"למרות שיש בישראל ריבוי קניונים, ולמרות שהתחושה היא של עודף, אני חושבת שיש מקום לעוד מרכזי מסחר בישראל. בשנת 2015 יידרשו בערך 1.5-2 מיליון מ"ר שטחי מסחר נוספים ל-7 מיליון מ"ר שקיימים היום", כך העריכה השבוע ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, על סמך אומדנים כלכליים שערכה לאחרונה ועל רקע השתלטות כמעט מלאה של שתי קבוצות - זו של דוד עזריאלי וזו של משפחת עופר, על השוק המקומי.
פי שתיים מעזריאלי
עסקת הענק עליה דווח בשבוע שעבר מבשר כי שוק הקניונים יישלט בקרוב על ידי שני שחקנים עיקריים - מליסרון של האחים עופר וקבוצת עזריאלי. מליסרון הציבורית וחברת עופר השקעות הפרטית, שתיהן בשליטת יולי עופר, החלו בשבוע שעבר בביצוע עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של השנה, לרכישת השליטה בחברת בריטיש ישראל, מידי ליאו נואי (55.8%) ופויו זבלדוביץ' (15.7%). עסקה זו אף גדולה יותר מהעסקה המשמעותית הקודמת של מליסרון בדמות רכישת קניוני רמת אביב וסביונים מידי אפריקה ישראל ב-1.4 מיליארד שקל באמצע 2009.
כדי לרכוש 71% מחברת בריטיש ישראל ישלמו מליסרון ועופר השקעות 1.7 מיליארד שקל, ולכשתסתיים העסקה יקבלו השתיים לידיהן את השליטה בכ-23 קניונים ומרכזי מסחר, חלקם בבעלותה המלאה והשאר בבעלותה החלקית של בריטיש ישראל. אלה כוללים בין היתר את הקניון הגדול בפתח תקווה, הגרנד קניון בחיפה, מחצית מקניון באר שבע שנבנה בשותפות עם היזם אלי להב ומתחמי רשת הריהוט השוודית איקאה בראשון לציון ובנתניה. זאת בנוסף לחמשת הקניונים של מליסרון, כולל הקריון בקרית ביאליק, קניון רמת אביב, קניון סביונים ביהוד, קניון רננים ברעננה ומתחם חוצות המפרץ, שמוחזק יחד עם אשטרום נכסים בצומת וולקן הסמוך לחיפה. כך תחזיק מליסרון בכ-28 קניונים ומרכזי מסחר בישראל, ואילו קבוצת עזריאלי תיוותר עם מספר קניונים שקטן בחצי - 14, כולל שלושה בשלבי תכנון ובנייה בקרית אתא, בעכו ובראשון לציון.
אם בשנה האחרונה ניתן היה לחלק את שוק הקניונים לשלוש קבוצות עיקריות המונות את עזריאלי, בריטיש ומליסרון, עתה נרמזת אווירה של דואופול, אם כי כזה שלא ממש מתחלק שווה בשווה בכוחותיו. זאת למרות שאל לנו לשכוח שחברת הנדל"ן המניב הגדולה אמות השקעות, שרוב עוצמתה ידועה לנו מענף הנדל"ן למשרדים, מחזיקה גם בתשעה קניונים ומרכזים מסחריים מראש פינה ועד דימונה, כולל באזורים עם סמיכות גיאוגרפית לקניונים הקיימים ולקניונים העתידיים (מכוח העסקה) של מליסרון: קניון ערים של אמות בכפר סבא סמוך לקניון רננים של מליסרון ברעננה וקניון אורות של אמות באור עקיבא סמוך לקניון לב חדרה של בריטיש ישראל.
ביום שאחרי השלמת העסקה תחזיק מליסרון בכ-530,134 מ"ר שטחי מסחר - כולל 184,400 מ"ר שהיא מחזיקה היום, 303,234 מ"ר שמהווים חלקה של בריטיש בקניוניה היום, בתוספת 42,500 מ"ר שמייצגים את חלקה של בריטיש (50%) בקניון באר שבע המתוכנן ובקניון אשדוד המתוכנן. לעומת זאת, עזריאלי, שהצטרפה לבורסה כחברה ציבורית רק לפני מספר שבועות והפכה מיד לחברת הנדל"ן הגדולה בבורסה, מחזיקה היום בכ-226 אלף מ"ר קיימים של קניונים, אליהם יתווספו בקרוב 80,500 מ"ר של קניונים בבנייה או בתכנון, כולל הרחבת קניון איילון בר"ג, בניית קניון קרית אתא, בניית קניון עכו ובניית קניון ראשונים בראשל"צ.
חדש במקום ישן
לדברי דגני, כשמתכננים היום שטחי מסחר בישראל יש לעשות זאת ללא פחד. "זה קשור בהתפתחות האורבאנית של המקום", היא מפרטת, "כוח הקנייה של ישראל צומח במינימום 4%-5% בשנה. המדינה צומחת ב-1.7% בשנה מבחינת גידול האוכלוסייה. כלומר, כל שנה צריך ששטחי המסחר יגדלו בכמות כזו לפחות: אם מחברים 4.5% שמייצג הגידול השנתי בכוח הקנייה עם 1.7% שמייצג את גידול האוכלוסייה מתקבל 6% בערך, שצריך לייצג גידול שנתי בשטחי מסחר.
"את הקניונים בונים לטווח של ארבע שנים מהיום. בהנחה שרמת החיים תמשיך לגדול באותו הקצב וגידול האוכלוסייה ימשיך לצמוח, הרי שהפוטנציאל השנתי יגיע לכוח קנייה של 126 מיליארד שקל בסוף שנת 2015. בהנחה שהפדיון הממוצע למ"ר מסחרי בקניונים יהיה בערך 1,500 שקל למ"ר לחודש, אז בשנת 2015 יידרשו עוד כ-1.5-2 מיליון מ"ר שטחי מסחר - גידול של יותר מ-20% מכמות המסחר היום. כלומר, יש לנו עוד שטח מספיק שנוכל לבנות בישראל ולכן כשמתכננים היום קניונים לא צריך לפחד, כי כוח הקנייה יגדל והתושבים יתרבו".
בגיאוקרטוגרפיה מעריכים שבעתיד הקרוב "חלק משטחי המסחר הוותיקים והפחות מודרניים ייסגרו, ואותם יחליפו שטחי מסחר חדשים ומודרניים, כמו מה שקרה עם רשתות ה-DIY (עשה זאת בעצמך) שחיסלו את הטמבוריות. אנחנו הולכים עם המודרניזציה קדימה וכך השטחים הישנים מתחסלים".
אבל לא הכול ורוד. אם נניח את העתיד מעט בצד ונביט בהווה ובעבר הלא רחוק, נוכל למצוא שלאורך השנים חל פיחות בפדיון הממוצע למ"ר בישראל. "הפדיון הממוצע למ"ר בישראל ב-2006", מציינת דגני, "עמד על כ-1,500 שקל למ"ר לחודש. ב-2007 הוא היה 1,600 שקל למ"ר לחודש וב-2008 ירד חזרה ל-1,500 שקל למ"ר לחודש. ב-2009 הוא המשיך לרדת ועמד על 1,450 שקל למ"ר לחודש. כלומר, בשלוש השנים האחרונות חלה ירידה של 5% ברמת הפדיון הממוצעת למ"ר בכל ישראל, לא רק בקניונים ספציפיים אלא בכל שטחי המסחר בארץ, כשהנפגע העיקרי הוא המסחר המסורתי - החנויות הקטנות במרכזי הערים".
הנתון הכי בעייתי, לדברי דגני, הוא המטראז' הכולל של שטחי המסחר בארץ. "אין נתון כזה," היא מחדדת, "כי כשעירייה מחשבת את המטראז' היא מסתכלת על הברוטו. מבחינתה הבניין כולל שטחי חנייה, מסדרונות, חדרי מדרגות וכו', ואנחנו כדי לחשב את המסחר צריכים את השטחים שמשמשים בדיוק למסחר ונתונים כאלה קשה להשיג מהרשויות המקומיות שמכלילות שטחים נוספים יחד עם שטחי המסחר. בעיה נוספת היא שלפעמים שטחי המסחר מעורבבים בשטחי המשרדים ואז כשבודקים כמה שטחי מסחר קיימים, קשה להפריד.
"ביצעתי אומדן והגעתי למספרים של בערך 7 מיליון מ"ר שטחי מסחר בישראל נכון ל-2009 וזה במספרים נטו. עברנו רשות רשות וערכנו מחקר גדול. אנחנו גם עורכים סקרים עבור משרד התיירות ועוקבים אחר כוח הקנייה של התיירים. מהנתונים ניתן לומר שמתוך ה-7 מיליון מ"ר מסחרי, 200 אלף מ"ר מתפרנסים אך ורק מתיירות".
ובחזרה לתושבי ישראל, על פי בדיקת גיאוקרטוגרפיה, "בתל אביב, בנס ציונה, בנשר ובאילת קיימים 2-2.5 מ"ר מסחרי לתושב", היא מציינת, "וזאת למה? כי תל אביב משרתת את כלל המדינה. אילת משרתת הן את התיירים הישראלים והן את אלה שבאים מחו"ל ולכן המטראז' המסחרי פר נפש שם הוא גבוה. נשר, השוכנת בין הקריות לבין חיפה, הצליחה לגרום לכך שהרבה מאוד מרשתות המסחר נפתחו בה וכך היא הפכה למרכז גדול באזור חיפה והקריות. מספר התושבים בנשר הוא קטן יחסית ולכן המ"ר לנפש שם הוא גבוה ובעקבות זאת נגבית שם ארנונה גבוהה".
ואיפה המ"ר המסחרי לנפש הוא הכי קטן בישראל? בצפת, בנהריה, בפרדס חנה ובבית שמש, שם קיים נכון להיום פחות מחצי מ"ר מסחרי לתושב.
בהתפלגות בין סוגי הנכסים המסחריים, נכון להיום, לפי האומדנים הכלכליים של גיאוקרטוגרפיה, כשליש מכוח הקנייה מנותב לקניונים בעוד 20% מנותבים לפאואר סנטרים, 18% למרכזים שכונתיים ו-29% לרחוב המסחרי ולצורות נוספות של מסחר.
"ב-2009 הוחל בבנייתם של כ-400 אלף מ"ר מסחרי ברחבי ישראל והסתיימה בנייתם של כ-350 אלף מ"ר", אומרת דגני, "וזה שימש בסיס לפתיחת שטחי מסחר ב-2010. בשנים הקרובות, לפי האומדנים שלנו, יש תכנון ל-800 אלף מ"ר מסחרי ברחבי הארץ".
בנוסף, כאמור, יש מקום לעוד שטח דומה שעדיין לא מתוכנן - לתשומת ליבן של מליסרון ועזריאלי, שבוודאי יתחרו גם בשנים הקרובות, ראש בראש, על הכנסות והיקף השטחים במרכזים השונים.