האם בשנתיים האחרונות ננטעו הזרעים להתפתחות משבר משכנתאות בעתיד? נתונים שהציג אתמול (ב') עו"ד רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן בחברת מידרוג, בכנס החוב שנערך בשיתוף "גלובס", מצביעים על עלייה ניכרת ברמת הסיכון של משקי הבית, מעבר לעלייה בהכנסתם.
בימים שבהם חל ויכוח ציבורי נוקב באשר לשאלה האם ישנה בועת נדל"ן בישראל, גולדשטיין מנסה לעשות סדר ומספק הגדרה טכנית למונח בועה: "בועת נדל"ן מאופיינת בעלייה תכופה של מחירי הדירות, כך שמחיר הדירות מגיע לרמה שאינה בת קיימא יחסית למדדים כלכליים שונים, אשר בעקבותיה קיימת ירידה קיצונית במחירי הדיור".
במצגת הראה גולדשטיין כי מאז הכריז שר השיכון אריאל אטיאס על כוונתו להציף את השוק בקרקעות על מנת להוזיל את מחירי הדירות, אכן הוגבר קצב שיווק הקרקעות. מינהל מקרקעי ישראל שיווק במחצית הראשונה של השנה כ-13 אלף יח"ד וב-2009 שווקו 26.6 אלף דירות - שיא שלא נראה מזה 10 שנים לפחות. זאת, אגב, בהשוואה ל-18.9 אלף יח"ד ששווקו על ידי המינהל ב-2008. שיווק זה הביא לעת עתה לעלייה בהתחלות הבנייה, מה שעשוי להגדיל את מלאי הדירות בעתיד.
אך למול מאמצי השיווק של אטיאס ניצב ביקוש אדיר לדירות בשנתיים האחרונות, בין היתר בשל חלקם של משקיעי הנדל"ן בשוק. הריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל בעקבות המשב הורידה את ריביות המשכנתאות לשפל היסטורי, מה שגרם לרוכשים רבים ליטול על עצמם משכנתאות גבוהות יותר ולמעשה להגדיל את רמת המינוף בקרב משקי הבית.
העלייה ברמת המינוף בנטילת משכנתאות נהירה לכל: משנת 2007 נרשם זינוק של 65% בגובה המשכנתא הממוצעת לרמה של 478 אלף שקל בחודש יוני, לעומת 290 אלף שקל בלבד ב-2007 (לפי נתוני בנק ישראל). מדובר, כאמור, במספרים ממוצעים, אולם באזורי הביקוש כגוש דן המספרים גבוהים יותר (גורמים במערכת הבנקאית מדברים על משכנתא של כ-900 אלף שקל בממוצע באזור המרכז, להוציא ת"א).
במקביל לעלייה בהיקף המשכנתאות חל גם שינוי מהותי בהרכב המשכנתאות, כאשר רכיב הפריים (ריבית משתנה) תפס מקום נכבד ביותר בשל הריבית הנמוכה. המשמעות, כאמור, היא עלייה במינוף, שכן עם העלאת הריבית בעתיד יעלה גובה החזר המשכנתא החודשי והלחץ על בעלי המשכנתאות יגבר. רכיב הפריים עלה בממוצע מ-36% בשנת 2007 לשיא של 74% ברבעון הראשון של 2009 והתייצב ברבעונים האחרונים על כ-51%.
ומה באשר לצד השני של המשוואה, קרי ההכנסה הפנויה? ובכן, מסתבר שהעלייה בשכר הממוצע במשק לא מתקרבת אפילו להדביק את העלייה במחירי הדירות ואת העלייה בגובה המשכנתאות. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות זינקו ב-48% מאמצע 2007, אולם השכר הממוצע במשק עלה ב-7.1% בלבד ב-3 השנים האחרונות.