כיום שיעור המכירות של דירות חדשות בתקופת השיווק הראשונה גבוה מאוד. נשאלת גם השאלה מה יקרה ליזמים במקרה של ירידת מחירי הקרקעות - האם הם יצליחו להרוויח גם במקרה כזה? אנחנו רואים מחירים די גבוהים, כשבראשון לציון גובים למעלה מ-700 אלף שקל בממוצע על עלות קרקע ליח"ד. בחישוב פשוט, זה מוביל למחירים של 1.7-1.9 מיליון שקל לדירה בת 4-5 חדרים".

בר-דיין: "במונחי כוח החזר, מדובר במחיר מאוד גבוה".

להתכונן ליום סגריר

- למרות האופטימיות, יזמיות מגורים זוכות אצלכם לדירוגי אשראי נמוכים יותר מחברות נדל"ן מניב.

בר-דיין: "המגמה החד-כיוונית של המחירים בשנה וחצי האחרונות לא מנבאת מגמה. צריך להתכונן ליום סגריר. אולי ההאטה לא מעבר לפינה, אבל צריך להתכונן. צריך לקחת בחשבון את הזמן מהרכישה ועד הייזום בפועל, כשבינתיים אתה מממן את הקרקע וחשוף לשינויים בעלויות הבנייה, כמו ברזל וכו'. לכן אנחנו בונים על ישורת יותר מתונה לעומת השנה וחצי האחרונות".

ויכוחים עם לקוחות

גזית: "אף אחד לא חלם שענקי פיננסים כמו בר סטרנס, ליהמן ברדרס או AIG יתרסקו. נכון, בנו פה שיטה אותה כולם הזינו, כולל בנקים למשכנתאות. האמריקנים עודדו רכישת דירות. חברות הדירוג בישראל צריכות לקבל צל"ש על שידעו לא לדרג אג"ח זבל כאלו".

בר-דיין: "היו לנו ויכוחים עם לקוחות, חברות שבאו עם מודלים של cash on cash (לייצר מזומן בלי או עם מעט הון עצמי)".

- כמה חברות הפסדתם כשלא הסכמתם לפרגן בדירוג?

גזית: "המון. 100 חברות".

בר-דיין: "היו מתווכחים אתנו: 'למה אנחנו לוקחים בחשבון את הלוואות ה-Non-Recourse (הלוואות מינוף שהנכס הנרכש משמש כבטוחה יחידה ומאפשר פירעון מלא שלה באמצעות מסירתו לבנק)?' היו לנו ויכוחים עם כל החברות והטייקונים הכי גדולים".

גזית: "יש מאות חברות שגייסו בלי דירוג, ויש גם כאלו ששלחו לנו רק חלקי תשקיף, רק תזרימי מזומנים. השיא היה כשישב פה בחור ביוני-יולי 2007 והראה לנו מצגת שאין בה כלום - רק בעלים של חברה שהוא איש מוסד לשעבר. הוא הראה קרקעות ליד נהר הדנובה ורצה 200 מיליון שקל. אחר-כך באים גדולי האומה ומדברים נגד חברות הדירוג? מי שמבקר אותנו חייב לנו מיליוני שקלים על זה שמאות מיליונים לא קרסו. אחרת היה פה גוג ומגוג! אני מאוד כועס, כי אתה שומע אנשים שאומרים 'אבל טעיתם'. לא טעינו".

- חברות הדירוג תמיד מפרסמות דו"חות דירוג בעיכוב.

גזית: "אנחנו מסתכלים קדימה".

- לאנליסט לוקח יום להוריד המלצה למניה. את דירוג האג"ח תורידו שלושה חודשים אחריו.

גזית: "אל תשכח שאנשים חיים על זה - מדובר בהשקעות שיושבות בקופ"ג של אנשים. אתה צריך להיות מקצועי, אסור לך לחשוב על גב' כהן מחדרה שתאבד את כספה. אתה צריך לעשות את הדבר הנכון. חוץ מזה, בתקופת הורדות הדירוג החברות המדורגות השתמשו המון בתקשורת. זה לא תקין מצדן, לדבר ככה נגד חברות הדירוג".

בר-דיין: "זה לא שאנחנו חיים בטרור. יש חילוקי-דעות".

גולדשטיין: "יש תרחישי קיצון שאנחנו לוקחים אותם בחשבון, אין מה לעשות. רק תחשוב שהיינו מורידים באופן גורף דירוג לחברות הבנייה למגורים ואחרי כמה חודשים מעלים בחזרה כשהסתבר שהעליות נמשכות".

בר-דיין: "לצד הדירוגים החדשים יש עיוות בכך שרשות ניירות ערך לא מטפלת בנושא חברות שנסוגו מתהליך הדירוג. כיום חברה לא מחויבת להמשיך ולדרג את האג"ח עד סוף חייה; מותר לה, כי אין לה התחייבות תשקיפית, אבל זה יוצר חוסר שקיפות. צריך לדרוש התחייבות של החברה להיות מדורגת לאורך כל חיי האיגרת, כי אחרת בעינינו זה פסול. החברה כאילו נעלמת מהרדאר, ולך תחפש אותה עכשיו. אם זה גוף מוסדי, הוא יכול לדרג אצלו בבית, אבל בן אדם פרטי - מאיפה לו?".

עוד כתבות

הפודקאסט קדמא / צילום: קדמא, נעם אשכולי, יח"צ

כך הפכה הדרך מחיפה לירושלים למסע מזורז להכרת העולם היהודי

לעיתים הנפש מתנקה בדרך לא שגרתית ● כך הפכה הדרך חזרה לירושלים ממשחק הכדורגל בחיפה למסע בעקבות העם היהודי ● המלצת פודקאסט ● האזינו

דרור פויר /  צילום: יונתן בלום

דעה: קשה להיות מצונן בימים של קורונה

כשאני מתעטש, אף אחד כבר לא אומר לי לבריאות. במקום זה אני מקבל מבטי פחד ותיעוב ● גם בלי להיות בבידוד, אני מודר

לילך כהן-שולומון / צילום: רמי זרנגר

אחרי כ-10 שנים: מנהלת השיווק המוערכת של חטיבת החלב בתנובה פורשת

לילך כהן-שולומון תעבור לשמש כסמנכ"לית השיווק של הנציגות הישראלית של קימברלי קלארק ● תוחלף בתפקיד ע"י מיכל בצר, כיום מנהלת תחום תזונה יומיומית בתנובה

עמי אברהמי, מייסד VEEV / צילום: איל יצהר, גלובס

הכירו את היזם שהפסיד ליוטיוב וגייס מעל 90 מיליון דולר כדי להכניס טכנולוגיה לקירות הבית

VEEV החלה את דרכה כחברת נדל"ן שניצלה את המשבר הפיננסי של 2008 כדי לקנות נכסים בזול • אולם מייסדיה, יזמי הטכנולוגיה עמי אברהמי ועמית הלר, לא הסתפקו בזה והחליטו לשנות את האופן שבו פועל תחום הבנייה

יקי נוימן, מנכ"ל קבוצת דוראל  / צילום: דניאל שיטרית

בדרך לבורסה: חברת האנרגיה המתחדשת דוראל שוב מקדמת הנפקה לפי שווי של 550-500 מיליון שקל

דוראל נחשבת לאחת החברות המובילות בענף הצומח, ובולטת בין היתר בזכות שיתוף הפעולה הפורה עם המגזר הקיבוצי ● הכנסותיה השנתיות מוערכות בכ-100 מיליון שקל, עם רווחיות של כ-15%-11%● מלבד הפרויקטים הקיימים, הגיוס נועד לסייע לדוראל להוציא לפועל תוכניות להתרחבות משמעותית

שאנן סטריט / צילום: אוהד רומנו

"אחרי 70 שנים הגיע הזמן שנדע לשמוע ולהבין את הקולות סביבנו ולא נזדקק למתווכים"

שאנן סטריט מפגין נוכחות עם שיר הנושא ל"פאודה 3" ומוזיקה למחזמר "ג'נטלי", עובד על אלבום סולו לצד "הדג נחש", פעיל חברתית ועסקית, וגם לומד ערבית

נתן גושן / צילום עטיפת האלבום - באתי לחלום

חלום ושברו: נתן גושן חוטא בחטאי חוסר הדיוק והשטחיות

באלבום "באתי לחלום" נתן גושן בוחר בתהילה על חשבון האותנטיות

חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה  / צילום: איל יצהר, גלובס

יזמית הנדל"ן רותם שני רוצה להנפיק אג"ח בבורסה כדי להחזיר הלוואות של 63 מיליון שקל מקרן הגשמה

הריבית האפקטיבית של הלוואות הקרן לחברה היא בשיעור של 14.5% ● בעלי השליטה אבי טוריסקי ויהודה ידידיה מבקשים לשדרג את שכרם ● זוגתו לשעבר של אחד השותפים בחברה תובעת את רותם שני ב-30 מיליון שקל בגין שירותים משפטיים

סקר הסקרים

נתניהו מתחזק וכך גם הרשימה המשותפת: סקר הסקרים בפעם האחרונה לבחירות מועד ג׳

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

ג'ו ביידן וברני סנדרס / צילום: Matt Rourke, AP

פרשנות: לביידן יש סיכוי במירוץ הדמוקרטי? יהודי ארה"ב מתפללים שכן

סבב הבחירות המקדימות בקרוליינה הדרומית בשבת, נותן לסגן הנשיא לשעבר הזדמנות כמעט אחרונה לגבור על ברני סנדרס ולזכות במועמדות המפלגה הדמוקרטית לנשיאות ● הכרעה בין טראמפ לסנדרס בנובמבר היא אופציה שמחרידה את היהודים האמריקאים

נתי כהן / צילום: איל יצהר

משרד התקשורת יביא לממשלה הבאה הצעה להפחתת אגרות תדרי הסלולר

למרות ההפחתה, בשל העובדה שהחברות יידרשו להרבה יותר תדרים בדור החמישי הסכום הכולל שישלמו לא צפוי לרדת והוא יישאר ברמתו כיום

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

סגירה צורמת באחוזת בית: ת"א 35 צלל ב-4.5%, אל על התרסקה ב-7.4%

חברת התעופה אל על דיווחה על פגיעת וירוס הקורונה בהכנסותיה ●ת"א 35 צלל ב-7.1% השבוע ●  דלק צללה ב-9%, פריגו ב-17%, טבע ב-6% ● הפאניקה בשווקים מעבר לים נמשכת: ירידות של 3% באירופה, וול סטריט צבועה באדום בוהק

נגיד הפד - ג'רום פאוול/ צילום: רויטרס

אל תפחדו מ"יפניזציה": תשואות האג"ח בשפל וזה לא אומר כלום על הצמיחה

התשואה על אג"ח ארה"ב ל-10 שנים ירדה היום לשפל היסטורי על רקע החשש מנגיף הקורונה ● תשואות אג"ח אולטרה־נמוכות מעידות יותר על עמדותיהם המשתנות של בנקאים מרכזיים מאשר על התחזיות לצמיחה כלכלית

איתמר בן גביר  / צילום:תמר מצפי

מה עומד מאחורי הורדת החשיפה לעמוד הפייסבוק של מפלגת עוצמה יהודית?

מפלגת עוצמה יהודית התלוננה לוועדת הבחירות על כך שפייסבוק הורידה את החשיפה לעמוד של עו"ד איתמר בן גביר בגלל חשש שהמפלגה תיכנס לכנסת ● בפייסבוק טוענים כי הסיבה היא "ההפרות הרבות והחמורות של כללי הקהילה מצד בן גביר"

זאב רוטשטיין / צילום: תמר מצפי

"ישראל צריכה ללכת עם אירופה ולא לייצר היסטריה חסרת פרופורציה"

פרופ' זאב רוטשטיין ל"גלובס": "משרד הבריאות הישראלי התחיל נכון כשכיסה את המקור הראשי, שזה סין, ובהמשך הרחיב את הכיסוי כדי ליצור שולי ביטחון מקבילים בדרום-מזרח אסיה - ומכאן אני מאמין שכל מה שאנחנו עושים כרגע זו הגזמה שפוגעת יותר מאשר מועילה"

אישה בבית חולים בספרד שם אובחן מקרה קורונה / צילום: נאצ'ו דוצ'ה, רויטרס

בהלת הקורונה נמשכת בשווקים: נעילה שלילית בוול סטריט בסופו של השבוע הגרוע ביותר מאז 2008

הנפט צנח בלמעלה מ-4% ● בורסות לונדון, גרמניה, צרפת ואיטליה ננעלו בירידות של למעלה מ-3% על רקע החששות הגוברים מווירוס הקורונה ● מספר הנדבקים בנגיף ברחבי העולם עומד על יותר מ-83 אלף איש

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 26 בפברואר

אתמול באיכילוב: 4 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

proptech - הטמעת טכנולוגיות בעולם הנדל"ן / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

2020 נפתחת בהשקעות משמעותיות נוספות ב-PropTech

שתי קרנות גדולות מצטרפות לגל ההשקעות בחברות המתמחות בהטמעת טכנולוגיות בתעשיית הנדל"ן • חדשנות בנדל"ן - טור חדש

יוליה שמאלוב–ברקוביץ’, יו”רית הרשות השנייה  / צילום: כדיה לוי

אולי את לא מבינה עד הסוף את תפקיד העיתונות? "זה מצחיק. ניהלתי מאות עיתונאים בווסטי"

ליו"רית הרשות השנייה יש בטן מלאה על התקשורת: על מיזוג רשת וערוץ עשר שיצא לדרך בניגוד להמלצתה, על הקלטות השר קרא על ערוץ 20 לפיהן הוא שולט ברשות השנייה ועל ההחלטה להדיח אותה מהתפקיד ● הזמנו אותה לפודקאסט "אוף דה רקורד" וניסינו להבין מה היא בעצם רוצה

אימוץ ילדים על ידי זוגות להט"בים / צילום: שאטרסטוק

העליון בהחלטה דרמטית: יש לאפשר ללהט"בים הליכי פונדקאות

בית המשפט העליון הקציב למחוקק שנה לתיקון החוק בהתאם לפסיקה החדשה, תוך שנתן דעתו על הפגיעה החמורה והנמשכת בזכות לשוויון ולהורות הנגרמת לגברים יחידים ולבני זוג מאותו מין ● "החרגתה הגורפת של קבוצת הגברים ההומוסקסואלים מתחולתו של הסדר הפונדקאות נחזית כהפליה 'חשודה'"